導(dǎo)讀：自疫情發(fā)生以來到現(xiàn)在，有部分旅游企業(yè)仍然尚未復(fù)工，房屋租賃的糾紛也一直從1月持續(xù)到6月。到底是否能夠以疫情為由提前退租？退租是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？押金是否可以要求退回？或者是否可以請求房東減免租金？都是涉旅企業(yè)非常關(guān)心的問題。就在上個月，湖南一法院對這個問題做出了判決。
一、案件的基本情況
2019年10月，熊女士為開展旅游業(yè)務(wù)，向A科技公司租用了一間房屋作為辦公室，注冊了某假期旅游咨詢有限公司，并簽訂了《房屋租賃合同》，租賃期限自2019年10月23日起至2020年12月9日止，月租金3663元，租金按季支付。后熊女士支付了2019年12月10日-2020年3月9日的租金10989元，以及合同押金7326元。
2020年1月，新冠疫情爆發(fā)，熊女士無法經(jīng)營旅游業(yè)務(wù)，因此向A科技公司申請免除自2020年2月1日起至疫情警報解除期間的房屋租金，但被拒絕。
因未能與A科技公司就免除租金等協(xié)商一致，熊女士遂于2020年3月14日撤離租用的房屋，于2020年4月21日將A科技公司訴至法院，要求解除《房屋租賃合同》、退還押金、退還2020年1月26日至2020年3月10日的辦公室租金4998.22元。
二、法院的判決結(jié)果
法院審理后認(rèn)為：
1、熊女士承租A公司的房屋，主要是用于經(jīng)營旅游業(yè)務(wù)，現(xiàn)因新冠肺炎疫情這一突發(fā)事件公共衛(wèi)生事件，國家文化和旅游部辦公廳發(fā)布了《關(guān)于全力做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作暫停旅游企業(yè)經(jīng)營活動的通知》，自2020年1月26日起，熊女士無法開展旅游業(yè)務(wù)且暫時無法恢復(fù)，熊女士因不可抗力無法實現(xiàn)其租賃合同目的，因此支持解除熊女士與A公司所簽訂的《房屋租賃合同》，合同解除之日為2020年3月14日（即熊女士撤場之日）。
2、熊女士因不可抗力無法實現(xiàn)租賃合同目的而解除《房屋租賃合同》，自身并無過錯，支持熊女士要求A公司退還其所繳納的押金7326元的請求。
3、熊女士要求A公司退還其2020年1月26日至2020年3月10日的租金4998.22元，因熊女士自2019年12月起已實際占有使用該房屋，且該租金已經(jīng)實際支付，因此不支持熊女士退還該部分租金的請求。
三、什么時候提前退租可以得到法院支持
雖然本案的判決支持了提前退租的請求并且支持了退還押金，但這并不一定適合所有的退租糾紛。我們需要拋開糾紛本身，分析法院支持提前退租并且不承擔(dān)違約責(zé)任的理由。
提前退租要想得到支持，必須符合雙方合同約定或者法律規(guī)定的情形。在法定情形下，依據(jù)不可抗力和情勢變更的提前退租，均有可能得到法院支持。
1、對于不可抗力，需要明確租賃合同的目的是什么
根據(jù)法律規(guī)定，不可抗力解除合同需要達(dá)到不能實現(xiàn)合同目的的程度。因此，要判斷合同目的是否不能實現(xiàn)就需要知道合同目的是什么。如果是為了生活居住，則需要達(dá)到不能居住或者客觀原因無法支付房租的程度；若是為了用來經(jīng)營旅游業(yè)務(wù)，則需要達(dá)到不能經(jīng)營的程度。
由此一來，《房屋租賃合同》中是否有約定租賃用途就顯得較為重要。若雙方約定租賃房屋是為了經(jīng)營旅游業(yè)務(wù)，則在疫情發(fā)生后，才有可能依據(jù)旅游行業(yè)受到的影響，根據(jù)不可抗力主張解除合同。
2、對于情勢變更，需要達(dá)到繼續(xù)履行合同明顯不公平的程度或者不能實現(xiàn)合同目的
是否發(fā)生疫情以及疫情對旅游行業(yè)造成如此重大的影響，是租賃雙方在疫情之前簽訂合同時不能預(yù)見的，但卻不一定導(dǎo)致旅游業(yè)務(wù)完全無法經(jīng)營，尤其是現(xiàn)在國內(nèi)疫情已經(jīng)基本得到了控制，因此也可能屬于情勢變更。
旅游門店客流量急速下降是客觀存在的，旅行社經(jīng)營業(yè)務(wù)急劇下降甚至沒有也是客觀存在的，加上境外疫情的持續(xù)，尤其是做出境的旅行社可能完全沒有業(yè)務(wù)...
因此，若仍按照之前的高額房租繼續(xù)履行租賃合同，可能對旅游人一方來說，明顯不公，此時當(dāng)然可以向法院主張變更（包括減租、免租、緩交等）或者解除合同。當(dāng)然，變更合同相對解除合同來說更有可能得到法院的支持。
當(dāng)然，在上述法定情形下解除或者變更合同，是不需要承擔(dān)違約責(zé)任的，因此，對于租房押金，解除合同后當(dāng)然可以請求退還。
另外，若法院不予支持退租的請求，仍然可以根據(jù)實際情況與對方協(xié)商，或者請求法院減免租金、緩交租金或者延長租賃期等。
無論是哪一種方式，都可以在一定程度上減輕支付租金帶來的資金壓力（尤其是租金較高的），大家可以根據(jù)自身的情況來進(jìn)行判斷、做出選擇。最后也建議各旅游人在以后的租賃合同中明確解除合同的相關(guān)細(xì)節(jié)，必要時咨詢律師，以便維護(hù)自身的合法權(quán)益。
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