“小產(chǎn)權(quán)房”問題是中國城鎮(zhèn)化中的一個突出問題。從加快推進(jìn)城市化的客觀需要來看，“小產(chǎn)權(quán)房”合法化已經(jīng)不能再拖下去了；而解決好小產(chǎn)權(quán)房問題，可能成為推進(jìn)城市化、城鎮(zhèn)化，加快新農(nóng)村建設(shè)的突破口。事實(shí)上，以筆者之見，如果人們換一個視角來看，解決小產(chǎn)權(quán)房問題并不困難。
小產(chǎn)權(quán)房不合法問題在一些地方已經(jīng)被破解
盡管主管部門曾多次表態(tài)，小產(chǎn)權(quán)房合法化是不可能的。但在一些地方，小產(chǎn)權(quán)房的不合法問題早已經(jīng)被“下有對策”破解了。
一位朋友告訴筆者，在浙江某地，為了沖破《土地管理法》關(guān)于城里人不得購買農(nóng)民宅基地規(guī)定的“束縛”，一些城市居民和農(nóng)村居民合演了一出戲：經(jīng)過協(xié)商同意，城市居民“借錢”給農(nóng)村居民，逾期不還，城市居民到法院起訴農(nóng)村居民，農(nóng)村居民表示愿意以其房產(chǎn)折抵債務(wù)，于是法院判決將農(nóng)村居民的房屋過戶給城市居民。經(jīng)過這樣一個法律程序，城市居民就“買”到了農(nóng)民的房產(chǎn)，只是“買”是依據(jù)法院的判決“不得不”完成的。
浙江農(nóng)民這一辦法很高明，但畢竟是個別人的“游擊戰(zhàn)術(shù)”，操作起來也稍微復(fù)雜一些，在北京還有更簡便的“運(yùn)動戰(zhàn)術(shù)”。筆者在門頭溝區(qū)某鎮(zhèn)調(diào)研時了解到，當(dāng)?shù)亻_發(fā)了一批小產(chǎn)權(quán)房，他們不是“賣”給城里人，而是“租”給他們，只是租期稍微長一些，也就70年，跟“大產(chǎn)權(quán)”的期限一樣。法律規(guī)定不準(zhǔn)買，好，那咱就租，法律總不能禁止城里人到農(nóng)村租房子住吧？
當(dāng)然，要說破解《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，相比之下，最牛的還是深圳的“城中村”。政府越是禁止、限制，“小產(chǎn)權(quán)房”蓋得就越多。按照有關(guān)報道的估計(jì)，改革開放30多年后，深圳這塊土地上有3/5家庭居住在“小產(chǎn)權(quán)房”中。由于久拖不決，使得“城中村”越來越膨脹，早已使《土地管理法》在深圳市形同虛設(shè)。
“小產(chǎn)權(quán)房”極大降低了城市化成本
事實(shí)上，如果人們從正面來看，那么，很明顯，深圳“城中村”的存在和發(fā)展不是教訓(xùn)，而是經(jīng)驗(yàn)：最重要的是，深圳市政府前期沒有投資一分錢，就解決了 500多萬農(nóng)民工定居城市的問題，這是多么了不起的業(yè)績！那樣一個個巨大的城市社區(qū)，沒有任何貧民窟的跡象，只有一片生氣勃勃和繁榮興旺！
據(jù)2010年10月10日《東方早報》報道，中國發(fā)展研究基金會課題組調(diào)研后測算，當(dāng)前我國農(nóng)民工市民化的平均成本在10萬元左右，因此未來每年為解決2000萬農(nóng)民工市民化需要投入 2萬億元資金，到2030年基本解決4億農(nóng)民工及其家屬的進(jìn)城和落戶問題，使他們享受與城市原有居民同等的公共服務(wù)和各項(xiàng)權(quán)利。深圳市政府沒有為“城中村”的建設(shè)花錢，據(jù)報道只是事后為了改造“城中村”、進(jìn)行必要的公共設(shè)施建設(shè)才花了“數(shù)百億”，而按照每個農(nóng)民工10萬元標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，安排500萬農(nóng)民工則需要5000億元。如果當(dāng)初深圳市當(dāng)局早作規(guī)劃，并允許農(nóng)民以“小產(chǎn)權(quán)房”的方式推進(jìn)城市化，那就還可以節(jié)省大量財政資金；而如果政府節(jié)省下來的財政資金用于進(jìn)城農(nóng)民的公共服務(wù)和社會事業(yè)建設(shè)，就會極大地提高城市化的質(zhì)量。
這就是說，如果把深圳“城中村”看作是正面典型，它是有“教訓(xùn)”的：假如在“城中村”剛剛開始出現(xiàn)的時候，政府就在具有一定工業(yè)化基礎(chǔ)的城市區(qū)域的周邊地方，劃出一些農(nóng)村區(qū)域，制定一些標(biāo)準(zhǔn)，然后放開讓農(nóng)民自己去蓋房子，那么，不僅仍然可以出現(xiàn)這樣一個城市區(qū)域，而且還可以避免現(xiàn)在深圳“城中村”一些比較普遍存在的問題。
第一，比如拆遷問題、特別是強(qiáng)拆問題。規(guī)劃好區(qū)域、設(shè)定好標(biāo)準(zhǔn)之后讓農(nóng)民自己選擇拆還是不拆，不僅拆遷的矛盾可以避免，拆遷釘子戶漫天要價的問題也可以避免。事實(shí)上，強(qiáng)拆作為政府行為在絕大多數(shù)地方都是不必要的。成都市錦江區(qū)“五朵金花”的規(guī)劃允許一些農(nóng)民住宅留在規(guī)劃外的區(qū)域，人們以為孤零零幾戶留在原來的地方不好看，其實(shí)反而成了一景。
第二，比如“城中村”的容積率超過了4%，而我國城市一般僅為0.2%，發(fā)達(dá)國家也只有2%。過于節(jié)約用地，使得居民居住空間狹小，讓農(nóng)民工進(jìn)了城就住在那么擁擠的地方，不僅影響了他們的生活質(zhì)量，建筑密度過大（“握手樓”）帶來的消防安全隱患，以后改造起來也有難度。
