來源：北京海淀法院
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林女士與中介佳美公司簽訂合同，將房屋委托佳美公司管理運(yùn)營。后佳美公司以疫情影響經(jīng)營收益為由提出降低租金，林女士未同意。由于雙方未能就解除合同等事宜達(dá)成一致，林女士訴至法院，要求解除合同，佳美公司支付違約金12730.8元、空置期租金6365.4元以及至房屋交付之日止的租金。佳美公司則提出反訴，要求判決前述合同于判決之日起30天解除，并要求林女士支付裝修配置折舊費(fèi)13239.7元、退還服務(wù)質(zhì)量保證金6065.4元。
海淀法院經(jīng)審理，在雙方就部分事項(xiàng)達(dá)成一致的情況下，判決佳美公司向林女士支付違約金及交還房屋前的租金、使用費(fèi)，駁回了林女士要求支付空置期租金的主張及佳美公司的全部反訴請求。
案情簡介
林女士訴稱，雙方簽訂的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》約定，管理期限自2018年8月7日至2022年12月19日止，并約定佳美公司遲延支付當(dāng)期收益達(dá)15個工作日的，我有權(quán)隨時單方解除合同。佳美公司逾期支付我2020年10月份的收益達(dá)15個工作日。而且，該公司從9月份就開始通知要求降低收益，我不同意降低收益，該公司就要求解除協(xié)議并告知我不再打款，并拒絕出具書面的單方面解除合同書。佳美公司嚴(yán)重違約，故我提出前述訴訟請求。
佳美公司辯稱，我公司同意解除合同，希望法院給我公司預(yù)留30天清退租戶的時間，同時我公司將會正常按期支付房租至合同解除之日。我公司目前已經(jīng)不欠林女士租金，且合同未約定解除合同要支付空置期的租金，故不同意支付違約金和空置期的租金。另外，我公司已對房屋進(jìn)行了裝修改造并配置了電器家具，現(xiàn)合同提前解除，我公司根據(jù)合同約定要求林女士根據(jù)未履行天數(shù)承擔(dān)相應(yīng)期間的裝修配置費(fèi)用。合同約定本合同終止或解除時，服務(wù)質(zhì)量保證金結(jié)算后仍有剩余的，林女士應(yīng)當(dāng)返還余額。故我公司對林女士提出反訴。
林女士針對佳美公司的反訴辯稱，根據(jù)合同約定，我支付裝修折舊費(fèi)是以我違約為前提，佳美公司作為違約方無權(quán)要求我支付該費(fèi)用。質(zhì)量保證金已經(jīng)抵扣了該公司的欠付租金。
訴訟中，雙方就部分事項(xiàng)達(dá)成一致意見，均同意于開庭當(dāng)日解除合同，并就合同解除后依現(xiàn)狀返還房屋、騰退期及計付相應(yīng)占有使用費(fèi)、已付服務(wù)質(zhì)量保證金可直接沖抵拖欠款事宜達(dá)成一致意見。后雙方于訴訟中辦理了房屋交接。
法院審理
法院審理后認(rèn)為，本案名為資產(chǎn)管理服務(wù)合同，實(shí)為房屋租賃合同。合同訂立后，非因合同約定或法律規(guī)定，雙方不得擅自解除，否則違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
雙方在導(dǎo)致雙方合同解除的原因及責(zé)任問題上存在爭議。林女士主張其行使解除權(quán)的事由即佳美公司超期拖欠租金，佳美公司雖不予認(rèn)可，卻亦未能述明對應(yīng)付款事實(shí)并提供相應(yīng)付款憑證等予以證明，法院對林女士主張的事實(shí)予以認(rèn)定，佳美公司應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
故現(xiàn)林女士主張解除雙方合同，并要求佳美公司償付租金、支付房屋騰退前的使用費(fèi)并賠償違約金，符合雙方合同約定及法律規(guī)定，法院對此予以支持。鑒于林女士主張相應(yīng)欠租已以服務(wù)質(zhì)量保證金抵付，佳美公司亦表示同意可以已付服務(wù)質(zhì)量保證金抵償，法院對此不持異議。
佳美公司雖以疫情影響經(jīng)營收益作為向林女士主張解除合同的事由，但該公司未能述明相關(guān)疫情影響事實(shí)并提供相應(yīng)證據(jù)證明，該公司在履行過程中并不享有合同解除權(quán)。林女士主張佳美公司賠償空置期租金，該期間為雙方自行約定的針對每一履行周期的免租期，應(yīng)與當(dāng)期履行事實(shí)整體對應(yīng)考量。因相應(yīng)周期履行事實(shí)已實(shí)際發(fā)生且期間較短，林女士要求支付相應(yīng)租金缺乏事實(shí)、法律依據(jù)，法院對此不予支持。
另結(jié)合雙方合同約定的標(biāo)的資產(chǎn)裝修、新配置設(shè)施的處置及甲方違約責(zé)任條款內(nèi)容，關(guān)于佳美公司要求支付新配置設(shè)施損失費(fèi)用之主張，應(yīng)以甲方即林女士存在違約行為并造成佳美公司損失為前提，而現(xiàn)林女士不存在任何違約行為，佳美公司的該項(xiàng)訴請亦缺乏事實(shí)、法律依據(jù)，法院對此不予支持。
宣判后,雙方均未提出上訴，本案判決已經(jīng)生效。
法官說法
本案《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》雖名為資產(chǎn)管理服務(wù)合同，但根據(jù)合同約定內(nèi)容，佳美公司以自己名義對外出租，對租戶選擇完全自主，無論其是否從租戶處取得收益，都需向業(yè)主支付固定收益，且合同內(nèi)容不涉及委托事務(wù)費(fèi)用等情形，故該合同不符合委托合同特征，應(yīng)認(rèn)定為房屋租賃合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由，解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。佳美公司在合同履行過程中，雖以疫情影響經(jīng)營收益為由向業(yè)主提出解除合同，但未能述明疫情對其公司造成何種影響并提供相應(yīng)證據(jù)，故該公司并不享有合同解除權(quán)。
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