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提起美國(guó)房產(chǎn)稅收，大家最熟悉的是美國(guó)房產(chǎn)稅。這當(dāng)然是和房產(chǎn)有關(guān)的最主要的個(gè)人收入稅，但你有沒(méi)有考慮過(guò)其他的稅種，包括贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅，以及和房產(chǎn)有關(guān)的各種稅收優(yōu)惠政策?

房產(chǎn)稅

各州的房產(chǎn)稅率各不相同。 下面是華人人口比較多的幾個(gè)州的最新平均房產(chǎn)稅率(不同的郡縣會(huì)有不同的稅率)：

數(shù)據(jù)來(lái)源：WalletHub

贈(zèng)與稅

如果你在將來(lái)把房產(chǎn)給留給家人，會(huì)牽涉到贈(zèng)與稅的問(wèn)題。贈(zèng)與稅遠(yuǎn)沒(méi)有房產(chǎn)稅那么直截了當(dāng)。稅收的多少要看接收人是不是配偶，是不是公民。一般來(lái)說(shuō)，非美國(guó)人贈(zèng)與美國(guó)人的資產(chǎn)都是免稅的，但因?yàn)樵诿绹?guó)的房產(chǎn)是“境內(nèi)有型資產(chǎn)”，因此屬于征收范圍。如果是贈(zèng)與非配偶，無(wú)論接收人是不是公民，每年的免稅贈(zèng)與額度當(dāng)前是1.4萬(wàn)美元。如果接收人是配偶，但不是公民，每年的免稅贈(zèng)與額度當(dāng)前是14.8萬(wàn)美元。如果接收人是配偶，而且是美國(guó)公民，那你可以享受無(wú)限額的免稅贈(zèng)與。當(dāng)前贈(zèng)與稅的最高稅率是40%。

遺產(chǎn)稅

遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅有著相同的稅率，最高為40%。 但公民有一個(gè)很高的免稅額度：每個(gè)人5.45萬(wàn)美元，夫妻兩個(gè)可以免稅留給后代10.9萬(wàn)美元。但如果你不是美國(guó)公民，要將美國(guó)的有型資產(chǎn)留給后代，則只有6萬(wàn)的免稅額 (如果留給公民配偶，則享受無(wú)限額免稅)。假如，一個(gè)中國(guó)公民在美國(guó)購(gòu)置了資產(chǎn)，購(gòu)買時(shí)的價(jià)值為200萬(wàn)美元。10年后房主因事故或疾病而離世，房屋價(jià)值300萬(wàn)美元。房主在生前沒(méi)有做過(guò)任何規(guī)劃，房屋不但要經(jīng)過(guò)費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢的政府遺囑認(rèn)證 ，而且非?？赡芤U納約96萬(wàn)美元的遺產(chǎn)稅! (300-60)*40%

稅收優(yōu)惠

前面說(shuō)的都是壞消息。在美國(guó)擁有房產(chǎn)難道沒(méi)有什么正面的信息?當(dāng)然有!撇開(kāi)美元的增值可能，個(gè)人資產(chǎn)的合理配置來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)等，在稅收方面，擁有房產(chǎn)有各種個(gè)樣的稅收優(yōu)惠。

按揭利息

在美國(guó)，你的一部分按揭利息可以不用繳稅，主要基于三個(gè)條件：只限于100萬(wàn)美元的本金;房產(chǎn)必須是你的主要居所或一個(gè)度假居所(不能超出一個(gè));按揭必須只用于房屋的購(gòu)買，建設(shè)，和改造。如果你買了一個(gè)價(jià)值300萬(wàn)美元的房子，自己首付60萬(wàn)美元，從銀行貸出240萬(wàn)美元，那么這240萬(wàn)中的100萬(wàn)美元本金的利息可以扣除。假如年利率是4.5%， 個(gè)人稅率是25%， 那么平均每年因?yàn)榘唇铱梢怨?jié)省1.1萬(wàn)多美元的稅收(100*4.5%*25%)。

房屋凈值貸款利息

以個(gè)人在房產(chǎn)中的股權(quán)為抵押的個(gè)人抵押貸款非常常見(jiàn)。我們?cè)僖陨厦娴姆慨a(chǎn)為例，房子的價(jià)值300萬(wàn)，首付60萬(wàn)，貸款240萬(wàn)。如果當(dāng)前你的貸款余額為200萬(wàn)，那么你的股權(quán)為100萬(wàn)(60首付+40已償還的貸款)。以這100萬(wàn)為抵押，你最多可以貸出80萬(wàn)左右的借款。這種借款的一部分利息也可以不用繳稅，上限額度為10萬(wàn)美元的本金。但國(guó)稅局對(duì)這種貸款的用途沒(méi)有任何限制。

房產(chǎn)出售利潤(rùn)

另一個(gè)對(duì)房主比較優(yōu)惠的政策是，25萬(wàn)或者50萬(wàn)美元之內(nèi)的利潤(rùn)可以免稅(單獨(dú)報(bào)稅或者夫妻聯(lián)合申報(bào)), 主要條件是房屋必須是你的主要居所，(度假居所不算);必須在出售的前五年之內(nèi)住滿兩年;該優(yōu)惠政策至多每?jī)赡晗硎芤淮巍?/span>

1031房產(chǎn)延稅

如果你計(jì)劃將房屋出售，而且在短時(shí)間內(nèi)再購(gòu)買新的房產(chǎn)，你可以利用稅法的1031條款而可能做到完全免稅。這種免稅其實(shí)是一種延遲繳稅，你在購(gòu)置新的房產(chǎn)時(shí)可以沒(méi)有任何稅務(wù)負(fù)擔(dān)。稅收是在你最終出售房產(chǎn)的時(shí)候才需要繳納。(仍然可以享受上述出售利潤(rùn)優(yōu)惠)。但如果你一直都在出售后立即購(gòu)買，最終將房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給后代，有可能永遠(yuǎn)不會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)利潤(rùn)而繳稅，因?yàn)榱艚o后代的資產(chǎn)的價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)，而不是購(gòu)買價(jià)。也就是說(shuō)，如果你的房產(chǎn)在購(gòu)買時(shí)價(jià)值300萬(wàn)，但在留給后代時(shí)價(jià)值500萬(wàn)。對(duì)于后代來(lái)說(shuō)，他們的稅收基數(shù)是500萬(wàn)，不需要為200萬(wàn)的升值繳稅。

所以，對(duì)于在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)所產(chǎn)生的稅收義務(wù)和各種優(yōu)惠政策有所了解， 及時(shí)進(jìn)行必要的規(guī)劃，對(duì)規(guī)避日后不必要的開(kāi)支大有益處。

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本文由資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)Margaret 梁提供，內(nèi)容及圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)。