高高舉起，但不知是重錘出擊，還是輕輕落下。
昨天，人行深圳市中心支行向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求緊急自查今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸(含借款人為企業(yè)或個(gè)人)，包括貸前、貸中、貸后等情況。
此舉意味著深圳對(duì)房抵貸亂象開始動(dòng)刀。節(jié)后，深圳樓市迎來一波劇烈上漲，二手房跳空漲價(jià)，不少樓盤出現(xiàn)了高達(dá)百萬元的“喝茶費(fèi)”。
這一波樓市騷動(dòng)背后的推手，被普遍認(rèn)為是“疫情貼息 房抵經(jīng)營貸 避險(xiǎn)資金”的疊加效應(yīng)。
參與盛宴的，不僅有深圳本地資金，更有大量來自全國的炒房客。
PART 1
“整整1300公里，要是這車沒有CCS，只怕這腿都得廢了。”
上周六，老杭州人陳哥帶著他哥們，倆人天不亮便從景芳出發(fā)，自駕前往深圳。整整開了15小時(shí)，直到當(dāng)晚8點(diǎn)才抵達(dá)入住酒店。
其他人去深圳，不是商務(wù)出差、就是旅游，陳哥不一樣，他得趁著周末趕緊把現(xiàn)有的房貸按揭，轉(zhuǎn)為利率更便宜的經(jīng)營貸。
兩年前，陳哥跟著一大幫投資客跑去深圳的沙井，投資了一套準(zhǔn)現(xiàn)房。89㎡，總價(jià)差不多350萬，因深圳無房，首付僅需5成，余下房款按基準(zhǔn)利率上浮10%辦理按揭，年化利率5.39%。
按揭款放下來還不到1個(gè)月，房子便交付了。
過去一年多，又碰上深圳房價(jià)大漲，按市值，陳哥這房子單價(jià)妥妥漲了1萬有余。
經(jīng)營貸歷來就有，倒不是稀罕物。這兩年房地產(chǎn)調(diào)控措施，國家嚴(yán)控資金流入樓市，對(duì)經(jīng)營貸現(xiàn)在頗多；再加上利率優(yōu)惠幅度不大，客群并不廣泛。
今年不一樣。
陳哥從一塊炒房的同行那得知，疫情之下，深圳為扶持小微企業(yè)，提出3個(gè)月減免經(jīng)營貸利息補(bǔ)貼；再加上區(qū)政府另有4-12個(gè)月不等的利息補(bǔ)貼，算下來利率最低還不到2%。
嗅覺敏銳的陳哥，自覺這又是一條生財(cái)之道。這才火急火燎地拉上一塊去深圳投資的哥們，自駕15小時(shí)跑去深圳。
辦理經(jīng)營貸，第一條，房子得是現(xiàn)房。深圳與杭州不同，早早邁入存量房時(shí)代。
再加上深圳從事經(jīng)營貸的業(yè)務(wù)線十分發(fā)達(dá)，只需花幾萬塊錢，一條龍全線服務(wù)。
陳哥算了下，深圳這套房子目前市值450萬，按總房款的7折申請(qǐng)貸款，差不多能貸出315萬。算下來，這套房子的實(shí)際支出，才40萬。余下全是經(jīng)營貸，利率還比正常房貸低。
“套出來”的錢繼續(xù)投資樓市，坐等房價(jià)升值。“這不就是空手套白狼嘛。”出發(fā)前，陳哥笑著說，如果運(yùn)氣好，比上班賺多了。
不過，由于資料不全，興沖沖出發(fā)的陳哥，只得敗興而歸。倒是他哥們運(yùn)氣好，一周時(shí)間順利辦完了按揭貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，據(jù)他估算，跑這么一趟，即便不拿貸出來的錢去買房，至少也能省下10來萬的按揭。
PART 2
和杭州的陳哥相比，很多深圳本地人的操作更加彪悍。
某深圳本地房產(chǎn)大V的群里提及過一個(gè)案例：一深圳白領(lǐng)，押上幾乎全部家當(dāng)200多萬，準(zhǔn)備上寶中一套1000多萬的房子。其理由，就是大放水的背景下，錢要大貶值，所以要玩命加杠桿。
寶中是指寶安中心區(qū)，以前被稱為“深圳關(guān)外”，但經(jīng)過這些年的發(fā)展，已晉升豪宅區(qū)。根據(jù)深圳中原成交系統(tǒng)顯示，寶安中心區(qū)二手房成交均價(jià)今年1月為9.9萬元/㎡。
