7月15日，對(duì)于絕大多數(shù)人，只是2023年一個(gè)尋常的周六。
但對(duì)于買(mǎi)房人、賣(mài)房業(yè)主和地產(chǎn)從業(yè)者來(lái)說(shuō)，3年前的今天，深圳樓市調(diào)控落地那一刻，他們的生活就發(fā)生了變化。
有的人還走在看房路上，買(mǎi)房資格丟了；
有的中介，扛不過(guò)接下來(lái)漫長(zhǎng)的淡季，逐漸消失在行業(yè)里。
從火爆到冷靜，“7·15”調(diào)控3周年，市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)小周期。
作為這個(gè)小周期里兩個(gè)最重要的角色，
買(mǎi)房人從搶房焦慮，到站崗，到“躺平”觀望。
業(yè)主從“高攀不起”，到忍痛割肉。
今天我們從政策、市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)這3個(gè)維度的變化，試圖來(lái)復(fù)盤(pán)這3年的深圳樓市。
政策
二手房參考價(jià)、雙證合一放松
近3成受訪者期待降低房貸利率
7月14日，深圳不動(dòng)產(chǎn)登記中心出現(xiàn)久違的“人山人?！?，雙拼房業(yè)主在窗口排隊(duì)咨詢(xún)。
▲福田不動(dòng)產(chǎn)登記中心咨詢(xún)窗口 | 深圳買(mǎi)房計(jì)劃攝 2023.07.14
就在前一天，深圳“雙證合一”信息被官方證實(shí)，市場(chǎng)的反應(yīng)迅速，業(yè)主或撤盤(pán)或漲價(jià)、雙拼法拍房火速成交。
再往前，今年4月，深圳執(zhí)行了2年多的二手房參考價(jià)與銀行貸款脫鉤。
5月，官方發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”登記申辦指引》。
梳理2020年“7·15”調(diào)控之后的政策，可以看到，政策處于“加碼、再加碼、有克制放松”的動(dòng)態(tài)變化里。
2020年7月15日，深圳“新八條”樓市調(diào)控政策落地，并在此后幾度打補(bǔ)丁，組成目前深圳執(zhí)行的限購(gòu)、限售、限貸、限離政策。
7個(gè)月后，深圳二手房參考價(jià)出臺(tái)，3595個(gè)小區(qū)的二手參考價(jià)與銀行貸款掛鉤，二手房成交連續(xù)27個(gè)月跌破5000套的紅線。
今年，二手房參考價(jià)調(diào)整、“帶押過(guò)戶(hù)”、“雙證合一”相繼出臺(tái)，但買(mǎi)房人還在渴望更多的政策支持。
深圳樂(lè)有家的調(diào)研報(bào)告顯示，市民最希望能降低房貸利率，其次為降首付比例，分別占比28%、21%。
▲圖源：樂(lè)有家研究中心
2020年“7·15”調(diào)控以來(lái)，LPR報(bào)價(jià)有過(guò)3次下調(diào)，深圳首套房貸利率——
4.9%→4.6%→4.5%。
存量房貸利率調(diào)整呼聲更高。
7月14日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)表示：“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款?！?/span>
這是金融管理部門(mén)首次就存量房貸利率調(diào)整問(wèn)題作出回應(yīng)。
市場(chǎng)
熱點(diǎn)片區(qū)二手房3年跌幅超20%
火熱的回遷房爆雷、價(jià)格腰斬
政策的緊和松，基于市場(chǎng)，也作用于市場(chǎng)，追求更長(zhǎng)期的平穩(wěn)。
調(diào)控之下，3年時(shí)間，樓市從火爆走向了橫盤(pán)，二手房市場(chǎng)尤其明顯。
2020年上半年，深圳二手住宅月均過(guò)戶(hù)量7333套；
“7.15”政策落地，半年時(shí)間，過(guò)戶(hù)量跌入6000-7000套水平；
參考價(jià)出臺(tái)，過(guò)戶(hù)量進(jìn)入持續(xù)2000-3000套的低谷。
▲圖源：樂(lè)有家研究中心
業(yè)主賣(mài)房的平均周期從3年前的113天拉長(zhǎng)到168天，相當(dāng)于一套房掛盤(pán)近半年才能賣(mài)掉。
價(jià)格也沒(méi)扛住。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房已經(jīng)有超過(guò)3成的房源低于參考價(jià)成交。
近3年深圳二手熱點(diǎn)片區(qū)的價(jià)格呈現(xiàn)不同幅度的下跌，最大跌幅在福田的華強(qiáng)南，跌幅達(dá)21.6%。
