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對(duì)房貸不了解的童鞋們，可以進(jìn)來(lái)普及一下房貸技巧啦~！??！

2012.01.18

童鞋們，關(guān)于房貸，你能說(shuō)出幾分呢，是不是對(duì)于房貸的唯一接觸就是買房的時(shí)候，了解一下要還多少年，每個(gè)月要還多少？
　　

1、提前還貸技巧
多次加息對(duì)很多客戶來(lái)說(shuō)，都考慮提前還貸。提前還貸要區(qū)別對(duì)待，如果是等額本息建議不要提前還貸；如果是等額本金，提前還貸相對(duì)可行，當(dāng)前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。
　　等額本金還款是將貸款本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月，同時(shí)購(gòu)房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月，購(gòu)房者每個(gè)月還給銀行固定金額。等額本息法比較適合年輕的、職業(yè)穩(wěn)定的買房人，此種方法可以減輕還款人早期壓力并更多享受生活，后期隨著收入水平的提高，實(shí)際的還貸壓力也會(huì)下降。而等額本金法比較適合于50歲以上的買房者，以應(yīng)對(duì)退休后收入下降的情況，不容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　注意貸款合同里關(guān)于貸款利率的約定，有固定利率、混合型利率（浮動(dòng)+固定）及浮動(dòng)利率，前兩者在固定年限內(nèi)是要支付違約金的，后者在一年后就可以提前還款不需要支付違約金的。選擇浮動(dòng)利率的客戶，在條件允許的情況下，滿一年后提前還款一部門，可以縮短原先約定的貸款年限，這樣也是融資理財(cái)?shù)暮棉k法。

　　當(dāng)然提前還貸并非都劃算，前提是，還貸之前要算好賬，因?yàn)椴皇撬械奶崆斑€貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。如果提前還貸采用縮短貸款期限的方法，提高每月還款額，就可以有效減少利息支出。這樣做，既不需要占用大量的資金，也不會(huì)影響投資計(jì)劃，節(jié)省的利息還比單純抵充本金的方法更多。

2.公積金運(yùn)用技巧
　　
　　申請(qǐng)組合貸款時(shí)，盡量用足公積金貸款并延長(zhǎng)年限，在享受低利率好處的同時(shí)降低每月公積金的還款額、縮短商業(yè)貸款年限，在條件允許的情況下提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。不管是以前、現(xiàn)在、還是將來(lái)公積金貸款利率總比商業(yè)貸款利率低很多。

3、貸款利率的運(yùn)用技巧
　　
　　浮動(dòng)利率是指在貸款期限內(nèi)，根據(jù)貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率的變動(dòng)隨之變動(dòng)還款額。
優(yōu)點(diǎn)：與固定利率房貸相比，能有效降低減息帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
缺點(diǎn)：加息時(shí)代，購(gòu)房者有可能要為房貸多付錢。

   固定利率是指銀行規(guī)定的三年、五年、十年的貸款期限內(nèi),，鎖定利率上升的風(fēng)險(xiǎn)，如果計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸，或想增加還款額的購(gòu)房者，最好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸，因?yàn)橐患{較高的違約金。很多銀行推出的固定利率房貸，違約金高達(dá)貸款余額的3％。短期內(nèi)提前還貸者不適用。

　　循環(huán)貸 是指消費(fèi)者與銀行約定某個(gè)貸款額度，在此額度內(nèi)無(wú)需再次審批就可隨時(shí)借款。有利于住房短期變現(xiàn)，貸款額度高，使用年限長(zhǎng)。“循環(huán)貸”的實(shí)質(zhì)就是抵押貸款。適宜收入不很穩(wěn)定客戶。

　　氣球貸是將貸款本金的一部分，放在最后一期一次性償還。目前運(yùn)用此政策銀行不多，適用有提前還款需求，未來(lái)較短年限資金實(shí)力顯著增強(qiáng)，或是后期將有大額資金進(jìn)賬者，和借款期內(nèi)僅想償還較少月供，而將節(jié)余下的款項(xiàng)，運(yùn)用至其他投資。
   雙周供是指還款方式從原來(lái)每月還款一次，改變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。因?yàn)槊科谶€款時(shí)間較短，比較適合收入比較穩(wěn)定，有平穩(wěn)資金來(lái)源的、希望加快房貸還款速度的客戶。
   合力貸 主要針對(duì)剛參加工作、低收入、還貸能力較低子女或已經(jīng)退休的父母購(gòu)房者，在貸款買房時(shí)，一般很難通過銀行的審批。但如果家庭直系親屬一方條件優(yōu)越，收入穩(wěn)定、資信較好可以作為共同借款人參貸，銀行容易審批通過公積金貸款隨著加息不斷的時(shí)代，作為政策性的住房金融貸款，公積金貸的低利息優(yōu)勢(shì)更為明顯。當(dāng)之無(wú)愧地成為貸款買房者首屈一指的選擇。

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