9月馬上就要結(jié)束了，“金九銀十”即將過半。在過去的20多天里，房地產(chǎn)行業(yè)最熱的話題莫過于房企降價促銷的活動了。自從恒大推出全國樓盤7折優(yōu)惠之后，房地產(chǎn)市場上房企的各種打折促銷的活動層出不窮。僅僅是筆者接觸的售樓部里就出現(xiàn)了打折、特價房、送車位、送家電甚至送全款汽車等等。房企突然一反常態(tài)的打折促銷，讓咱們普通購房者受寵若驚，不知道開發(fā)商在打什么算盤，有什么套路等著購房者。但是購房者可以放心了，根據(jù)筆者所了解，這次打折促銷房企是真心在降價，而不是像以前那樣玩文字游戲。為什么房企現(xiàn)如今會一反常態(tài)地打折促銷呢？要知道以前房企遇到再大困難都是死撐不降。其實要說原因，還是因為房企看不到國家放松調(diào)控的希望了。而且自己的各種漲價營銷的手段都已經(jīng)在今年使用過了，這些漲價營銷的手段要么沒有用，要么被相關(guān)單位點名調(diào)查了。比如今年年初深圳、南京等地的“秒光盤”、“排隊搶房”、“茶水費”等等。最后都被點名調(diào)查，深圳更是調(diào)控政策再度收緊，樓市行情進一步由熱轉(zhuǎn)冷。所以，房企們發(fā)現(xiàn)漲價沒有用了，暫時只能通過降價促銷來賣房子。
在過去的大半個月里，由于開發(fā)商的各種優(yōu)惠政策，確實吸引了不少購房者，房企的業(yè)績也明顯比前幾個月好轉(zhuǎn)了不少。但是這并沒有達到房企的預(yù)期。就筆者接觸的幾個售樓部的銷售情況來看，銷售業(yè)績也就是中規(guī)中矩，不如去年同期的銷售業(yè)績。雖然現(xiàn)在剛需群體還很龐大，對房子的需求還很大，特別是一二線熱點城市，這里沒有房子的人還是非常多。然而最大的問題就是他們買不起房子，現(xiàn)如今房企雖然在打折促銷，但由于降價幅度不大，也只能吸引一些有購買實力的剛需，而更多剛需現(xiàn)如今依然買不起房子，只能望樓興嘆。當然了，房企降價促銷也是有效果的，不然現(xiàn)在買房子的更少。
其實，現(xiàn)在的房價已經(jīng)脫離了居民的收入水平，當然房子也一樣不只是用來居住的了。現(xiàn)如今房子被賦予了這種屬性，比如投資屬性、學位、結(jié)婚、福利待遇等等，這些屬性的加成都導(dǎo)致了房價越漲越高。而房子最終是用來干什么的呢？當然還是給人居住的。就算是學位、結(jié)婚福利待遇、投資這些屬性也最終需要人來體驗。所以，歸根結(jié)底，房子最終還是需要人購買和居住才能體現(xiàn)其價值。但是現(xiàn)如今的住房已經(jīng)過剩了。根據(jù)央行給出的數(shù)據(jù)，現(xiàn)如今96%的城鎮(zhèn)家庭都有房子，而且戶均1.5 套?？梢?，住房資源已經(jīng)嚴重過剩，特別是一些經(jīng)濟不發(fā)達的三四線小城市，住房過剩的情況更嚴重。但是與之對應(yīng)竟然是房價高高在上，居高不下，這完全不符合商品價值規(guī)律。就算是現(xiàn)如今房企打折促銷，其降價幅度和以上上漲的幅度相比也是不痛不癢，也難怪很多人不承認或者沒感覺到房價在下跌這個事實。
其實，僅僅是住房過剩還影響不大，老百姓有錢多買幾套房子也沒啥事。但是事實恰恰相反，咱們老百姓們沒有錢！在2019年底，全國居民負債率高達55%，這個數(shù)據(jù)在1996年是3%，2008年是20%左右。在居民的這些負債中，房貸占大部分。比如截止到2020年3月，中國家居民庭貸款總額高達到56.5萬億元，其中有44.7萬億元用于消費，在這44.7萬億中有70%被用于了購房。顯而易見，現(xiàn)在的居民不但沒錢，負債率還非常高，居民購房的杠桿率也非常之高。但是就算如此，很多人還是一樣不得不買房子。就算花光積蓄，背負30年的巨額房貸還是一樣買了房子。但是買房之后的生活壓力非常大，幸福感低。
樓市現(xiàn)如今的畸形就在于，不僅僅是居民買房負債率好，就是賣房子的房企也一樣。對于現(xiàn)在的房企來說用債務(wù)壓頂來形容毫不為過。根據(jù)在2020年9-12月份，全國房企即將到期的債務(wù)規(guī)模超過3000億元，較去年同期大幅增加68%。并且在11月即將到期的負債就高達1071億，但是現(xiàn)如今房企資金鏈緊張，銷售業(yè)績又不理想。所以房企們的壓力確實非常之大，這也是為什么現(xiàn)如今房企大規(guī)模降價促銷的原因之一。