而此白領(lǐng)認(rèn)為：寶中單價(jià)上20萬只是時(shí)間問題。
還有一位公司經(jīng)營者，因?yàn)橐咔?，業(yè)務(wù)慘淡，干脆專職做起了房抵經(jīng)營貸生意。他把自己價(jià)值800萬的深圳房子抵押給銀行，銀行貸出600萬。
在別人的建議下，他把錢全部拿去寶安買了一套90㎡三房，并準(zhǔn)備再次抵押這套買來的房子。
網(wǎng)傳的深圳各區(qū)貸款貼息比例
說到這里，該聊聊究竟是什么是房抵經(jīng)營貸了？
這個(gè)政策以企業(yè)為主體，也就是說名下要有公司；然后必須以房產(chǎn)為抵押。單從表面看，是一個(gè)很普通的政策，并沒有什么套利空間。
問題的關(guān)鍵是，因?yàn)橐咔?，金融機(jī)構(gòu)會(huì)通過調(diào)整政策、落實(shí)優(yōu)惠利率來扶持小微企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營。主要的操作就是提供3-12個(gè)月，比例不同的貼息，而且是市本級(jí)和區(qū)級(jí)兩塊都貼。
舉個(gè)例子，某客戶抵押房子后獲得1000萬貸款（深圳遍地千萬豪宅），本來正常的貸款利率是4.75%，一年利息就是475000元。
現(xiàn)在，如果是在深圳南山區(qū)，市政府的貼息比例是50%，南山區(qū)的貼息比例是70%（各按一半計(jì)），算下來，年利息就變成了190000元，相當(dāng)于年化1.9%。
然后，客戶還能把貸來的錢投入樓市，享受房價(jià)的上漲。這邊拿著不到兩個(gè)點(diǎn)的低息貸款，那邊樓市僅3月就同比上漲了9.7%（二手房）。
一來一去，相當(dāng)于空手獲得近8個(gè)點(diǎn)的利差。更何況，按目前深圳的房價(jià)上升勢(shì)頭，如果不施加外立，說一年只上漲10%，我是絕不相信的。
沒有公司也不要緊，據(jù)說目前在深圳，直接購買一個(gè)工商注冊(cè)經(jīng)營2年且目前還在經(jīng)營的公司，市面價(jià)格也就幾千元。
PART 3
如此肉眼可見的制度套利空間，讓深圳的房價(jià)，尤其是二手房，今年以來暴漲。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2020年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，深圳的持續(xù)搶房，已經(jīng)完全打開了新房及二手房上升通道。
其中，新房價(jià)格比2019年3月上漲5.2%，二手房價(jià)格同比上漲9.7%，后者的幅度登頂全國。
這是深圳二手房，時(shí)隔2年后重回全國漲幅第一的寶座。
一位網(wǎng)友如此描述他的遭遇：看中了梅林關(guān)一套小面積的學(xué)區(qū)房，年前260（萬），現(xiàn)在315。
“就在剛剛，315也被搶了，只剩下320，330……”
“今天好煩躁，320，330的都不想賣了。一套340，下午又給人簽了?！?/p>
難怪有人說，深圳的房子，現(xiàn)在已經(jīng)變成了“日漲房”。
前面提到過的寶安中心區(qū)，在豪宅稅新政、前海擴(kuò)容消息的刺激下，更是成為業(yè)主信心爆棚指數(shù)最高的區(qū)域之一，天價(jià)二手房掛牌隨處可見。
一些小區(qū)，年前掛價(jià)還在10萬 ，最近飆升到了16萬 。
二手房領(lǐng)漲的原因也很簡單，變現(xiàn)更容易。如果說新房是T 1交易，那么二手房就是T 0交易。
因?yàn)檎N息，大多有最長一年的限制，所以，對(duì)職業(yè)投資客來說，看重的，就是這一年的窗口期。
更何況，買來的二手房，可以再次進(jìn)入經(jīng)營貸市場，形成生生不息的循環(huán)。
現(xiàn)在的深圳人，搶二手房有多兇，來看看深圳中原研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)。2020年3月，深圳全市二手房累計(jì)成交成交套數(shù)為8008套，環(huán)比暴增380%，幾乎逼近2019年單月最高成交量。
