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1、 口頭承諾出現(xiàn)的原因

在拆遷過程中，拆遷方為了追求所謂的拆遷高效率，快速完成拆遷任務(wù)，除了不按照法律規(guī)定的法定程序進(jìn)行，還往往向被拆遷戶們做出種種口頭承諾，事后再翻臉不認(rèn)賬。因?yàn)槔习傩帐诸^上沒有一個(gè)白紙黑字的協(xié)議，也就欠缺了一個(gè)可以對(duì)拆遷方施壓的談判籌碼，此時(shí)便叫天天不應(yīng)，叫地地不靈，不知道該怎么進(jìn)行維權(quán)。

2、 口頭承諾的效力

判斷口頭協(xié)議的效力，除了依據(jù)《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等行政法律規(guī)范，同時(shí)可以適用不違反行政法和行政訴訟法強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律規(guī)范。因此，在行政法律、法規(guī)沒有規(guī)定某項(xiàng)行政協(xié)議必須以書面形式訂立的情況下，可以適用《合同法》對(duì)于合同形式的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《合同法》第十條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。”

但口頭形式的合同往往因缺乏文字證據(jù)，存在舉證難的問題。當(dāng)難以舉證證明口頭合同存在的情況下，口頭承諾的效力更是無法進(jìn)一步審查。

3、取證的重要性

打官司其實(shí)就是打證據(jù)，故被拆遷人應(yīng)該養(yǎng)成收集證據(jù)的習(xí)慣，在拆遷中注意收集保存相關(guān)證據(jù)，以防在因合法權(quán)利被侵犯而啟動(dòng)的拆遷維權(quán)訴訟中打了“無準(zhǔn)備之仗”。因此，在與拆遷工作人員溝通時(shí)可以做必要的錄音，特別是拆遷方一些口頭承諾，特別注意錄音要能完整反應(yīng)對(duì)話時(shí)間、地點(diǎn)、相對(duì)方等具體內(nèi)容。

我們國家的土地性質(zhì)分為國有土地和集體所有土地，不同土地性質(zhì)上的房屋在面臨征收時(shí)其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、征收流程都是有所區(qū)別的。在您的描述中并沒有具體指出您的土地證是國有土地使用證還是集體土地使用證，所以無法判斷您正面臨征收的房屋下面的土地性質(zhì)。在此就將國有土地和集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)分別予以介紹，以供參考。

首先，國有土地房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

國有土地上房屋征收補(bǔ)償依據(jù)主要是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。總結(jié)如下：

1、貨幣補(bǔ)償：補(bǔ)償金額=被征收房屋市場價(jià)格(包括裝飾裝修費(fèi)用)+搬遷費(fèi)+臨時(shí)安置費(fèi)用+營業(yè)性房屋停產(chǎn)停業(yè)損失+獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。被征收房屋市場價(jià)格參照周邊類似房地產(chǎn)市場價(jià)。比如你周邊商品房市場售價(jià)10000元/平，那么你可以以此為參照，對(duì)比征收方給的補(bǔ)償單價(jià)是否合理。

2、產(chǎn)權(quán)置換：即給予安置房，相同地段最低1:1進(jìn)行置換。比如你的房屋合法建筑面積為300平米，征收方應(yīng)提供同等價(jià)值不低于300平米建筑面積的安置房予以置換。

當(dāng)然，被征收人亦可以選擇兩種補(bǔ)償方式相結(jié)合的方式，靈活選擇。

其次，集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

目前，集體土地上房屋征收補(bǔ)償沒有統(tǒng)一適用的“集體土地上的房屋征收與補(bǔ)償安置辦法”，其補(bǔ)償主要依據(jù)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》及地方性法規(guī)、地方性規(guī)章。其補(bǔ)償方式及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)如下：

1、貨幣補(bǔ)償：房屋拆遷補(bǔ)償=被拆遷房屋重置成新價(jià)+宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×合法宅基地面積+裝修及附屬物補(bǔ)償+搬遷費(fèi)+補(bǔ)助費(fèi)+獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。被拆遷房屋重置成新價(jià)，即現(xiàn)在、當(dāng)下重新建造同等面積、結(jié)構(gòu)的房屋所需要的費(fèi)用。宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，即區(qū)片綜合地價(jià)。

2、產(chǎn)權(quán)置換：即給予安置房，按照合法房屋的實(shí)際面積和安置房屋面積1:1的最低比例進(jìn)行安置。

3、遷建安置：有條件的，可以選擇宅基地遷建安置，另補(bǔ)償房屋的重置成新價(jià)。

雖屬于集體土地，但是已經(jīng)劃入城市規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村房屋，或者屬于城中村，可以依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定，參照被征收房屋周邊商品房市場價(jià)格補(bǔ)償。

（注：京平拆遷律師事務(wù)所是北京乃至全國較有名氣的專門負(fù)責(zé)征地拆遷的律師事務(wù)所，值得信賴。）