房地產(chǎn)開發(fā)的全部步驟是：
首先在國土部門拿到地塊,取得《國有土地使用證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并得到相應(yīng)地塊的城市規(guī)劃規(guī)條,然后到設(shè)計院根據(jù)規(guī)條進行方案設(shè)計.然后將方案交到規(guī)劃部分進行報建,報建通過后找地勘單位做地勘,得到地勘資料后交設(shè)計院進行施工圖設(shè)計.施工圖審查合格后.取得了《建設(shè)工程施工許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》就委托施工單位,監(jiān)理單位進行建設(shè),主體工程完工進行主體驗收一次,竣工后進行竣工驗收一次.在取得《商品房銷售許可證》和《商品房預(yù)售許可證》后就可以進行房屋銷售. 房地產(chǎn)商具備什么條件才能銷售商品房呢？根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，必須獲得五種特定許可證。這五種特定許可證就好像是房產(chǎn)銷售的"綠卡"，缺一不可。
我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，應(yīng)當具備一定的條件，按照有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。購房人為防止受不法房地產(chǎn)商的欺騙，在進行簽訂購房合同之前一定查驗房地產(chǎn)商是否有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件是否完備。房地產(chǎn)商在銷售商品房時應(yīng)具備各種售房文件、證件是否完備。房地產(chǎn)商在銷售商品房時應(yīng)具備"五證"即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售許可證》
（一）《國有土地使用證》 本證是證明土 使用向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地的使用權(quán)的法律憑證。按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，必須與市縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。否則房地產(chǎn)商不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。有的房地產(chǎn)商在集體所有的土地上建房并出售，這種情況下，房地產(chǎn)商肯定沒有拿到土地使用證。因為按照有關(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的房地產(chǎn)商，還要按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途進行開發(fā)建設(shè)。有的房地產(chǎn)商獲得出某塊地的土地使用證，但合同約定的土地用途不是建造商品住房，而房地產(chǎn)商擅自改變土地用途，在這塊土地上建造可在市場上銷售的商品房，這種情況也是不合法的。
（二）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 本證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管理部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。購房者調(diào)查房地產(chǎn)商是否具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，可以判斷房地產(chǎn)商售房的合法性。未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責(zé)令退回。
（三）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 本證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，國家核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的目的，是確認有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。該證件同時也是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者建反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃行政主管部門可責(zé)令其停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可以由其所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分。
