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房市漫談之西安，?西北王何去何從

2021.07.29

特別提示：本文是『典型城市房市漫談系列文』的第九篇文章，若有不當之處，歡迎留言討論。

一、對比長沙

在分析西安房價趨勢之前，請允許我首先與長沙作一個粗略的比較研究。其實作為西北中心城市，從國家定位來看，似乎拿西南中心城市成都與之作為比較更合適，但是，西安的綜合實力和成都相比差距較大（成都GDP幾乎兩倍于西安），因此，拿成都和西安對比不太合適。

為什么選擇長沙作為對比城市呢？正如長沙篇（《房市漫談之長沙，罕見的良心之城》）所述，長沙房地產泡沫比較小，可以作為一個衡量其他目標城市房地產泡沫大小的標尺，而且長沙和西安也都屬于二線城市。

2019年，西安和長沙的主要數據對比：

西安GDP為9321億元，按可比價格計算，同比增長7.0%。
長沙GDP為11884億元，按可比價格計算，同比增長8.0%。

上半年，西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21254元，同比增長8.2%，比一季度提高0.2個百分點；農村居民人均可支配收入7447元，增長9.6%。全年數據在陜西統(tǒng)計局網站暫時沒有找到，假設全年數據是上半年的一倍，那么2019年西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入42508元，農村居民人均可支配收入14894元。
長沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入55211元，比上年增長8.7%；農村居民人均可支配收入32329元，比上年增長8.8%。

西安常住人口估計1020萬（2018年末為1000萬），面積1.0108萬平方公里。
長沙常住人口839.45萬人，面積1.1819萬平方公里。

在反映城市經濟實力的GDP方面，西安比長沙要少大約2500億；在反映居民實際收入水平的人均可支配收入方面，西安的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比長沙少了一萬元以上。

但是，2019年上半年西安的房價收入比為9.6，長沙的房價收入比才6.4，長沙的房價收入比僅為西安的2/3。考慮到西安和長沙在人口和城市面積差異不大的情況下，若是說長沙的房價是還算合理的，那么西安的房價過高無疑。

二、未來房價如何？

還是那句話，房價上漲的理由主要有三點：一是需求旺盛，換言之接盤俠豐富；二是經濟發(fā)展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，換言之放水。（參考舊文：2020 年的房價還會大幅度升高嗎？）

關于會不會放水不再贅述，可以參考舊文：《疫情的思考：經濟、房產和其他》、《7省25萬億投資計劃，值得大驚小怪嗎？》和《房地產雜談，“放水？不要想多、想偏了！”》

1、經濟方面

全年實現生產總值(GDP)9321.19億元，按可比價格計算，同比增長7.0%。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值279.13億元，增長4.3%;第二產業(yè)增加值3167.44億元，增長7.6%;第三產業(yè)增加值5874.62億元，增長6.8%。

全年GDP增速7.0%，在同類型二線省會城市里面，這樣的成績比較靠后，考慮到西安還是“國家中心城市”定位，有點說不過去。而且，三產方面，GDP占比最高的第三產業(yè)增速才6.8%。

然后再看看西安的投資情況。2019年，全社會固定資產投資同比增長1.1%，增速較上年回落7.3個百分點。分產業(yè)看，第一產業(yè)投資同比下降21.0%，第二產業(yè)投資增長1.5%，第三產業(yè)投資增長1.3%。分重點領域看，基礎設施投資同比增長11.4%，工業(yè)投資增長2.0%，民間投資下降3.5%。

固定投資增速巨減，同比增長才1.1%。三產里面第一產業(yè)由于占比小，不去討論其負增長了，但是經濟貢獻絕對主力的第二產業(yè)和第三產業(yè)的投資增長都不超過1.5%。細看重點領域，一目了然，西安還是在靠基礎設施投資帶動投資增長，要不然，去年的固定資產投資可能都負增長了。

西安統(tǒng)計局所公布的2019年經濟數據，特別強調了建筑業(yè)。全年建筑業(yè)增加值1358.48億元，同比增長9.1%。資質內建筑業(yè)企業(yè)1288家，完成總產值4514.38億元，增長15.8%；簽訂合同額12669.45億元，增長25.2%。

