【導(dǎo)讀】
#農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地 入市流轉(zhuǎn) 再試點#
1999年原國土資源部利用司組織對城鄉(xiāng)結(jié)合部特別是集體建設(shè)用地利用問題進行專題調(diào)研。[鏈接閱讀：調(diào)查研究 | 城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場管理調(diào)研報告]
2001年，原國土資源部土地利用司組織對河南、浙江、上海、江蘇、廣東五省市的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進行了專題調(diào)研。[鏈接閱讀：1.調(diào)查與研究 | 浙江、上海、江蘇集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告；2.調(diào)查與研究 | 浙江、上海、江蘇集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告]
1999年起，原國土資源部利用司、法規(guī)司在蕪湖、蘇州和湖州等地布置了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點，2001-2001年先后在蘇州、安陽、湖州召開了以集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)為主題的三次土地制度創(chuàng)新座談會，從理論上和實踐上對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理、制度建設(shè)等問題進行了深入的研究和總結(jié)。
在試點和研討基礎(chǔ)上，2002年5月，國土資源部利用司、法規(guī)司組織起草《農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（征求意見稿），并印發(fā)各地征求意見，2002年8月形成《規(guī)范農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)若干意見（討論稿）》。
2003年，《中共中央國務(wù)院關(guān)于做好農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的意見》（中發(fā)[2003]3號）提出，“通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、土地置換、分期繳納土地出讓金等形式，合理解決企業(yè)進鎮(zhèn)的用地問題，降低企業(yè)搬遷的成本”。國務(wù)院辦公廳發(fā)文要求：由國土資源部會同國務(wù)院法制辦等有關(guān)部門制定《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》。
根據(jù)上述要求，國土資源部完善《意見》后征求中農(nóng)辦、人大法工委、農(nóng)業(yè)部、建設(shè)部、國務(wù)院法制辦、全國政協(xié)提案辦及部分政協(xié)委員、各省區(qū)市國土資源管理部門、部分試點城市的意見。人大法工委建議：等法來。
2004年，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）提出：在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。2006年，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）規(guī)定：農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。
根據(jù)28、31號文件要求，2006年，國土資源部在2002年《意見）》基礎(chǔ)上，形成了《農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（建議稿）[點擊閱讀]，但受限于原《土地管理法》的限制性規(guī)定，法沒來，工作停滯，廣東等地在辦法基礎(chǔ)上出臺了地方法規(guī)。
十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。2015年2月全國人大法律授權(quán)后，國土資源部在全國選取15個市(縣)，部署開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作，后擴大到33個試點縣。
試點推動法律修改，2019年8月26日，全國人大常委會通過修改后的《《土地管理法》，于2020年1月1日起施行。新《土地管理法》對集體建設(shè)用地的使用和流轉(zhuǎn)作出了重大修改，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接以出讓、出租等方式入市流轉(zhuǎn)給其他單位或個人使用。[鏈接閱讀：1.一文看懂新《土地管理法》之下的集體建設(shè)用地使用與流轉(zhuǎn)；2.新法之下集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的難點與路徑]
2021年9月1日，修訂后的《土地管理法實施條例》實施，《條例》在新法基礎(chǔ)上進一步明確了集體建設(shè)用地入市交易規(guī)則，要求國土空間規(guī)劃要合理安排集體經(jīng)營性建設(shè)用地布局和用途，節(jié)約集約利用。同時，明確了集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租方案的編制和審查要求。[鏈接閱讀：1.新《土地管理法實施條例》解讀⑤：完善集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市法律制度；2.新條例 | 七方面細化和完善集體建設(shè)用地入市制度；3.權(quán)威首發(fā) | 魏莉華司長解讀新《土地管理法實施條例》12大亮點]
法來了，條例也有了，經(jīng)營性集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)似可飛了。
3月1日，自然資源部開展深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作視頻培訓(xùn)，深入學(xué)習(xí)貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作總體部署，準(zhǔn)確把握重點任務(wù)，明確工作要求，正式啟動試點工作。自然資源部黨組書記、部長王廣華出席并作培訓(xùn)動員講話。
王廣華指出，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是黨中央立足我國基本國情和發(fā)展階段，做出的一項重大制度性安排，要充分認識這項工作的重要意義，從建設(shè)農(nóng)業(yè)強國的戰(zhàn)略部署中深化對改革重要性的認識，提高政治站位；從牢牢守住底線的原則中深化對改革復(fù)雜性的認識，穩(wěn)妥有序推進入市；從總結(jié)過去的實踐經(jīng)驗中深化對改革規(guī)律性的認識，持續(xù)深化試點；從強化系統(tǒng)觀念的要求中深化對改革整體性的認識，協(xié)同推進改革，以強烈的政治責(zé)任感抓好工作落實。
“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作事關(guān)農(nóng)民切身利益，涉及各方面利益的重大調(diào)整，要緊盯關(guān)鍵問題，確保試點成效?！蓖鯊V華要求，入市工作要做到“二三二”，審慎穩(wěn)妥推進試點。要抓住“兩項前置條件”，加快完成國土空間規(guī)劃編制特別是實用性村莊規(guī)劃（備注：2020年12月15日，自然資源部辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步做好村莊規(guī)劃工作的意見》），完成集體土地所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記（備注：2022年1月26日，自然資源部印發(fā)的《關(guān)于加快完成集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)登記成果更新匯交的通知》提出：集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市前，應(yīng)依法完成集體土地所有權(quán)確權(quán)登記。集體土地所有權(quán)未登記或者存在權(quán)屬爭議的，集體經(jīng)營性建設(shè)用地不得入市交易）；要緊盯“三項負面清單”，不能通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設(shè)用地入市（備注：《土地管理法》第二十三條規(guī)定：土地利用年度計劃應(yīng)當(dāng)對本法第六十三條規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地作出合理安排），不能把農(nóng)民的宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不能搞商品房開發(fā)（備注：2021年6月24日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》提出：人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；應(yīng)支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款）；要探索“兩項重點機制”，兼顧國家、集體和農(nóng)民個人的入市土地增值收益調(diào)節(jié)機制，保護農(nóng)民集體和個人權(quán)益、保障市場主體愿用、會用入市土地的權(quán)益保護機制。（備注：2021年12月21日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》提出：在依法自愿有償?shù)那疤嵯?，允許將存量集體建設(shè)用地依據(jù)規(guī)劃改變用途入市交易。在企業(yè)上市合規(guī)性審核標(biāo)準(zhǔn)中，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地給予同權(quán)對待）
王廣華強調(diào)，入市工作涉及多個部門、多個環(huán)節(jié)，各試點地區(qū)、各相關(guān)部門要心懷“國之大者”，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，精心組織實施。要堅持統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，既要落實牽頭任務(wù)，又要加強配合；要堅持守正創(chuàng)新，既要審慎穩(wěn)妥推進，又要創(chuàng)新突破；要堅持協(xié)同聯(lián)動，既要聚焦重點任務(wù)，又要兼顧全局，確保入市試點工作任務(wù)落地見效。
（來源：自然資源部）
聯(lián)系客服