（四）《建設(shè)工程施工許可證》 本證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準證件。建筑施工是一項復(fù)雜的生產(chǎn)活動，是記地產(chǎn)開發(fā)項目得以順利實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。涉及到監(jiān)理、設(shè)計、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。當各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。
（五）《商品房銷售許可證》和《商品房預(yù)售許可證》 本證是市、縣人民政府房地產(chǎn)商行睡管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資、搞活房地產(chǎn)市場。但這種方式具有較大的風(fēng)險性和投機性，為保障購房者的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)商預(yù)售商品房的，必須向房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售商品房。有的城市為了更好地規(guī)范房地產(chǎn)商的銷售行為，還要求房地產(chǎn)商在銷售商品房時要分別辦理《內(nèi)銷房銷售許可證》和《外銷房銷售許可證》。此外，房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如房屋已經(jīng)建成，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。購房者如果要調(diào)查商品房的建筑質(zhì)量，還可以查驗房地產(chǎn)商的工程驗收證
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的招標與投標
按照工作的時間順序和工作內(nèi)容，我們可將開發(fā)項目的具體實施階段分為三個有序
的部分：即招投標、項目施工過程管理、竣工驗收。
一、概述
因為合同形式的選擇決定了承包商的人員構(gòu)成和所承擔(dān)的風(fēng)險，而項目管理的成功與否直接關(guān)系到發(fā)展商開發(fā)投資總體收益目標的實現(xiàn)。
按照現(xiàn)行的建筑工程監(jiān)理的有關(guān)規(guī)定，發(fā)展商首先應(yīng)與其委托的監(jiān)理單位商討把你的方式和承包合同的形式后才能進行招標工作。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的招投標
招標投標的基本概念
招標投標是一種生產(chǎn)交易行為，是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。房地產(chǎn)開發(fā)項目的招投標則是指房地產(chǎn)發(fā)展商設(shè)定“開發(fā)項目建設(shè)”這一標的，招請若干個建設(shè)單位進行秘密報價競爭，由發(fā)展商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同，按合同實施。
發(fā)展商通過招標方式發(fā)包工程，其目的在于選擇“適當”的承建單位。因而發(fā)展商在招標時必須考慮投標單位的技術(shù)實力、經(jīng)濟實力、管理經(jīng)驗、效率的高低、價格是否合理、信譽是否良好。對于眾多的投標者，發(fā)展商只能按照一定標準，例如技術(shù)先進、質(zhì)量最佳、工期最短、造價最低等方面選擇中標者，再把建設(shè)工程發(fā)包給他。
為了真正選擇資質(zhì)優(yōu)良的單位承包建設(shè)項目，發(fā)展商在招標之前應(yīng)制定統(tǒng)一的招標文件，以確定統(tǒng)一條件，保證投標者能夠在平等的基礎(chǔ)上競爭。這些招標文件包括設(shè)計圖 紙、工程數(shù)量、技術(shù)規(guī)范要求、合同條件等。所有參加投標的承包商都在同一限制條件下公平競爭，都按照規(guī)定的招標文件投標，以便發(fā)展商進行對比分析，作出公平合理的評價。
最后需要說明的是，招標投標是發(fā)展商與承建單位雙方的事，雙方必須堅持自愿、公平、等價、有償?shù)脑瓌t，誠實守信，講求職業(yè)道德。雙方行為不僅受到法律制約，同時還受到法律保護。
在項目建設(shè)階段，除了工程施工可以通過招標發(fā)包外，其他內(nèi)容如項目設(shè)計、設(shè)備供應(yīng)均可通過招標發(fā)包，甚至可以通過招標由資質(zhì)較好的單位總承包，亦即所謂“交鑰匙工程”。
（三）開發(fā)項目招標方式
在國際市場上，招標方式基本上可以分為兩種，即公開招標和限制性招標。在我國則存在三種形式，即公開招標、邀請招標和議標三種方式。發(fā)展商可依開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模稅復(fù)雜程度選擇其中某種方式。在市場經(jīng)濟的條件下，發(fā)展商一般采用公開招標和邀請招標方式。個別較為特殊的建設(shè)項目可采用議標方式發(fā)包，但應(yīng)在招標申請書中寫明理由，并經(jīng)招標投標管理部門批準后方可采用。對此，1998年建設(shè)部頒布了《關(guān)于進一步加強工程招標投標管理的規(guī)定》。
