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（圖片來(lái)源：Accounting & Taxation Services）

前言：

近期因?yàn)榇筮x大家對(duì)于負(fù)扣稅政策非常關(guān)注。

這里是 4 年前我們分享的一篇內(nèi)容，或許對(duì)于一些朋友還有些幫助，有問題歡迎大家留言交流。

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澳洲負(fù)扣稅 Negative Gearing 介紹

澳洲是唯一一個(gè)施行負(fù)扣稅（Negative gearing tax return）的國(guó)家。很多人把它稱為負(fù)扣稅。顧名思義，負(fù)負(fù)得正。不但不扣稅還會(huì)進(jìn)行稅務(wù)補(bǔ)償。當(dāng)然也有前提 — 投資用途。白話就是租出去。為了鼓勵(lì)房產(chǎn)投資，ATO 稅務(wù)局把個(gè)人房屋出租當(dāng)成了一種會(huì)產(chǎn)生 assessable income 中文叫“可納稅收入”的小生意（投資），而這種小生意通常都是“虧”的。

前面不是還說(shuō) ROI（投資回報(bào)）很高嗎？怎么就虧了呢？所以說(shuō)這是鼓勵(lì)性質(zhì)的，原因很簡(jiǎn)單。大家知道，會(huì)計(jì)有一個(gè)原則叫 accrual accounting，中文叫“權(quán)責(zé)發(fā)生制”是指以實(shí)質(zhì)取得收到現(xiàn)金的權(quán)利或支付現(xiàn)金的責(zé)任權(quán)責(zé)的發(fā)生為標(biāo)志來(lái)確認(rèn)本期收入和費(fèi)用及債權(quán)和債務(wù)。即收入按現(xiàn)金收入及未來(lái)現(xiàn)金收入――債權(quán)的發(fā)生來(lái)確認(rèn)；費(fèi)用按現(xiàn)金支出及未來(lái)現(xiàn)金支出――債務(wù)的發(fā)生進(jìn)行確認(rèn)。而不是以現(xiàn)金的收入與支付來(lái)確認(rèn)收入費(fèi)用。大概的意思就是賬面上把折舊算進(jìn)去，你似乎虧了，但是實(shí)際上你又沒虧，因?yàn)橘u房子的時(shí)候購(gòu)買者并不會(huì)考慮到這些賬面上的折舊。

舉個(gè)例子，今年你的工資是 8 萬(wàn)，發(fā)下來(lái)的時(shí)候就只剩下 $62,453了，因?yàn)槔习鍘湍阆蛘狭硕悺?/p>

計(jì)算如下，交給澳洲政府 $17,547 =（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%

假設(shè)去年，你恰好買了個(gè) 60 萬(wàn)的新房子，第一年折舊在 $18,000 左右。在租房這個(gè)投資上，你的其他有形支出還包括 council rate 市政管理費(fèi)，water rate 水費(fèi)，strata 物業(yè)管理，interest 利息等，收入是 rent 租金。一切按保守計(jì)算，ROI 投資回收率 = 5.2%。

收入 -支出= $600*52（一年的租金）- 5.5%*$480,000（貸款 80% 的平均年利息）-500（water rate 水費(fèi)）-1200（strata 物業(yè)費(fèi)）-600（council rate 市政管理費(fèi)）≈ 0那么在會(huì)計(jì)上，你這套房子的總虧損就等于折舊額 $18,000，接下來(lái)重新計(jì)算今年的taxliability 納稅義務(wù)了。因?yàn)橥顿Y“虧損”的緣故，你今年的 taxible income 可納稅收入變成了 $62000（80,000-18,000），實(shí)際應(yīng)該向政府上交稅額 $11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。

可是已經(jīng)交上去了 $17,547 怎么辦?。恳貋?lái)不就是了，給 ATO（Australian Taxation Office 澳大利亞稅務(wù)局）交個(gè)申請(qǐng)上去，不算房?jī)r(jià)漲了 7%-10%，今年又因?yàn)榉孔佣嗄没貋?lái) $5,850。

