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近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷活躍，房地產(chǎn)預(yù)售、交易買(mǎi)賣(mài)、按揭貸款等業(yè)務(wù)頻率增強(qiáng)。在這個(gè)過(guò)程中，一房多賣(mài)、騙取資金的行為時(shí)常發(fā)生，嚴(yán)重侵犯了群眾的物權(quán)。因不動(dòng)產(chǎn)只有登記才發(fā)生法律效力，并以登記薄的記載為準(zhǔn)。預(yù)告登記就是為保障實(shí)現(xiàn)物權(quán)而進(jìn)行的登記，并記載于登記薄，以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

1 商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的申請(qǐng)預(yù)告登記

這里特別要說(shuō)的是申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記。預(yù)購(gòu)商品房是指開(kāi)發(fā)商對(duì)所售不動(dòng)產(chǎn)還在建造中或者還沒(méi)有辦理首次登記的不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)售行為，并與購(gòu)買(mǎi)人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。購(gòu)買(mǎi)人為了保障將來(lái)自己物權(quán)的合法實(shí)現(xiàn)，根據(jù)與開(kāi)發(fā)商的約定而進(jìn)行預(yù)告登記。并且預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。由此通過(guò)登記公示的方法制約開(kāi)發(fā)商把已經(jīng)出售的不動(dòng)產(chǎn)再次出售或者進(jìn)行抵押，有效預(yù)防不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)，杜絕了開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)等欺詐行為的發(fā)生，充分保護(hù)了權(quán)利人的合法權(quán)益。

2 不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)預(yù)告登記

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)預(yù)告登記，是指不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)建造完成并辦理了首次登記的，關(guān)于買(mǎi)賣(mài)、互換或者贈(zèng)與等轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)的預(yù)告登記。這種預(yù)告登記是因當(dāng)事人雙方的約定事宜而實(shí)現(xiàn)的登記行為。如甲乙雙方約定以分期付款的形式進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。甲方為了防止乙方在房款未付清之前過(guò)戶及余款拖欠等情形的發(fā)生；乙方為了預(yù)防甲方一房多買(mǎi)或者毀約加價(jià)等行為，雙方約定進(jìn)行預(yù)告登記。通過(guò)預(yù)告登記限制了甲方在預(yù)告登記之后要處分不動(dòng)產(chǎn)，如果沒(méi)有乙方的同意無(wú)權(quán)處置；同時(shí)限制乙方在未付完房款之前也無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。在日常登記工作中這種交易需求的群眾非常多，可能是宣傳不到位，買(mǎi)賣(mài)雙方不知該怎么辦，一般是在私下約定，沒(méi)有法律效力，從而引起許多糾紛。進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)預(yù)告登記，能夠有效制止交易中糾紛的發(fā)生，保證交易安全有效，從而便民利民。

3 抵押不動(dòng)產(chǎn)，申請(qǐng)預(yù)告登記的

是指當(dāng)事人就已經(jīng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，并簽訂了抵押合同，但暫不申請(qǐng)抵押登記，為了保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押合同約定的事項(xiàng)而進(jìn)行的預(yù)告登記。例如，A以自己名下的房產(chǎn)（有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)）作抵押，與銀行簽訂了抵押合同與主債權(quán)合同，并約定辦理抵押登記的有關(guān)事項(xiàng)，為了預(yù)防雙方毀約，進(jìn)行了抵押的預(yù)告登記。

4 預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)的預(yù)告登記

指在預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的前提下，當(dāng)事人將預(yù)購(gòu)商品房抵押給銀行，以取得預(yù)購(gòu)商品房后續(xù)款項(xiàng)為目的，并且在房屋竣工后，達(dá)到辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的條件下，辦理相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，隨之將預(yù)購(gòu)商品房抵押登記轉(zhuǎn)化為有證房(期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房)的抵押登記。這種登記在登記工作中比較常見(jiàn)，也就是我們通常所說(shuō)的按揭貸款。

需要特別注意的是：

一是當(dāng)事人必須有關(guān)于預(yù)告登記的約定協(xié)議，根據(jù)約定辦理預(yù)告登記；二是預(yù)告登記后，債權(quán)未消滅且自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效；三是預(yù)告登記不發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移，是對(duì)合同上約定的不動(dòng)產(chǎn)將來(lái)實(shí)現(xiàn)相應(yīng)登記的保障；四是申請(qǐng)預(yù)告登記的商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷登記，并提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移材料、不動(dòng)產(chǎn)登記證明，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理在建建筑物抵押權(quán)注銷登記，再辦理預(yù)告登記；五是預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)材料。

李靈莉