1．公開招標。公開招標是指發(fā)展商本身或其委托招標單位，通過海報、報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)（如全市、全國，大項目甚至可在全世界）公開發(fā)布招標公告，或直接將招標通告寄給具有投標潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的如單位前來投標。
公開招標使發(fā)展商有較大的選擇范圍，發(fā)展商可以在眾多的投標單位之間選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商，同他達成承包合同，將工程委托他負責(zé)完成。這種公開競爭的方式會促使承包商努力提高開發(fā)項目的建設(shè)質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價。
公開招標通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。此時發(fā)展商不易掌握確定的造價和控制工期，因而可以通過公開招標方式，從中選擇提供合理標價和較短工期的單位作為承包單位。
發(fā)展商在公開招標時，應(yīng)在招標文件中規(guī)定開標日期、時間和地點，并在評標委員會和投標人在場的情況下當眾開標。開標后，各投標人的報價和投標文件的有效性均應(yīng)公布，并由發(fā)展商或委托招標單位負責(zé)人在承包商的每份標書上的報價總表上簽字，從此時到授標前任何人不得修改報價。
公開招標應(yīng)遵循規(guī)定的程序，這個程序?qū)⒃谙挛脑敿殧⑹觥０l(fā)展商的評標準則應(yīng)當公允合理。在評標期間，發(fā)展商與評標組織可以要求投標人回答或澄清某些含糊不清的問題，但不能要求投標者調(diào)整報價。發(fā)展商若希望調(diào)整價格，只能在評選出中標者后，在議標和簽訂合同時，通過雙方協(xié)商，適當調(diào)整最后的合同價。
按常規(guī)，發(fā)展商公開招標項目應(yīng)投標給最低報價者，除非該最低報價者的標價是不合理的或根本無法實現(xiàn)的。
總之，公開招標是目前建筑市場所通行應(yīng)大力推行的招投標方式。發(fā)展商應(yīng)盡量采用該方式發(fā)包開發(fā)項目的建設(shè)任務(wù)。
需要說明的是，公開招標過程需要經(jīng)歷相當長的一段時間。因為發(fā)展商審查投標者資格及其標書的工作量比較大，招標支出費用較多。這些缺點可由“邀請招標”方式來彌補。
2．邀請招標。邀請招標也稱選擇性招標，是由發(fā)展商或其委托的招標單位向所信任的，具有相應(yīng)資格的建設(shè)單位發(fā)送招標通知書或招標邀請函，要求其參加開發(fā)項目建設(shè)投標競爭的一種發(fā)包方式。邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的單位通常在5至10個之間。
發(fā)展商或其委托招標單位可以在自己熟悉的承包商之間進行選擇，或者先公開發(fā)布通知，邀請承包商報名，經(jīng)過資格預(yù)審后再選定邀請對象。
采用邀請招標方式，由于被邀請參加競爭的投標單位有限，發(fā)展商不僅可以節(jié)省招標費用，而且可以提高招投標工作的效率，節(jié)省時間。但是這種招標方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，這樣也就縮小了發(fā)展商的選擇余地。
邀請招標方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗的技術(shù)人員和專用技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項目。或者是公開招標的結(jié)果未產(chǎn)生出中標單位，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的建設(shè)工程。
一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目都不是上述類型的工程，所以發(fā)展商較少采用“邀請招標”方式。
3．議標。議標也是非公開招標方式的一種。議標是由招標單位或投標單位的有關(guān)上級主管部門，向招標單位（即發(fā)展商）推薦或指定投標單位。議標方式適用于少數(shù)保密性較強的工程項目。在房地產(chǎn)開發(fā)中很少出現(xiàn)這種情況。若發(fā)展商是國有企業(yè)，則可能會存在上級主管部門推薦或指定投標單位的可能；若發(fā)展商是合資或獨資企業(yè)，則無上述可能性。因而議標方式在房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)包中是很少用到的，是政府嚴格限制使用的方式，只限于涉及專利權(quán)保、只有少量潛在投標者、公開或邀請招標無人報名，或有特殊要求的少量工程。一般房地產(chǎn)工程不屬此類。
（四）招標機構(gòu)的組織運作
當發(fā)展商采用招標方式發(fā)包工程時，需要組織一個招標機構(gòu)，負責(zé)招標過程中的決策活動與日常事務(wù)工作的處理。
所謂招標過程中的決策活動是指下列事項：