由于收入越高者稅率越高，從上述算法可以看出，同樣一處房產(chǎn)投資對(duì)于高收入人群有更好的避稅效果。比如如果年薪達(dá)到 $200,000 在本套房產(chǎn)上的年退稅額將是 $8,100。也因此醫(yī)生、律師、IT 等高收入者，帳下都會(huì)有數(shù)套不動(dòng)產(chǎn)用來(lái)抵稅。所以高收入者每年上繳的稅額通常低于低工資人群，甚至不用繳稅。這也映證了資本主義社會(huì)所謂窮人越來(lái)越窮富人越來(lái)越富的規(guī)律。

銀行也是針對(duì)于高收入人群，比如會(huì)計(jì)師、律師、醫(yī)生等 Professionals 有特殊的產(chǎn)品，包括 Medical Pro Pack，可以達(dá)到 90% LVR 借款無(wú)需繳納 LMI 保險(xiǎn)費(fèi)，可以讓這些人士在支付最少的本金情況下拿最大的額度去低稅。

負(fù)扣稅適合你嗎？

“負(fù)扣稅（negative gearing）” 常常被說(shuō)成是一個(gè)幫助你加快財(cái)富積累的強(qiáng)有力的工具，能讓你少交幾千元的稅。在房地產(chǎn)投資上，它也是一個(gè)經(jīng)常被誤解的概念之一。

所謂的“gearing”，只不過是借錢（borrowing）的意思。當(dāng)你借錢去投資的時(shí)候，無(wú)論投資收益是正、是負(fù)，還是零，你都是在 “gearing”，也就是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的意思。“negative gearing”當(dāng)然就是你借錢的成本大于你用這筆錢所得到的投資收益，所以事實(shí)上你是在賠錢。

（對(duì)應(yīng)的也就是有 Neutral Gearing 和 Positive Gearing）

為什么要做“賠錢買賣”？

“當(dāng)你進(jìn)行負(fù)扣稅投資時(shí)，你的收益有可能成倍增長(zhǎng)，但同時(shí)你的風(fēng)險(xiǎn)也在成倍增加，房?jī)r(jià)下跌時(shí)，你可能會(huì)賠個(gè)精光。”

許多人要做“negative gearing”這種“賠錢買賣”，是因?yàn)槎悇?wù)上的惠益。因?yàn)橥顿Y損失可以從收入中扣減掉。如果收入很高的話，負(fù)扣稅與養(yǎng)老金供款一樣，是唯一可以找到的大筆避稅的方法。

財(cái)務(wù)專家認(rèn)為，當(dāng)失業(yè)率位于三十年來(lái)的最低値，而工資的上漲超過通貨膨脹率的時(shí)候，負(fù)扣稅是很誘人的一種方法。

在當(dāng)下的高利率之下，借錢的成本增加了，不管情愿還是不情愿，許多在物業(yè)上投資的人最后都在做“負(fù)扣稅”。因?yàn)榻桢X的成本在 6% – 8%之間，而物業(yè)的收入可能只有5%。這當(dāng)然就成了負(fù)收益了。

如何最大限度地進(jìn)行“負(fù)扣稅”？

如果僅是為了避稅而采用“負(fù)扣稅”的話，在財(cái)務(wù)上并不是很劃算的。其實(shí)所謂“負(fù)扣稅/負(fù)債經(jīng)營(yíng)”首先應(yīng)是一種投資策略，節(jié)稅應(yīng)該是次要目標(biāo)。

換言之，你采用所謂“負(fù)債經(jīng)營(yíng)”，是因?yàn)槟阈枰嗟腻X來(lái)買物業(yè)?！柏?fù)債經(jīng)營(yíng)”讓你可以只付極少的首期，甚至不付首期就買到物業(yè)，你不必用許多年的時(shí)間來(lái)攢錢買房。

目前有的貸款機(jī)構(gòu)已允許借款人貸 106% 的款，這樣你連交印花稅和律師費(fèi)的錢都有了，可以迅速進(jìn)入物業(yè)投資領(lǐng)域。