部分買(mǎi)房人在調(diào)控中失去購(gòu)房資格，導(dǎo)致不需要名額的小眾市場(chǎng)一度爆火。
例如回遷指標(biāo)房，南山某項(xiàng)目的回遷指標(biāo)最高峰時(shí)超10萬(wàn)/㎡，沙井某舊改的回遷指標(biāo)最高突破8萬(wàn)/㎡。
隨著樓市轉(zhuǎn)涼，回遷指標(biāo)房也逐漸“啞火”。
去年某MCN機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人被指通過(guò)虛假回遷房實(shí)施詐騙，空手撬動(dòng)數(shù)億資金。這起爆雷事件，讓回遷房交易的風(fēng)險(xiǎn)更具象地暴露在普通買(mǎi)房人面前。
據(jù)了解，目前南山回遷指標(biāo)房?jī)r(jià)格直接腰斬。
心態(tài)
買(mǎi)房人從搶房、站崗到觀望
沒(méi)扛住的業(yè)主或割肉，或走向法拍
“我現(xiàn)在什么都不想了，好好供樓吧?！鄙现芨鶽姐吃飯聊起她的房子時(shí)，她說(shuō)。
“7·15”出臺(tái)前一個(gè)月，Z姐買(mǎi)了坂田某樓盤(pán)的現(xiàn)房，單價(jià)6萬(wàn)多?！昂竺尜I(mǎi)的人還加喝茶費(fèi)才買(mǎi)到，其他網(wǎng)紅盤(pán)更不用說(shuō)了，根本搶不到?！?/span>
2020-2021年，是深圳樓市瘋狂打新時(shí)期。
2020年，深圳誕生了36次日光紀(jì)錄。
2021年，深圳有34個(gè)日光盤(pán)。
“我有個(gè)朋友那兩年打新陪跑3、4次，瘋狂焦慮。”Z姐說(shuō)。
當(dāng)時(shí)看著形勢(shì)一片大好，他們想著等房子過(guò)了限售期，如果能漲到每平米8萬(wàn)多，到時(shí)候再考慮置換。
沒(méi)想到市場(chǎng)降溫來(lái)得太快，隨著新房供應(yīng)井噴，2022年，外界眼中的部分網(wǎng)紅盤(pán)也沒(méi)能做到日光，去化3-4成開(kāi)始成為新盤(pán)的常態(tài)。
“現(xiàn)在不敢想還能漲多少，不跌就不錯(cuò)了。”
比Z姐焦慮的阿誠(chéng)，自認(rèn)已經(jīng)站崗。
2021年上車(chē)，他比普通買(mǎi)房人多花了近百萬(wàn)喝茶費(fèi)，買(mǎi)的是西部準(zhǔn)現(xiàn)房。
“買(mǎi)早了，現(xiàn)在價(jià)格更便宜，還不用額外給喝茶費(fèi)。”他嘆氣。
而身邊部分有買(mǎi)房計(jì)劃的朋友，如今也選擇了觀望，“再等等，說(shuō)不定房?jī)r(jià)還能降?！?br>
買(mǎi)房人從焦慮到觀望，業(yè)主的心態(tài)在這3年也坐上過(guò)山車(chē)。
從參考價(jià)剛出臺(tái)時(shí)的價(jià)格堅(jiān)挺，到東部出現(xiàn)多數(shù)以參考價(jià)成交的房源，再蔓延到西部。
“深圳上空飄著N多筍盤(pán)，業(yè)主大割肉。”一位業(yè)內(nèi)人士開(kāi)玩笑說(shuō)。
光明標(biāo)桿盤(pán)一年半跌了近200萬(wàn)；
寶中業(yè)主被指“砸盤(pán)”，以市場(chǎng)價(jià)75折叫賣(mài)；
龍華某神盤(pán)成交價(jià)從最高時(shí)750萬(wàn)降到390萬(wàn)。
沒(méi)能扛住的業(yè)主們，有的可能走向了法拍場(chǎng)。
房子斷供被法拍近兩年屢見(jiàn)不鮮，一位從事法拍房業(yè)務(wù)的中介調(diào)侃稱(chēng)，“前幾年客戶(hù)要什么房子都沒(méi)有，這兩年，客戶(hù)想要什么房子，法拍市場(chǎng)都能找得到了?！?br>
如今，即使政策面有所放松，業(yè)主們的心態(tài)似乎更加平和。
據(jù)樂(lè)有家監(jiān)測(cè)，參考價(jià)政策調(diào)整后的一個(gè)多月，34.5%的房源低于參考價(jià)成交，二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌3%，掛牌價(jià)超9成片區(qū)環(huán)比下滑。
曾被戲稱(chēng)“換垃圾桶都要漲價(jià)”的深圳業(yè)主，這回忍住了。
而近日落地的“雙證合一”，盡管有個(gè)別業(yè)主上調(diào)報(bào)價(jià)或撤盤(pán)，但據(jù)中介反映，誠(chéng)心賣(mài)的業(yè)主沒(méi)有調(diào)價(jià)。
接下來(lái)，你認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)怎么走？
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