1．確定開發(fā)項目發(fā)包的范圍，即決定建設(shè)項目全過程統(tǒng)包還是分階段發(fā)包，或者單項工程發(fā)包、分部工程發(fā)包、專業(yè)工程發(fā)包。
2．確定承包方式和承包內(nèi)容，即確定是以總價合同、單價合同或成本加酬金合同，以及是以全部包工包料，還是部分包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等方式來發(fā)包工程。一般而言，發(fā)展商通常是選擇全部包工包料的總價合同方式。但對某些高檔物業(yè)，例如星級賓館、高級公寓，其裝飾材料、電梯及其他高檔設(shè)備一般是發(fā)展商自行采購。此時，包工包料是不完全的，發(fā)展商可在簽訂合同時與承包商商議具體承包條款。
3．確定標底。
4．決標并簽訂合同或協(xié)議。
招標中的日常事務(wù)工作主要包括下列內(nèi)容：①發(fā)布招標通告或邀請招標函；③編制和發(fā)送招標文件；③編制標底；④審查投標者資格；⑤組織勘察現(xiàn)場和解答投標單位提出的問題；③接受并妥善保管投標單位的標函，負責(zé)為其保密；①開標，審核標書并組織評標；③談判簽訂協(xié)議或合同。
招標機構(gòu)的人員組成，通常是由發(fā)展商或其授權(quán)代表，發(fā)展商委托的專業(yè)咨詢機構(gòu)的專業(yè)技術(shù)人員（現(xiàn)在一般是委托監(jiān)理單位的人員），助理人員（即決策和專業(yè)技術(shù)人員的助手，包括秘書，資料檔案管理人員，計算和繪圖人員）組成。
（五）招標程序
按照一般要求，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目招標程序大體有以下主要環(huán)節(jié)：
1．審查招標單位的資格。
2．報批招標申請書。招標申請書包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；建設(shè)單位負責(zé)組織招標人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)和職稱；資金來源落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件。
3．編制招標文件，編制標底，制定評標、定標方法。
工程招標文件一般包括項目名稱、地址，工程內(nèi)容、建設(shè)工期和現(xiàn)在基本條件，工程款項支付方式，技術(shù)質(zhì)量要求，實物工程量清單，物資供應(yīng)方式，投標起止日期、地點、合同主要條款等。招標文件由招標單位或委托咨詢機構(gòu)代編。一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。標底主要包括造價、工期和三材指標。目前標底的計價主要有三種計算方式：即以施工預(yù)算為基礎(chǔ)的造價包干以平方米單位為基本的造價包干和以概算為基礎(chǔ)的造價包干。標底編制后并送政府主管招標投標的部門或委托單位審查批準后封存，嚴加保密，一件招標工程只能編制一個標底。
4．發(fā)布招標公告或招標邀請書?？捎烧袠藛挝桓鶕?jù)工程要求和自身條件，研究確定采用招標的具體方式。
5，審查投標單位的資格。主要指招標單位要對申請參加投標的單位進行資格審查，
其中包括企業(yè)等級、曾承擔(dān)過的工程范圍和社會信譽等。對符合條件的企業(yè)，正式發(fā)出招標邀請書。
6．發(fā)招標文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標單位現(xiàn)場踏勘和招標文件答疑。
7投標單位在提交投標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證明
書。投標單位中標后，如果拒絕承擔(dān)中標的工程任務(wù)，招標單位有權(quán)向為其出具保函的單
位索取投標保證金。
8．開標。無論采取何種招標方式，開標都要公開進行，當眾啟封標書，宣體各投標企業(yè)的報價及其他主要內(nèi)容，各單位標書全部宣布之后，由招標單位及公證部門當場檢驗標書，如果發(fā)現(xiàn)有的單位標書不符合招標規(guī)定時，可以動員投標單位撤回標書或宣布無效。
9．評標、定標。開標以后要根據(jù)招標文件中規(guī)定的決標原則，對各單位的標書進行評定。確定中標的主要依據(jù)是價格合理（在標底上下5％左右幅度），能保證質(zhì)量和工期，經(jīng)濟效益好，社會信譽高等。為保證招標的公證性，可以招標單位為主，邀請有關(guān)部門及專家組成評標委員會（5人以上單數(shù)，專家不得少于2／3，且政府主管部門的人員不介／、）進行評標、決標、確定中標單位。如果決標結(jié)果，有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門有權(quán)予以否決。
10．發(fā)出中標通知書并簽訂承包合同。招標單位根據(jù)中標決定，向中標單位發(fā)出中標通知書。中標單位在接到通知后的一個月內(nèi)，同招標單位共同簽訂承包合同。合同的主要內(nèi)容必須與中標的標書內(nèi)容一致，把工程造價、質(zhì)量條件、違約責(zé)任等合同條款確定下來。如果發(fā)包、承包雙方對合同條款有爭議，應(yīng)由地方主管部門仲裁。招標單位或中標單位在簽訂合同后撕毀，對方有權(quán)持履約保證金證明書，向其擔(dān)保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成經(jīng)濟損失，如果超過履約保證金的，還應(yīng)補償不足部分。