在二手房的加持下，新房市場也持續(xù)升溫。
據(jù)報(bào)道，3月7日以來，深圳南山區(qū)招商蛇口太子灣·灣璽三次開盤，單價(jià)9—13萬元/㎡，總價(jià)2000萬起，均半天售罄。最短的一次，竟然只用了8秒鐘。
魔幻之下，天價(jià)“喝茶費(fèi)”（即更名費(fèi)）也重出江湖。有房產(chǎn)中介要求繳納70萬元-100萬元不等的“喝茶費(fèi)”，甚至交了錢也只能通過戶型圖來選房。
PART 4
瘋狂之下，深圳有關(guān)部門昨天終于出手了。
除了人行深圳市中心支行外，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局也發(fā)布通告，稱將嚴(yán)格加大對(duì)貸款貼息項(xiàng)目的審核力度。其用詞相當(dāng)嚴(yán)厲，稱將對(duì)“騙取財(cái)政資金的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)查實(shí)，將給予失信懲戒。涉嫌犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)”。
對(duì)此，深圳樓市大V六土的解讀是：非利空而是利好。
在六土看來，這樣做，說明政府是用市場化行為來查這個(gè)事，因?yàn)榻?jīng)營貸本來就不應(yīng)該進(jìn)入樓市。而非此前市場普遍猜測的用限售三年變五年等行政手段去干預(yù)。如果最終證明這種模式有效，那么調(diào)控進(jìn)一步加碼的可能性就很小了。
而對(duì)此事的另一個(gè)爭議是，此次深圳的瘋狂會(huì)否引領(lǐng)一波全國性的樓市上漲。
要知道，深圳在中國樓市的地位，相當(dāng)于是蘋果在美國股市的地位，是絕對(duì)的引領(lǐng)者。
事實(shí)上，像深圳這樣的市場，吸引的是全國性嗅覺最靈敏的那些資金。這也是為何深圳的星星之火一旦點(diǎn)起來，會(huì)迅速成燎原之勢(shì)的原因所在。
但實(shí)際情況是，這波疫情的影響，對(duì)深圳的傷害很大。對(duì)內(nèi)，大量加工廠、制造業(yè)面臨關(guān)門。據(jù)說，工商負(fù)責(zé)注銷公司的窗口，蓋章都蓋不過來。
對(duì)外，企業(yè)雖然復(fù)工了，但沒有訂單。而且，海外的疫情仍然在發(fā)酵中。
一個(gè)很說明問題的數(shù)字是，深圳2月份的一般公共預(yù)算收入，下降了28.71%。而杭州，這個(gè)數(shù)字是-6%。
而事實(shí)上，不止深圳，這也成了目前中國樓市的主要矛盾之一：那就是寬裕的流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)基本盤的不確定性，所產(chǎn)生的背離。
也是-6.8%GDP，和 10.1%M2的矛盾。
當(dāng)然，目前心情最忐忑的，是已經(jīng)辦了經(jīng)營貸、并殺入樓市的投資者們。一旦真的嚴(yán)查抽貸，很有可能導(dǎo)致資金鏈的問題。
一位辦了兩次房抵經(jīng)營貸的客戶，目前手上的現(xiàn)金貸款差額近500萬。他擔(dān)心一旦兩家銀行同時(shí)抽貸，房子又不能及時(shí)出手，就只能“去聯(lián)系高利貸”了。
就在4月17日，中國銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布消息，對(duì)富陽和余杭兩家村鎮(zhèn)銀行“因個(gè)人消費(fèi)貸款資金被挪用于購房”共計(jì)處罰65萬元。
對(duì)進(jìn)入樓市的違規(guī)資金，螺絲正在一點(diǎn)點(diǎn)擰緊。
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文∣樂福/江公子
編輯∣二叔
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