總的來說，西安過去一年的經濟數據比較平庸。接下來的幾年，我國的大環(huán)境就不會有多大起色，西安經濟發(fā)展任重道遠。

2、人口方面

過去幾年，西安在搶人大戰(zhàn)中斬獲頗豐。過去五年，西安的常住人口增加150萬，3倍于南京的水平；戶籍人口增加180萬左右。

尤其是17~18年，常住人口平均每年新增60萬，戶籍人口新增達80萬。有一個有趣的現象是，西安戶籍人口增量遠超常住人口增量，這意味著很多人只是把戶口遷到了西安，人并不一定在西安工作與生活。

為什么西安的戶籍人口增量遠高于常住人口呢？估計很大一部分原因是很多人想在西安定居，但又看不上西安的工資，所以先暫且把戶口遷到西安方便購房，實際上人還是在其他地方工作賺錢。

從西安重點行業(yè)就業(yè)人數變化也可以窺見一二。

信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)屬于典型的高收入行業(yè)，但是2018年該行業(yè)的就業(yè)人數出現負增長。2018年，西安該行業(yè)的就業(yè)人數為15.21萬人，較2017年大幅減少4.08萬人。

同樣的，高薪行業(yè)科學研究和技術服務業(yè)的就業(yè)人口也出現負增長，2018年相較于2017年減少1.2萬人。

不僅如此，金融作為高收入群體也出現就業(yè)人數負增長。而且，不僅就業(yè)人數減少，就連從業(yè)者平均工資也減少了，2017年金融業(yè)年平均工資為114884元，2018年下降到108643元，減少6241元。

以上三個行業(yè)還是西安就業(yè)中的明星行業(yè)，是僅有的三個年平均工資超過10萬元的行業(yè)。

總的來說，西安過去幾年確實凈流入了很多人口，但是這些人口會不會安心留在西安工作和生活還需要西安提高相關的產業(yè)配套，而且只有流入的人口在當地工作和生活才能助力當地消費經濟的發(fā)展。

同時，陜西人口僅3800萬，不比四川，也遠少于湖南的7000萬人口。集中全省發(fā)展省會，如果全省資源厚度有限，也會有心無力，而未來，最重要的資源就是人口。

三、總結：

目前西安的二手房均價在1.2萬左右，遠高于長沙的1萬元，但是和長沙相比，西安在經濟方面并不存在優(yōu)勢。唯一優(yōu)勢就是政治地位比長沙高，但，政治地位再高，也需要轉換成經濟效益，不然就空有外殼了。

西安的未來全看一帶一路進程，但是一帶一路并不容易，這一點曾在舊文《淺談應對我國人口銳減和老齡化的幾種方法》中簡述過：

一帶一路沿途要經歷多少個國家？除去中國好像有65個。這66個國家，包含了三種膚色：黃、白、黑；三種文化：東亞文化、伊斯蘭文化和基督文化。60多個國家之中，基本上每個國家都有兩股以上的勢力，這個親中，那個就可能親美，而且其中不少國家還不太平，今天掌握政權的，明天可能就會被推翻。隨便哪個國家出問題，由串聯起來的一帶一路就會陷入困局。所以啊，一帶一路是真的難！

本次疫情，不知道會不會影響到我們一帶一路的大戰(zhàn)略。

經濟發(fā)展大環(huán)境來看，并沒有什么值得高興的；小環(huán)境來看，這兩年西安的經濟數并不出色，未來的發(fā)展還有待觀察。

對于房價，西安房價主要是16~17年大幅增長的，得益于國家15年的那波助力。然后一直處于橫盤震蕩狀態(tài)中。

西安當前的房價還是存在不少泡沫的，其中西咸新區(qū)的二手房均價已經達到了1.7萬水平，西安的房價總體而言無疑是處于高位。

投資是不會推薦投資的，想高位套現的朋友抓緊時間，剛需的話也得謹慎再謹慎。

最后重申一下我的個人看法（僅供參考）：

當前任何城市都不值得你去投資當地的房地產，如果是剛需你可以考慮購買，但是需要注意的是我對剛需的定義是——不買房可能會導致家庭破裂。

買房前，請務必和家人攤開說明當前形勢，分析利害，然后再做決策。決策之后不管怎么樣，同甘共苦，不要再出現互相埋怨。

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