三、工程建設(shè)的合同形式與一般合同條款
中標者一經(jīng)產(chǎn)生，則發(fā)展商與承包商就進入了商簽合同階段。盡管招標文件已經(jīng)對合同文件內(nèi)容作了明確規(guī)定，而且承包商在投標時也表示愿意遵守，但是通常在簽訂正式合同之前，發(fā)展商和承包商仍需要一個商議階段。通過商議，發(fā)展商可以達到如下目的：
第一，通過評審標書，雖然總體上可以接受被授標的投標單位的報價，但還發(fā)現(xiàn)報價中可能仍有某些不夠合理之處，希望通過議標，進一步壓低合同價格。
第二，發(fā)現(xiàn)標書中某些建議（包括技術(shù)或商務(wù)上的建議）對發(fā)展商是有利而且是可以接受的。這些建議也許是其他投標單位提出的，但發(fā)展商希望中標的承包商也能接受，因此可以在協(xié)商時與承包商討論這些建議，并確定由于采納這些建議而導(dǎo)致的價格變動。
第三，討論某些局部變更，包括設(shè)計的局部變更、技術(shù)條件的變更。需要特別說明的是，盡管合同形式和合同條款在招標文件中已有明確規(guī)定，但在協(xié)商階段，只要發(fā)展商和承包商能夠達成一致意見，某些局部仍可修改。作為發(fā)展商，詳細了解合同形式以及合同條款，對編制招標文件中的合同條件是有利的，對協(xié)商修訂合同具體條件也是具有極大幫助的。下面詳細說明合同形式與合同條款。
（一）合同形式
建設(shè)合同是發(fā)展商（發(fā)包方）與承建單位（承包方）為了完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一項旨在明確雙方權(quán)利和義務(wù)的有法律效力的協(xié)議。
按照不同的劃分標準，發(fā)展商可采用的發(fā)包合同，具體形式也是不同的。按照計價方式不同，合同形式可分為：固定總價合同、固定單價合同與成本加酬金合同。按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系不同，合同形式又可分為：總包合同（由總承包商負責(zé)組織分包）發(fā)展商直接發(fā)包的分包合同、獨立承包合同。按照是否包料的標準，可劃分為：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。下面逐一說明。
1．按計價方式不同劃分。開發(fā)項目的條件不同，往往要求不同類型的合同及包價計算方法。這些計價方法關(guān)系到發(fā)展商與承包商之間的切身利益，因而往往是雙方需要花費很大精力協(xié)商的問題。在實際中，通常采用的計價方式有以下幾種：
（l）固定總價合同。固定總價合同就是按照商定的總價簽訂的承包合同。它的特點是以圖紙和工程說明書為依據(jù)，明確承包內(nèi)容和計算標價，并一筆包死。在合同執(zhí)行過程中，除非發(fā)展商要求變更原定承包內(nèi)容或者設(shè)計圖紙，承包單位一般不得要求變更承包價。
固定總價合同發(fā)包方式，對于發(fā)展商而言，由于操作較為簡單，因而是受歡迎的。對于承包商而言，如果設(shè)計圖紙和技術(shù)說明書相當詳細，市場上材料價格穩(wěn)定，并能據(jù)此比較精確地推算造價，則這種承包方式也是可以接受的。但是，如果圖紙和說明書不夠詳細，未知因素較多，或者遇材料突然漲價以及惡劣氣候的影響，承包商必須承擔(dān)應(yīng)變的風(fēng)險。為此，承包商會加大木可預(yù)見費用來消除這些變動因素帶來的風(fēng)險，從而提高了工程包價，這最終對發(fā)展商是不利的。針對這種情況，可行的辦法是在固定總價合同中增加一些必要的條款，由發(fā)展商分擔(dān)建設(shè)期的部分風(fēng)險，從而降低承包商的不可預(yù)見費用，使總包價下降。這樣做對于發(fā)展商與建設(shè)工程承包商雙方都是非常有利的。
增價條款的種類很多，大致可歸納為三種形式：
①按日計價的增價條款。這種增價條款是指在合同簽字日或投標報價日之后的任何價格增長，由發(fā)展商對承包商給予補償。發(fā)展商應(yīng)當對合同簽字日，或投標報價日與實施施工安裝時的材料、設(shè)備和能源成本的差異進行部分或全部補償。
②重大增價的調(diào)整條款。這種增價條款是指材料、設(shè)備和能源漲價到某一百分比時，齊發(fā)商才給予補償。也就是說小額風(fēng)險由承包商承擔(dān)，而大額風(fēng)險由雙方分擔(dān)或完全由發(fā)展商承擔(dān)。當然，這個限制百分比應(yīng)當是由雙方協(xié)商決定，作為發(fā)展商應(yīng)盡量降低該百分地”
③延期增價條款。這種增價條款是指在某一規(guī)定時間內(nèi)的合同價格雖然是固定不變的，但如果超出這一規(guī)定時間，則承包商可以得到該延誤期間的價格增長和超支費用的補償。需要特別指出，若上述工期延誤是承包商失誤造成的，則承包商不但得不到補償，相反會受到罰款。因而在制定本條款時應(yīng)寫明原擬完工日期，以及誤工責(zé)任的劃分。
