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隨著在德國(guó)買房的人越來(lái)越多，房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與也成為了大家關(guān)心的話題。但在德國(guó)嚴(yán)苛的各項(xiàng)制度之下，即使是繼承、贈(zèng)與房產(chǎn)，也有相關(guān)的稅法規(guī)定。但如果提前了解稅法，運(yùn)用正確的方法和手段，可以進(jìn)行合理避稅，免交高額的稅費(fèi)。 

一個(gè)國(guó)家的許多巨大財(cái)富都是通過(guò)一代一代的繼承，逐漸積累、擴(kuò)大的，比如土地、房屋、公寓等。在德國(guó)，繼承人在接收繼承財(cái)產(chǎn)時(shí)需要納稅，但同樣有用于維護(hù)繼承人權(quán)益的免稅金額的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)財(cái)經(jīng)雜志（Finanztest）最新的一期說(shuō)明，繼承人在繼承財(cái)產(chǎn)時(shí)，不管是“水泥黃金”（房地產(chǎn)）或者其他財(cái)產(chǎn)，如果是夫妻關(guān)系，則一方可以從另一方處得到50萬(wàn)歐元額度的免稅遺產(chǎn)，如果是子女與父母的繼承關(guān)系，則子女可從父母每一方處得到40萬(wàn)歐元的免稅額度，也就是說(shuō)可以從父母雙方共獲得80萬(wàn)歐元的免稅額。作為孫子（女）可以在祖父母，外祖父母每一方獲得的繼承財(cái)產(chǎn)不超過(guò)10萬(wàn)歐元時(shí)，免繼承稅額（10*4＝40萬(wàn)）。其他親屬關(guān)系，如兄弟姐妹，侄子侄女與生活伴侶在獲得繼承財(cái)產(chǎn)時(shí)也都有享有免稅額度，但免稅額度相對(duì)較低，只有2萬(wàn)歐元?；旧铣值芙忝猛猓际前凑?，關(guān)系越近，免稅額度越高的規(guī)律來(lái)規(guī)定免稅額的。如果超過(guò)相應(yīng)的免稅額度，則繼承人需要對(duì)繼承財(cái)產(chǎn)的價(jià)值與免稅額之間的差值，根據(jù)個(gè)人稅率繳納相應(yīng)的稅款。

如果遺產(chǎn)的價(jià)值已經(jīng)超過(guò)了繼承人的免稅額度，那應(yīng)該如何處理呢？因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定的贈(zèng)與稅與繼承稅的免稅額度相同，所以可以通過(guò)贈(zèng)予的方式將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)給配偶，子女或者其他近親來(lái)進(jìn)行合理避稅。但是值得注意的是，根據(jù)贈(zèng)與稅的第16條規(guī)定，贈(zèng)與稅的免稅額有十年的累計(jì)期限。十年內(nèi)，來(lái)自同一人的贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)金額要進(jìn)行累計(jì)核算，如果十年內(nèi)，累計(jì)贈(zèng)與金額超過(guò)十萬(wàn)，則仍需要納稅。所以需要財(cái)產(chǎn)擁有者提早對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行計(jì)劃分配，以十年為間隔，將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)給親屬或后代，那么受益人最終將會(huì)付很少額稅甚至幾乎不需要繳稅，就可以繼承財(cái)富。這對(duì)于許多擁有大額資產(chǎn)或貴重房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)是非常值得考慮的計(jì)劃。

房地產(chǎn)贈(zèng)與也并不是一件簡(jiǎn)單的事情，贈(zèng)與人需要與受贈(zèng)人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，避免糾紛產(chǎn)生。如贈(zèng)與需要經(jīng)過(guò)公證，登記在土地登記冊(cè)上，此后，贈(zèng)與人則無(wú)權(quán)售賣或抵押此房產(chǎn)，但贈(zèng)與人可以通過(guò)協(xié)議確保自己的用益權(quán)，這樣贈(zèng)與人之后還可以繼續(xù)使用或出租此房產(chǎn)，且出租收益歸用益權(quán)所屬人所有。轉(zhuǎn)讓協(xié)議還可以限定回收權(quán)利，限定受增人在哪些條件下，需將房產(chǎn)退回給贈(zèng)與人。比如規(guī)定兒子無(wú)力償還債務(wù)，則房子將退還給父母，這樣可有效防止債權(quán)人拿走房產(chǎn)，又或是受贈(zèng)人死亡，離婚，有其他疾病等等。因此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要贈(zèng)與人進(jìn)行充分的考慮，簽訂盡量全面的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，避免自身的利益收到損害，有需要時(shí)，也可咨詢專門(mén)的律師尋求法律意見(jiàn)。

有一點(diǎn)需要注意的是，按照法律規(guī)定，贈(zèng)與者死亡前十年內(nèi)所作的贈(zèng)與行為，都被視為遺產(chǎn)，受益人要履行繳稅義務(wù)。受益人的義務(wù)繳稅金額與贈(zèng)與人發(fā)生贈(zèng)與行為之后的死亡時(shí)間有關(guān)，有10%的消融率（abschmelzungsfaktor）：例如贈(zèng)與人在贈(zèng)與后第一年去世，則義務(wù)繳稅金額按資產(chǎn)總價(jià)值的100%計(jì)算。如果他在第二年去世，則義務(wù)繳稅金額是資產(chǎn)總價(jià)值的90％，第三年是80％，以此類推。

我們可以通過(guò)提前了解法律規(guī)定的免稅額度以及時(shí)間限制，對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行及時(shí)的分配，贈(zèng)與進(jìn)行合理避稅。