按照2017年8月《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（國土資發(fā)〔2017〕100號，以下簡稱《方案》）要求，相關(guān)項目用地應(yīng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃；以存量土地為主，不得占用耕地；應(yīng)增加住房有效供給，以滿足新市民合理住房需求為主，做到供需匹配。
據(jù)此，筆者認為，用于租賃住房建設(shè)的集體建設(shè)用地首先應(yīng)權(quán)屬清晰，沒有爭議且盡量使用存量用地；針對農(nóng)村原有存量建設(shè)用地地塊面積小，較為分散的特點，在符合規(guī)劃的前提下，可以適當通過增減掛鉤、土地置換等途徑調(diào)整集中；為了滿足新市民住房需求，達到供需平衡，在項目選址方面應(yīng)更多考慮職住平衡。
北京的前期試點階段，集體租賃住房項目主要分布在海淀和朝陽城鄉(xiāng)交界地區(qū)，比如媒體廣泛報道的海淀區(qū)唐家?guī)X村。2017年以來北京已確定集體土地租賃住房項目39個，主要涉及朝陽、海淀、豐臺、順義、昌平、大興等12個區(qū)。北京在集體土地租賃住房項目選址上，主要考慮“三城一區(qū)”（中關(guān)村科學城、懷柔科學城、未來科學城和北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的發(fā)展，在毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的區(qū)域安排。例如，唐家?guī)X項目去中關(guān)村和上地兩個IT產(chǎn)業(yè)聚集地通勤非常便捷；平房鄉(xiāng)項目臨近CBD中央商務(wù)區(qū)；北七家鎮(zhèn)項目受眾人群主要是未來科技城和中關(guān)村科技園區(qū)昌平園區(qū)的企業(yè)員工。
開發(fā)主體多樣化，以合同管理平衡利益分配
《方案》對項目主體沒有特殊要求，規(guī)定村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房；強調(diào)通過合同管理的模式，約定建設(shè)主體合作各方的權(quán)利義務(wù)，平衡利益分配。
2014年《關(guān)于印發(fā)利用北京市集體土地建設(shè)租賃住房試點實施意見的通知》（京國土耕〔2014〕467號，以下簡稱“北京市467號文”）規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織是唯一的項目主體，集體租賃住房項目必須由其自主開發(fā)建設(shè)。
2017年《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房有關(guān)工作的意見》（市規(guī)國土發(fā)〔2017〕376號，以下簡稱“北京市376號文”）則修改了原來的嚴格限制，項目主體可以采取多種形式：
借鑒北京市大興區(qū)作為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點的實施經(jīng)驗，以鎮(zhèn)級統(tǒng)籌為原則，以鎮(zhèn)級集體經(jīng)濟組織作為項目建設(shè)主體；有條件的村集體經(jīng)濟組織也可以作為項目建設(shè)主體；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以土地使用權(quán)入股，和國有企業(yè)合作開發(fā)建設(shè)集體租賃住房，項目主體可以是集體經(jīng)濟組織，也可以是雙方合作新設(shè)立的企業(yè)；在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點區(qū)域內(nèi)，集體土地可進入土地公開市場交易，土地競得者作為項目主體。
根據(jù)北京市376號文，建設(shè)資金的籌集方式主要有：集體經(jīng)濟組織自有資金；保障房運營機構(gòu)、租房企業(yè)預(yù)付的租金；集體經(jīng)濟組織以租賃住房未來收益為抵押擔保，向金融機構(gòu)辦理的貸款或其他融資支持；集體經(jīng)濟組織和國有企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的，國企的自有資金或者提供擔保辦理的貸款及其他形式融資。
在權(quán)益分配方面，《方案》規(guī)定，要維護農(nóng)民合法利益，根據(jù)項目具體運作模式，兼顧政府、農(nóng)民和農(nóng)民集體、其他參與租賃住房建設(shè)運營管理主體、租賃住房承租人等各方利益，通過合同約定各方權(quán)利義務(wù)。
北京市467號文規(guī)定，集體租賃住房項目由村集體自己運營，收益歸村集體經(jīng)濟組織；按照公租房政策出租和管理的，收益分配由村集體經(jīng)濟組織和住房保障機構(gòu)協(xié)商約定；集體租賃住房及其附屬設(shè)施歸村集體所有，作為集體資產(chǎn)必須納入臺賬，加強監(jiān)管；租賃住房收益在村民內(nèi)部分配，要嚴格按照民主決策的程序進行，賬目要定期公開，接受村集體成員監(jiān)督。
2017年北京市376號文基本延續(xù)了上述思路，同時對住房租賃期限和租金水平做了規(guī)定：集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營的方式與國有企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的，集體經(jīng)濟組織在新成立的企業(yè)持股比例不得低于51%，且應(yīng)有保底分紅。
并聯(lián)報批加快進度，全裝修成品交房