*過去存在 106% 的貸款，其中包括提供 Line of credit 和 Credit card 額外額度支付印花稅和雜費(fèi)等。目前銀行和機(jī)構(gòu)借款最高 cap 在 97% 左右?；蛲ㄟ^兩套房產(chǎn)投資房 100% LVR 借款達(dá)到最佳的扣稅目的。

*請(qǐng)和 My Home Loan 我們的房貸經(jīng)理做詳細(xì)溝通和討論。

用負(fù)扣稅的辦法進(jìn)行投資有可能放大你的所得。假設(shè)你用 $130,000 的自有資金買了一份 $150,000 的物業(yè)，如果物業(yè)的價(jià)格漲 10%，你可以有 $15,000 的收益。

如果你用那 $150,000 做抵押，再借 $600,000，并購(gòu)買一份 $750,000 的物業(yè)，如果這份物業(yè)的價(jià)格同樣上漲 10%，你最初的 $130,000 的資金就能為你帶來(lái) $75,000 的收益。就算減去 $30,000 的成本，你還是有 $45,000 的凈賺，而不是 $15,000。

風(fēng)險(xiǎn)何在

不過，負(fù)扣稅是一把雙刃劍。在你的收入可以成倍放大的同時(shí)，你的損失也可以成倍放大，而且你可以很容易就賠個(gè)精光。每個(gè)投資者都知道，你所投資的東西的價(jià)格可以漲，但也可以落。如果你所投資的物業(yè)的價(jià)格跌落的話，那你就可能遭受“滅頂之災(zāi)”。

比如，你借款 95% 買了一份價(jià)格 $400,000 的物業(yè)，也就是說(shuō)你一共借了 $380,000，另外還有印花稅等相關(guān)開銷 $16,000。如果你是在三年前于悉尼買下這份物業(yè)的，那么很可能這份物業(yè)已經(jīng)跌價(jià)了，只値 $350,000 了。如果你欠銀行 $380,000，你的物業(yè)卻只値 $350,000，這就叫“負(fù)資產(chǎn)”。因此，如果你把這房子賣了，你不但將損失你最初付的 $20,000 的首期，也損失了買房時(shí)付的 $16,000 的各種費(fèi)用。

另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是你買來(lái)的用以出租的房子在一段時(shí)間內(nèi)沒有租出去。許多人想當(dāng)然的以為，只要買了房子，就可以用租金來(lái)支付每月的供房款。但房子并不是每時(shí)每刻都能租出去的。如果你僅僅依賴房租來(lái)還供房款的話，這時(shí)候就有麻煩了。說(shuō)不定就得拖欠還款。

不過呢，悉尼的租房市場(chǎng)現(xiàn)在非?；鸨@種風(fēng)險(xiǎn)就已經(jīng)小得多了。（這是 2014 年的內(nèi)容，所以目前根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況大家要酌情考慮，與經(jīng)紀(jì)人和會(huì)計(jì)師理財(cái)師做好規(guī)劃和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)）

另一個(gè)需要考慮的因素是你所買物業(yè)的質(zhì)地。買房就是想有資本收益的，因此必須選擇會(huì)增値、同時(shí)能有良好租金回報(bào)的物業(yè)。

也就是說(shuō)，采用負(fù)扣稅的投資方法有許多風(fēng)險(xiǎn)，而且這并不意味著，你可以不做硏究，躺在床上等著天上掉陷餅了。

負(fù)扣稅小秘方

負(fù)扣稅不是為那些動(dòng)不動(dòng)就會(huì)嚇得暈過去的人準(zhǔn)備的。但是，如果你能仔細(xì)策劃，它可以助你致富。以下是一些小秘方：

1. 評(píng)估你的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀

首先確定你自己的想達(dá)到的目標(biāo)。別因?yàn)閯e人這么做過并成功了，你就盲目模仿。你一定要首先對(duì)自己的財(cái)務(wù)狀況做一個(gè)仔細(xì)的評(píng)估，千萬(wàn)別僅僅因?yàn)閯e人這么做過，你就跟著做。一定要尋求專家意見。