以上三種形式的增價條款，發(fā)展商應(yīng)慎重選擇。一般情況下，不采用第一種增價條款，因為按照該條款，發(fā)展商承擔(dān)風(fēng)險過多，而采用“重大增價的調(diào)整條款”和“延期增價條款”圖改好。
③需要說明的是，訂立增價條款確實是增加了發(fā)展商所承擔(dān)的風(fēng)險，但承擔(dān)風(fēng)險是有回報的，此時發(fā)展商可以要求承包商削減不可預(yù)見費用，從而降低總包價。若發(fā)展商對工程建設(shè)中的不可預(yù)見因素把握良好，則訂立增價條款是合適的，也是有益的。
（2）固定單價合同。在沒有施工詳圖就需要開工，或雖有施工圖而對工程的某些條件尚不完全清楚的情況下，既不能比較精確地計算工程量，又要避免憑運氣而使發(fā)展商與承包商任何一方承擔(dān)過大的風(fēng)險，此時采用固定單價合同是比較合適的。在實際中，按照開發(fā)項目的具體情況，開發(fā)商可以采用的形式有如下幾種：
①按分部分項工程單價承包。即由發(fā)展商開列分部分項工程名稱和計量單位。例如，挖土方每立方米、混凝土每立方米、鋼結(jié)構(gòu)每噸等等，由承包商逐項填報單價；或者由發(fā)展商先提出單價，再由承包商認可或提出修訂意見后作為報價，經(jīng)雙方磋商后確定承包單價，然后簽訂合同，最后按實際完成的工程數(shù)量，按合同單價結(jié)算工程價款。這種方式主要適用于沒有施工圖、工程量不明即需開工的緊急工程項目。
②按最終產(chǎn)品單價承包。這種方式就是按每平方米住宅、每平方米道路等最終產(chǎn)品的單價承包，并簽訂承包合同。其報價方式與按分部分項工程單價承包相同。這種單價合同方式通常用于采用標準設(shè)計的住宅，中小學(xué)校舍和通用工業(yè)廠房等開發(fā)項目?？紤]到基礎(chǔ)工程因條件不同而造價變化很大，因而采用每一平方米單價發(fā)包工程時，一般僅指士0．00標高以上部分，基礎(chǔ)工程則按分部分項工程單價承包。承包單價可參照預(yù)算定額，適當進行調(diào)整后，一次包死，但亦可商定允許隨人工費和材料價格指數(shù)的變化而調(diào)整。具體的調(diào)整辦法在合同中應(yīng)明確規(guī)定。
③按總價決標，按單價結(jié)算工程價款。這種單價合同方式適用于設(shè)計已達到一定的深度，能據(jù)以估算出分部分項工程數(shù)量的近似值，但由于某些情況不完全清楚，在實際工作中工程量可能出現(xiàn)較大變動的工程。例如，在開發(fā)港口碼頭時，可能因反常的地質(zhì)條件而使土石方數(shù)量產(chǎn)生較大的變化。為了使承發(fā)包雙方都能避免由此帶來的風(fēng)險，承包方可以按估算的工程量和一定的單價提出總報價，發(fā)展商以總價和單價作為決標依據(jù)，確定中標者并簽訂合同。最后，雙方即按實際完成的工程數(shù)量與合同單價結(jié)算工程價款。不管采用何種形式的單價合同，最后一般還需附有用來對額外工作付款的費率表、日工價表和施工機具臺班費率表等。事先確定這些費率和工價表，可以避免對額外工作或工程變動引起的付款發(fā)生爭議。單價合同中所用單位既包括人工費、材料費、施工安裝費，還包括按一定百分比分攤的管理費和利潤。盡管工程數(shù)量的增減是由發(fā)展商負責(zé)的，并不影響其中的人工費和材料成本，但是，如果工程數(shù)量比原來報價時估算相差太大，則按百分比攤?cè)氲哪遣糠止芾碣M和利潤將會受到影響，特別是實際工程量大大低于投標報價時的工程量，則承包商將得不到原來預(yù)計的管理費和利潤，因而承包商可能要求工程單價有所調(diào)整，發(fā)展商應(yīng)給予適當考慮。
（3）成本加酬金合同。這種承發(fā)包方式的基本特點是：按工程實際發(fā)生的成本（包括人工費、材料費、施工機械使用費、其他直接費和施工管理費以及各項獨立費，但不包括承包商的總管理費和應(yīng)繳所得稅），加上商定的總管理費和利潤來確定總包價。這種合同方式主要適用于開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況，如邊設(shè)計進施工的緊急工程或較為特殊的開發(fā)項目。成本加酬金的具體做法有以下幾種：
①成本加固定百分數(shù)酬金。計算公式為：
C＝Cf＋R·CF
式中C——總包價；
CF——實際發(fā)生成本；
R——固定酬金百分率。
這種計算方式由于酬金與實際發(fā)生的成本成正比，因而不能鼓勵承包商降低成本，對發(fā)展商來說是不利的。
②成本加固定酬金。工程成本按實際發(fā)生情況，完全由發(fā)展商承擔(dān)，但酬金事先商定一個固定的數(shù)目。該酬金數(shù)目通常按照預(yù)估工程成本的一個百分數(shù)來確定。這種承包合同方式雖然不能使承包商努力降低成本，但從盡快取得酬金出發(fā)，承包商將盡力縮短工期，這對發(fā)展商早日出售出租開發(fā)物業(yè)是有利的。在這種情況下，發(fā)展商還可以根據(jù)工程質(zhì)量、工期和成本降低情況給予獎勵，以充分發(fā)揮承包商的積極性。
③成本加浮動酬金。這種方式是事先商定工程成本和酬金的預(yù)期水平。如果工程完工后，實際成本恰好等于預(yù)期水平，工程造價就是成本加酬金；如果實際成本低于預(yù)期水平，則增加酬金；如果實際成本高于預(yù)期水平，則減少酬金。