《方案》要求試點城市梳理項目報批（包括預(yù)審、立項、規(guī)劃、占地、施工）規(guī)范性程序，建立快速審批通道；健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標準；試點項目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計有關(guān)規(guī)范。
北京市376號文對試點項目審批、報批和建設(shè)標準等方面提出了詳細的要求：
試點審批。項目申報單位應(yīng)當擬定包括項目名稱、建設(shè)地點、用地面積和四至范圍、土地利用現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、項目申報主體、資金來源、運營模式及項目推進計劃等內(nèi)容的項目實施方案，方案經(jīng)市規(guī)土委聯(lián)合其他行政主管部門審查，認為符合試點要求的，報市政府批準實施。
項目報批。試點審批通過后，項目申報單位向行政主管部門申請辦理項目規(guī)劃、預(yù)審、立項、用地、施工等批準手續(xù)。為了加快進度，其中項目規(guī)劃、預(yù)審、立項等手續(xù)可并聯(lián)開展，土地農(nóng)轉(zhuǎn)用批復(fù)、占地批復(fù)可與項目立項同步辦理。
用地標準。集體租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標準進行規(guī)劃和管理。統(tǒng)籌考慮首都城鄉(xiāng)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局的前提下，確定集體租賃住房的建設(shè)類型、用地規(guī)模和空間布局，優(yōu)先在產(chǎn)業(yè)比較完備、居住配套相對不足的區(qū)域布局并配置必要的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施。
住房建設(shè)標準。集體租賃住房的套型結(jié)構(gòu)和面積標準，可結(jié)合具體情況，按照市場需求進行規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，實施全裝修成品交房。項目規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)專家審批，建設(shè)施工等工程應(yīng)當按照規(guī)定公開招標。
堅持“只租不售”性質(zhì)，單次租期不超過10年
對于項目的后期運營，《方案》和北京市的政策均強調(diào)集體租賃住房“只租不售”的性質(zhì)，各個環(huán)節(jié)批復(fù)文件都應(yīng)注明“該項目只能用于租賃，不得對外銷售”。
按照北京市的政策，可以采取多種租賃模式：
項目主體可以自行租賃，按照市場情況，與承租人自行確定出租年限、租金水平，鼓勵簽訂長期租賃合同，但單次租期不得超過10年；除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。
政府相關(guān)機構(gòu)躉租集體土地租賃住房作為公租房房源，面向公租房備案家庭或者符合條件的人才配租，承租家庭依規(guī)享受公租房補貼和政府稅費優(yōu)惠。如：去年北京市首批入住的唐家?guī)X項目927套房源，是海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心整體躉租，再作為公租房出租。
集體租賃住房也可委托給專業(yè)化運營企業(yè)，以提高租賃業(yè)務(wù)和物業(yè)管理的標準化、專業(yè)化水平。北京市部分國有房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)積極參與集體租賃住房項目的建設(shè)和運營。
以合同約定產(chǎn)權(quán)歸屬，不動產(chǎn)權(quán)證按項目整體核發(fā)
《方案》沒有對租賃住房產(chǎn)權(quán)登記作出明確要求，只規(guī)定按照利益分配的原則，由村集體和參與的企業(yè)通過合同約定租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸屬。
按照北京市376號文，租賃住房的集體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬于項目主體，以集體經(jīng)濟組織申報的項目，權(quán)利歸集體經(jīng)濟組織；以集體經(jīng)濟組織和國有企業(yè)合作成立的新企業(yè)申報的，歸新成立的的企業(yè)所有。不動產(chǎn)權(quán)利證書按項目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書。在土地使用權(quán)部分應(yīng)注明：僅用于租賃住房建設(shè)，未經(jīng)批準，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得改變土地用途，不得出售。在房屋所有權(quán)部分應(yīng)注明：僅用于租賃住房運營管理，不得出售。
必須特別強調(diào)的是，集體租賃住房和所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”不是一回事。集體租賃住房用地符合各項規(guī)劃，經(jīng)依法批準建設(shè)，依法實施不動產(chǎn)登記。“小產(chǎn)權(quán)房”既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和銷售，不能進行不動產(chǎn)登記，產(chǎn)權(quán)不受法律保護。（作者單位：北京金誠同達律師事務(wù)所）
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