以田園綜合體為代表的新生鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅居、租賃產(chǎn)品將火爆市場。利用“差不多”的土地，實現(xiàn)從大眾化到小眾化、分眾化、個性化的創(chuàng)新，構(gòu)建綜合性的發(fā)展模式
導(dǎo)讀
胡曉鶯 克而瑞樂葦創(chuàng)始人、總經(jīng)理 李夢婷 《旅游地產(chǎn)觀察》主編
房價的巨大壓力促使共享產(chǎn)權(quán)、租賃住房成為城市房產(chǎn)開發(fā)的一股“新鮮血液”。在整體調(diào)控的驅(qū)動下，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（下稱《方案》），這不僅是調(diào)控以來的真正大招，也給置業(yè)者打了一針強心劑。
方案表明，政府有意打造租賃市場但現(xiàn)實的土地供應(yīng)市場卻十分緊張。當國有供地無法形成并滿足租賃市場需求時，集體土地便因此成了“香餑餑”。盡管政策上同意土地作為租賃用途作共享經(jīng)營，但是實際落地過程中是否可行，運營環(huán)節(jié)仍至關(guān)重要。
土地對于土地持有者是財富；土地對于共同經(jīng)營者是生活。共享土地絕不是出租一塊荒地，而是利用租賃的形式，在差不多的土地上，締造全新的生活方式，以此引流，做之前“沒想到”的生意，從而帶動區(qū)域整體的提升?？梢?，地產(chǎn)市場，已然從銷售導(dǎo)向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營導(dǎo)向。
被寫入中央一號文件，去年起備受關(guān)注的“田園綜合體”，就是土地開發(fā)經(jīng)營的全新發(fā)展方向之一。“田園綜合體”的概念是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)升級、統(tǒng)籌開發(fā)等新形勢之下應(yīng)運而生的，個人將其理解為是當前“特色小鎮(zhèn)”的一類細分，即將特色農(nóng)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)田園注入內(nèi)在的發(fā)展活力和生長肌理。
不同于特色小鎮(zhèn)在國內(nèi)全面開花的現(xiàn)狀，田園綜合體從審核和立項，顯得更為嚴格。目前，通過國家相關(guān)部門的層層核定、篩選被立為國家級“田園綜合體”項目的只有5個。
“農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)”被視為田園綜合體當前最主要的綜合性發(fā)展模式，以生態(tài)體驗、休閑觀光、度假養(yǎng)生為核心定位，面向置業(yè)客群提供區(qū)別于都市的生活方式與精神享受，面向旅游客群打造豐富而高品質(zhì)的田園休閑體驗，實現(xiàn)功能復(fù)合的美好人居圖景，是當前典范性田園綜合體案例的具體呈現(xiàn)。
其實，在國外，田園綜合體的概念由來已久。荷蘭最著名的景點之一：小孩堤防風車村便是其典范。原汁原味的鹿特丹風車，原為排水所建，原有的19座中仍有17座在進行田地澆灌、磨坊作業(yè)等。自1740年始建至今，始終為當?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展提供充足動能。古老的風車矗立于河岸兩側(cè)，與農(nóng)田阡陌交錯，形成了獨特的景致，也帶動了當?shù)氐穆糜螛I(yè)發(fā)展。除了外部觀景，目前還開放有一座風車內(nèi)部供游人參觀，古老的炊具用品、木鞋、傳統(tǒng)掛毯等舊時生活圖景令人新奇；騎上單車從風車群愜意滑過的騎行活動備受歡迎；車道與步行道延伸至主景區(qū)外，荷蘭田園中的生活圖景讓人向往。農(nóng)業(yè)發(fā)展為基，旅游觀光為脈，小孩堤防風車村基于生態(tài)資源打造的多元化業(yè)態(tài)，讓項目整體的旅游氛圍和體驗感受得到最大化挖掘。
反觀國內(nèi)，當前發(fā)展最為成功的田園綜合體項目：田園東方，項目整體規(guī)劃以“美麗鄉(xiāng)村”為大背景，以“田園生活”為核心，以“生態(tài)為本”為開發(fā)理念。前期以休閑農(nóng)業(yè)旅游項目進行客群導(dǎo)入，后期吸納成熟的文旅運營團隊、打造創(chuàng)意產(chǎn)品提升曝光度，同時明確四園三區(qū)一中心的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以此實現(xiàn)了生產(chǎn)、生活、生態(tài)與農(nóng)業(yè)、加工業(yè)、服務(wù)業(yè)的有機結(jié)合與關(guān)聯(lián)共生。
無錫田園東方作為優(yōu)秀的田園綜合體典范，打破了土地、房屋供求兩端原本的生產(chǎn)與消費關(guān)系，通過項目管理、產(chǎn)品創(chuàng)新，不斷擴展與到訪者的對話空間，促使供求兩端成為行業(yè)共同的生產(chǎn)經(jīng)營者。將購買的土地與構(gòu)筑物通過運營和內(nèi)容植入，轉(zhuǎn)變?yōu)榭煞?wù)于更多人的共享產(chǎn)品與服務(wù)，這是市場需求引導(dǎo)下的全新關(guān)系模式，也是以田園綜合體為代表的土地開發(fā)運營的發(fā)展方向。
未來一段時間內(nèi)，以田園綜合體為代表的新生鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅居、租賃產(chǎn)品會繼續(xù)火爆市場。
伴隨著集體狂歡式的眾包實驗，不斷完善生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)營、生態(tài)、服務(wù)、運行等支撐體系成為關(guān)鍵。利用“差不多”的土地，實現(xiàn)大眾化到小眾化、分眾化、個性化的創(chuàng)新，構(gòu)建綜合性的發(fā)展模式，以此充分吸收政策和金融紅利，從而做成“沒想到”的生意，這一過程，道阻且長，但值得我們探索。
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