從理論上講，這種承包方式對承、發(fā)包雙方都沒有太大的風(fēng)險，同時又能促使承包商關(guān)心降低成本、縮短工期，因而對雙方都有好處。但實際上估算成本較為困難，要求雙方都要具有豐富的經(jīng)驗。
2．按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同劃分。如果開發(fā)項目較大，則承建單位往往不止一個。發(fā)展商可采取總包合同形式（由總承包商負責(zé)分包），或者由發(fā)展商直接發(fā)包的分包方式。如果工程項目較小，則發(fā)展商可采用獨立承包的合同方式發(fā)包。
總包合同?？偘褪侵敢粋€建設(shè)項目的全過程或某個階段的全部工作由一個承包商負責(zé)組織實施，據(jù)此簽訂的合同稱為總包合同。在這種情況下，由總承包商負責(zé)將若干專業(yè)工作分包給專業(yè)承包單位，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)和監(jiān)督他們的工作。在一般情況下，發(fā)展商只與總承包商直接聯(lián)系而與各分包商不發(fā)生直接聯(lián)系，這種總包合同形式便于開發(fā)商對項目建設(shè)進行管理和監(jiān)督，降低工作量，有利于減少現(xiàn)場管理人員。
在總承包條件下，分包商可由發(fā)展商指定或由總包自行選擇。但最終均需簽訂分包合同。
（2）發(fā)展商直接發(fā)包承包合同。這種方式是指，在同一開發(fā)項目上，發(fā)展商直接把工程分包給各承包商，并由此簽訂正式合同。在這種情況下，發(fā)展商直接與各承包商聯(lián)系，現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作較為復(fù)雜。若發(fā)展商工作人員較多且具備此能力，則可由發(fā)展商自行負責(zé)，否則可委托一個承包商牽頭去做或聘請專門的項目經(jīng)理來管理。
（3）獨立承包合同。當開發(fā)項目規(guī)模較小，技術(shù)要求較為簡單時，則發(fā)展商可將開發(fā)戴項目的建設(shè)任務(wù)發(fā)包給一家承包商獨立完成。這種承包方式對發(fā)展商的管理工作是有利
3．按照是否包料劃分。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，由于開發(fā)項目的性質(zhì)不同，材鏡料供應(yīng)由誰來負責(zé)亦是不同的。
（）包工包料合同。包工包料就是指由承包商負責(zé)施工所用的全部人工和材料設(shè)備。通常情況下，這種方式是較為普遍的。
（2）包工部分包料合同。該方式是指承包商只負責(zé)施工的全部人工和一部分材料，其余部分由發(fā)展商自己提供。如果開發(fā)項目的建造標準很高，例如星級賓館、高級公寓等，部分材料與配套設(shè)備需要進口，則這些材料和設(shè)備可由發(fā)展商自行負責(zé)提供，其余普通材料可由承包商負責(zé)提供。外商在國內(nèi)開發(fā)房地產(chǎn)項目時往往采取這種方式。
（3）包工不包料合同。即承包商僅提供勞務(wù)而不提供任何建筑材料，所有建筑材料均由發(fā)展商自行解決。這種合同方式在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中很少使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的發(fā)包合同方式是多種多樣的，房地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)結(jié)合項目的具體特點選擇采用。
（二）一般合同條款
合同文件應(yīng)包括的內(nèi)容在投標文件內(nèi)容中已有說明，此處不再贅述。這里敘述有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展商與建設(shè)項目承包商之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一般合同條款。
．合同條款又稱合同條件，在國際上已編制了若干標準的“國際通用合同條件”，如FIDIC合同條件。在國際通用合同條件的基礎(chǔ)上，各國結(jié)合本國特點，制定了自己的合同條件。下面就根據(jù)我國的特點，逐條說明可供發(fā)展商簽訂發(fā)包合同時采用的合同條款。
1．一般義務(wù)。一般義務(wù)條款主要是籠統(tǒng)地規(guī)定承包商應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)。具體內(nèi)容包括以下幾個方面：
（1）承包人責(zé)任。根據(jù)合同規(guī)定，承包人應(yīng)以細心、認真的態(tài)度努力進行施工與維修，提供一切勞務(wù)，包括工作監(jiān)督、材料、施工機械設(shè)備及施工和維修所需要的全部臨時或永久性的其他物品。
（2）履約保函；為了保證合同能夠按期履行，在簽訂合同時，承包人應(yīng)提供銀行或保險公司開出的保函，保函所擔(dān)保的金額以授標函中規(guī)定的數(shù)額為準。
（3）工程應(yīng)使工地監(jiān)理人員滿意。除了由于法律原因或?qū)嶋H原因不能做到的外，承包人應(yīng)嚴格按合同規(guī)定以及圖紙和技術(shù)說明進行工程施工和維修，以使發(fā)展商或其委托的監(jiān)理感到滿意。