因此，現(xiàn)階段所謂小產(chǎn)權(quán)房，最大的問題就是缺乏規(guī)劃的引導(dǎo)和規(guī)范。只要政府轉(zhuǎn)變思路，變消極應(yīng)對為積極引導(dǎo)，小產(chǎn)權(quán)房可以成為各級政府快速推進(jìn)城市化、打通城鄉(xiāng)隔閡的一個通道。我國現(xiàn)有660多個城市，如果每一個城市都像深圳那樣利用“城中村”去吸納農(nóng)民工，哪怕只要達(dá)到深圳1/10的水平，20—30年內(nèi)每個城市平均吸納50萬人口，就可以解決3.3億農(nóng)業(yè)人口的城市化問題；如果2000多個縣城每個縣城平均吸納15萬左右人口，就可以轉(zhuǎn)移3億人口，加起來就是6億左右的人口，這個數(shù)字正是許多學(xué)者所希望的中國城市化所需要轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口的理想目標(biāo)值。
科學(xué)規(guī)劃“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)意義重大
實(shí)際上，科學(xué)規(guī)劃“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)區(qū)域，不僅是城市化的問題，更是深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的問題?？梢哉f，承認(rèn)并合理規(guī)范農(nóng)民在農(nóng)村集體建設(shè)用地上開發(fā)商品房、廉租房的權(quán)利，可以成為“十二五”期間破除城鄉(xiāng)二元體制，加快城市化、城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的一個關(guān)鍵步驟。
第一，小產(chǎn)權(quán)房的需求者首先是進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，讓農(nóng)民工避開城市中心區(qū)的高價房而在城市周邊、衛(wèi)星城定居，可以盡快解決農(nóng)民工進(jìn)城問題。
第二，小產(chǎn)權(quán)房的需求者也包括一部分中低收入城市居民，他們在城市內(nèi)部高房價的壓迫下自愿離開城市中心、選擇小產(chǎn)權(quán)房，這是城市居民幫助政府減輕住房保障壓力、平抑城市區(qū)域的房價，作為城市居民選擇與農(nóng)民工、新市民為鄰，也有利于構(gòu)建和諧社會。而這些人口在城市就業(yè)、在城郊農(nóng)村區(qū)域生活消費(fèi)，也將極大地帶動這些區(qū)域的公共服務(wù)、社會事業(yè)特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。也就是說，如果政府把建設(shè)廉租房、保障房的財政開支用于這些城市新區(qū)或者衛(wèi)星城市的社會建設(shè)，那么這些區(qū)域的城市化質(zhì)量可能比城市舊城區(qū)的城市化質(zhì)量更高。
第三，最重要的是，小產(chǎn)權(quán)房可以把城市和農(nóng)村連接起來，不僅為城市工業(yè)勞動者提供住房，也為農(nóng)民集中居住、享受城市生活方式提供機(jī)會，可以為在農(nóng)民工進(jìn)城導(dǎo)致原有農(nóng)村社區(qū)解體的條件下整合農(nóng)村土地資源、實(shí)行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營、加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展提供可能，土地資源的整合、集約使用，也會為城市發(fā)展帶來新的機(jī)遇。尤其是，當(dāng)城市化向農(nóng)村區(qū)域推進(jìn)，必將引導(dǎo)更多過去單向從農(nóng)村流向城市的各種資源回流農(nóng)村，以此極大地促進(jìn)小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展、全社會全面小康的局面，從而為農(nóng)村社會常態(tài)化建設(shè)提供基礎(chǔ)。
有人會說，小產(chǎn)權(quán)房只能解決城市周邊地區(qū)農(nóng)村的問題，其實(shí)，從人口大省如河南、山東、廣東、四川、江蘇、河北、安徽、湖南、湖北等省的人口分布狀況來看，我國大多數(shù)農(nóng)村人口多比較集中地居住在城市群之間，解決了城市群周邊的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移問題，我國城市化、城鎮(zhèn)化的問題也就基本解決了，新農(nóng)村建設(shè)也不再會成為難題。若干年后，當(dāng)我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展整體上達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平的時候，那些相對分散的邊遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)已經(jīng)成為少數(shù)，這些農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會政治建設(shè)也不再會成為難題。
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