2. 做最壞的打算

在做出決定之前，先仔細(xì)計(jì)算自己的現(xiàn)金流，看一看在最壞的情形下，你的資金是否能支撐下去。

有許多年輕夫妻買了投資物業(yè)，這時(shí)候兩個(gè)人都有工作。后來(lái)有孩子了，妻子可能不工作了，兩份收入變成了一份，結(jié)果手頭的現(xiàn)金就變得緊巴巴的了。與此同時(shí)，孩子也要花錢，這就使經(jīng)濟(jì)狀況更加緊張。

所以，在做出決定前，一定要多問幾個(gè)“如果這樣，我會(huì)怎樣”的問題。比如在房子沒租出去的時(shí)候，你有沒有足夠的錢供房等等。

3. 買收入保險(xiǎn)

進(jìn)行負(fù)扣稅投資時(shí)還有一個(gè)十分重要的需要考慮的因素，那就是在進(jìn)行負(fù)扣稅經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，一定要購(gòu)買收入保險(xiǎn)。這樣的話，一旦收入上發(fā)生什么問題，保險(xiǎn)金就是你的保障。

4. 充分了解負(fù)扣稅的風(fēng)險(xiǎn)和收益

不要輕易相信房產(chǎn)推銷員的話。有時(shí)候推 銷房屋的人只吿訴你負(fù)扣稅的好處，而不會(huì)吿訴你它同時(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)行業(yè)的管理也不是十分嚴(yán)格。

無(wú)論你進(jìn)行任何投資時(shí)，都要同時(shí)了解收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面，并十分確定地知道，你為了得到這樣的收益而愿意承受這樣的風(fēng)險(xiǎn)。在你對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的評(píng)估之后，你就不再是盲目地投資了，你的決定是在充分掌握各方面信息的基礎(chǔ)之上作出的。你知道哪些因素是沒有問題的，同時(shí)了解哪些地方是可能出問題的。如果你愿意承擔(dān)事情不順利時(shí)的后果，那么你就可“大膽地往前走”了。

5. 買投資房時(shí)選擇只付利息的貸款品種

如果你已有一份按揭，同時(shí)還想再借錢投資于股票或物業(yè)市場(chǎng)，那你最好借只還利息的貸款。這因這種債務(wù)是可以抵稅的，同時(shí)你不必立即歸還本金。

自住房房貸（home loan）是不可抵稅的，所以你的錢都應(yīng)用來(lái)還本金。你應(yīng)該先將你的自住房房貸還清，然后再將你的投資房貸款轉(zhuǎn)成同時(shí)歸還本金和利息的品種。

6. 購(gòu)買會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)期資本收益的優(yōu)質(zhì)物業(yè)

購(gòu)買房屋之前，一定要判斷好房市周期，這樣，你不至于接到“最后一棒”，然后要等許多年才能等到房?jī)r(jià)再升回來(lái)?？紤]好增値的可能性有多大，以及你得等多長(zhǎng)時(shí)間。

7. 請(qǐng)會(huì)計(jì)師替你退稅

退稅一般來(lái)說(shuō)并不難，不過，請(qǐng)個(gè)專業(yè)會(huì)計(jì)師會(huì)確保你不會(huì)漏掉該扣稅的項(xiàng)目，或犯任何錯(cuò)誤。

人們需要了解，這是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資計(jì)劃，而且也不是解決所有問題的唯一辦法。

這今年澳洲主要城市，看起來(lái)都是不錯(cuò)的投資時(shí)機(jī)。如果你能付得起現(xiàn)有利息的話，市場(chǎng)利息很低，同時(shí)房產(chǎn)增值和租房市場(chǎng)都很不錯(cuò)。

希望大家在做好功課的情況下，利用好杠桿原理為讓自己合理的避稅同時(shí)實(shí)現(xiàn)資本的收益，實(shí)現(xiàn) Wealth Creation。

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