（4）承包人應(yīng)提交總進度計劃。承包人在中標后應(yīng)提交一份建議進行該工程步驟順序的總進度計劃。在實際執(zhí)行中，若工程進度不符合原訂進度計劃，承包人應(yīng)向監(jiān)理人員說明其原因。
（5）竣工時的現(xiàn)場清理。在工程竣工時，承包人應(yīng)從現(xiàn)場清除、拆除并運出一切施工設(shè)備、剩余材料、垃圾和各項臨時工程，并保持整個現(xiàn)場和工程清潔整齊，使發(fā)展商滿意。
2．合同文件管理。
（1）合同圖紙、投標書和合同條款，承包人和監(jiān)理人各持一份，以備隨時查閱。
（2）發(fā)展商應(yīng)向承包商免費提供：合同條文、標書，兩份合同圖紙及兩份規(guī)范，另外還需提供兩份補充大樣圖。建筑工程完工后上述圖紙及文件都應(yīng)交還發(fā)展商。
3．材料及設(shè)備供應(yīng)。材料及設(shè)備若是由發(fā)展商自行提供，則應(yīng)在合同中規(guī)定供貨時間，以便承包人安排施工進度計劃。
若材料及設(shè)備由承包人提供則應(yīng)規(guī)定：一切材料和設(shè)備均應(yīng)是合同中所規(guī)定的相應(yīng)規(guī)格、等級、品質(zhì)。承包人在購買材料與設(shè)備之前應(yīng)按照工程監(jiān)理人員的要求，在制造加工地點、現(xiàn)場或在合同可能規(guī)定的地點進行檢驗。對于材料，亦可提供樣品，以供檢驗。提供樣品的費用以及檢驗費用由哪一方承擔(dān)，應(yīng)在合同中明確規(guī)定。
4．開工、竣工時間及工期。合同中應(yīng)明確規(guī)定開工及竣工時間以及相應(yīng)的工期。
（1）工程的開工。承包人在接到發(fā)展商或其監(jiān)理工程師有關(guān)開工的書面命令后，應(yīng)在合同規(guī)定的期限內(nèi)，在現(xiàn)場開工，并且應(yīng)迅速且毫不拖延地繼續(xù)施工。
（2）竣工期限的延長。如果由于任何種類的額外或附加工程量，或者是由于合同中規(guī)
定的原因，以及異常的惡劣氣候條件，其他特殊情況造成竣工期限的拖延，則監(jiān)理工程師應(yīng)批準并確定該項延長期限，并通知發(fā)展商和承包人。
（3）施工進度。如果工程實際進度落后于計劃進度，不能在預(yù)訂的工程竣工期限內(nèi)完工時，則承包人應(yīng)采取必要的措施，以便加快工程的施工進度，使工程能在預(yù)定的工期內(nèi)竣工。此時，承包人無權(quán)要求增加為采取這些措施而支付的附加費用。
5．變更與增減。在合同中應(yīng)規(guī)定變更和增減的項目以及處理辦法。
（1）變更。發(fā)展商或其委托監(jiān)理工程師認為有必要，可以對工程或其任何部分的形式、質(zhì)量或數(shù)量作出變更。這些變更包括：①增加或減少合同中所包括的工作數(shù)量；②削減任何這類工作；③改變?nèi)魏芜@類工作的性質(zhì)或質(zhì)量及種類；④改變工程任何部分的標高、基線、位置和尺寸；⑤完成工程竣工所必要的某些附加工作。
（2）對變更的估價。對于額外或追加的工作，或已取消的工作，應(yīng)以合同中規(guī)定的單價予以估價。如果合同中未規(guī)定用于該項額外或追加工作的單價，則應(yīng)由合同雙方協(xié)商確定。
6．轉(zhuǎn)讓與分包。合同的轉(zhuǎn)讓應(yīng)得到發(fā)展商的同意方可進行。合同轉(zhuǎn)讓時，承包商所有的權(quán)利和義務(wù)都必須隨之轉(zhuǎn)移。
建設(shè)項目的分包也需經(jīng)發(fā)展商同意。分包人可由發(fā)展商指定、推薦，或者由總包人自己選定。
7．竣工驗收與維修。竣工工程驗收應(yīng)以國家頒布的施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗標準及施工圖為依據(jù)。在驗收時，承包商應(yīng)提供隱蔽工程驗收記錄，中間交工驗收記錄以及竣工圖紙。當項目驗收后，由發(fā)展商簽發(fā)工程竣工證書。
合同中還需規(guī)定維修期。維修期一般從竣工證書簽發(fā)之日起算。在合同規(guī)定的維修期內(nèi)，若工程出現(xiàn)缺陷。則承包人應(yīng)負責(zé)修復(fù)。如果該缺陷被判定是由于承包商所采用的材料、施工工藝不符合合同要求，或由于承包商的疏忽造成的，則由承包商承擔(dān)此項維修費用。如果該缺陷是由于其他原因造成的，那么對維修費用應(yīng)進行核實，并作為附加工作予以付款。
8．支付方式。工程款的支付一般按時間大致劃分為四個階段，即預(yù)付款、工程進度款、最終付款和退還保留金。
（l）預(yù)付款。預(yù)付款用來支付承包商初期費用。支付時間一般在簽訂正式承包合同后的一個限定時間內(nèi)，由承包商提供一筆相當數(shù)額的履約保函之后，發(fā)展商即可支付現(xiàn)款。預(yù)付款亦可用初期動員費替代。
預(yù)付款一般在以后的工程進度中扣除，但扣除的進度可協(xié)商確定，并載入合同。預(yù)付款也可以按月等分扣回。
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