在過去，房企遇到債務(wù)大規(guī)模到期時，是不會降價促銷的，因為只需要融資就可以了。比如今年8月，房企境內(nèi)外融資共發(fā)行了123筆，環(huán)比增加了14筆，共融資1247億元輕松地用新債還了舊債。這種方法治標不治本，只能延緩債務(wù)危機，不能徹底解決。但是呢，從明年開始，這種用新債還舊債的方法可能就要行不通了。因為最近住建部、央行協(xié)同一部分房企開了一次座談會，會中為房企融資劃定了“三條紅線”，用意就是降低房企的負債率：
1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70％；2、凈負債率大于100％；3、現(xiàn)金短債比小于1倍。而這3條紅線房企踩中任何一個，房企有息債務(wù)規(guī)模就會被限制5%，負債年增速不得超過10%；踩中兩條，房企負債年增速不得超過5%；如果三條都踩了，房企就不能新增有息負債，基本上也就不能新增加融資。
雖然這個規(guī)定現(xiàn)在還不執(zhí)行，但是現(xiàn)在也僅僅是給房企們緩沖的時間，房企要在這短暫的幾個月里努力地去降低負債率?，F(xiàn)如今，大部分房企的負債率都非常高，踩中這“三條紅線”的房企也非常多，其中不乏龍頭房企和央企。比如根據(jù)天風證券根據(jù)2019年財務(wù)數(shù)據(jù)，對銷售額較高的50家房企進行研究發(fā)現(xiàn)，其中“三條紅線”全踩的房企有14家，踩中兩條的有10家，1條的有14家。踩紅線的比例高達76%，這其中恒大、融創(chuàng)、綠地“三條紅線”全部“踩中”，中南地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)“踩線”2條，保利、萬科、招商蛇口、中梁控股則“踩線”一條。這樣大家就知道為什么現(xiàn)在恒大的打折力度那么大了吧，因為在著急去負債。
在現(xiàn)如今“三條紅線”卡住房企融資的情況下，高負債房企必須抓緊去負債，趕在這個規(guī)定實施之前解決負債率好的問題，以后融資也不會受阻。如果到時候沒有把負債率降到合規(guī)標準以下，那時房企的日子就會是雪上加霜了。雖然恒大現(xiàn)如今“三條紅線”全踩，但是恒大降負債也已經(jīng)取得了不錯效果。在今年一季度，恒大降低了400億左右的負債，取得了階段性的成果。其實對于其他房企也一樣，現(xiàn)如今的去負債壓力都非常大。在不能指望其他房企接手項目時，降價促銷賣房成了現(xiàn)如今房企降負債的唯一手段。
面對國家的調(diào)控不斷收緊，最近兩年調(diào)控政策放松應(yīng)該是不可能的事情了。在這種情況下，樓市回暖困難，房企降價促銷可能會持續(xù)個一兩年。特別是今年年底，如果房企們的銷售業(yè)績沒達標，加之資金壓力大的情況下，房企可能進一步打折促銷。如果房價像這樣持續(xù)下跌一兩年，就算是微跌，其實對于炒房客來說也是壓力非常大，因為現(xiàn)在持有房產(chǎn)的成本越來越高，房價不見上漲，持有房產(chǎn)越久虧的就越多。而同時，這兩年由于資金鏈斷裂破產(chǎn)的房企會越來越多，僅僅今年以來就有超過380家房企破產(chǎn)，這其中不少都是由于資金鏈斷裂破產(chǎn)的。所以，在這兩年，兩類人需要早做打算了。
第一類：房子多的人
現(xiàn)如今持有房產(chǎn)的成本越來越高，而收益卻越來越低，所以這類人最好要開始出售自己多余的變現(xiàn)了。在如今的樓市環(huán)境里，持有房產(chǎn)真不如持有現(xiàn)金。當然，如果不愿意持有現(xiàn)金，就是喜歡持有房產(chǎn)的話，這類人可以優(yōu)化自己的房產(chǎn)?？梢詫⒎孔淤|(zhì)量和品質(zhì)不好的換成未來搶手的房子，比如一二線熱點城市的洋房、地鐵房、環(huán)境優(yōu)美的房子等等。
第二類：準備買房的人
如果是剛需，現(xiàn)在也是不錯的購房時間，價格相對便宜，也有挑選的余地。但是對開發(fā)商和城市的選擇非常重要。首選一二線熱點城市，在開發(fā)商的選擇上最好選擇實力雄厚口碑好的房企。這樣可以避免自己買到爛尾樓和質(zhì)量差的房子。對于購買期房的人來說，最怕的就是自己買的房子爛尾。所以，如果有選擇的話，二手房也是非常不錯的選擇！
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