買房者在實際購房時，很少聽到售樓人員主動透露房屋的真實年限，要知道，如果是貸款買房，二手房的房齡直接關(guān)系到貸款額度與貸款的年限。既然貸款買房我們都希望貸款的年限久一點，而房齡又無法從肉眼看得出，要想獲得房源的真實年限，就需要購房者花心思學一點辨別房齡的技巧。
房齡與貸款的關(guān)系
房齡是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限，房齡的多少不但影響房屋本身的硬件環(huán)境，比如房齡多的房子居住舒適度降低，維修成本變高。
房齡也會影響貸款年限和成數(shù)。比如一些商業(yè)銀行有規(guī)定，房齡加貸款年限不能超過35年，公積金貸款時，房齡十年以內(nèi)的貸款成數(shù)是6成，而房齡是20-30年的，貸款成數(shù)只有3成，對一些高齡房產(chǎn)，銀行甚至會直接拒絕放貸。所以房齡越老，貸款的年限越短，成數(shù)越低。
如何辨別二手房的真實房齡
1、去房產(chǎn)管理部門查房屋檔案
這是最靠譜的一個方法，因為不管是哪種類型的房子，都會在相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門進行信息登記，不過需要房主攜帶房產(chǎn)證和身份證等材料才能查詢。
2、查看房產(chǎn)證
房產(chǎn)證上不會寫明房屋的真實年齡，但是可以從上面的信息獲得參考，針對二手房，房齡一般要比房產(chǎn)證登記時間要長一兩年的時間，如果是單位分房則時間更久一點。
3、走訪詢問老業(yè)主
相對于查檔案和房產(chǎn)證，這個方法要有效得多，老業(yè)主一般對房齡記的都比較清楚，信息真實性也高。
4、肉眼觀察判斷大概
首先住宅樓的外觀能判斷出大概，比如現(xiàn)代的建筑大多是刷墻漆或瓷磚裝修，再久一點之前的是用水泥粉刷，如果是紅墻磚瓦的就更久遠了。
從房屋的墻面門窗和裝修也能大概看出房子的新舊程度，但不排除有的房東把房子重新粉飾過，那購房者可以進入廚房、衛(wèi)生間觀察，因為廚衛(wèi)的裝修比較難改，下水道、地漏、馬桶等的使用程度都可以拿來做參考。
上述說這些方法是可以查詢到房齡，但也不是百分百保險，購房者若不放心不妨以合同形式書面落實，在合同中寫明賣家須堅持出具真實房齡，若信息有誤由賣家承擔相應(yīng)責任。小編在這里提醒二手房買家，特別是貸款買房的朋友，千萬不要忽視房齡，房齡超過三十年的基本就不用考慮了，大部分銀行是不會批準貸款的。
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