孫宏斌的“并購(gòu)邏輯”|上篇
用一句俗氣的話來說，孫宏斌的2017年，不在并購(gòu)，就在并購(gòu)的路上！
談孫宏斌并購(gòu)之前，我們先談?wù)勚袊?guó)房地產(chǎn)的邏輯。一個(gè)必須明確的觀點(diǎn)是，中國(guó)房地產(chǎn)的本質(zhì)邏輯，核心不是房子，而是土地！唯有土地，才是房地產(chǎn)的靈魂和價(jià)值底座，
在美國(guó)的房地產(chǎn)中，核心也是買地皮，老潘月初見到美國(guó)很多別墅都是不值錢的木質(zhì)結(jié)構(gòu)；在中國(guó)，同類型同品質(zhì)的房子，建安成本已經(jīng)趨同，拿地成本的高低，決定了微利時(shí)代的房企利潤(rùn)高度。所以，有多少土地，有多少便宜的土地，以及房企持續(xù)拿地的功夫，其中也包括能找到多便宜的錢，這成為決定房企在地產(chǎn)萬(wàn)億時(shí)代，微利時(shí)代的日子好壞和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
從這個(gè)視角看，地產(chǎn)超級(jí)IP人物孫宏斌，這3年的土地成績(jī)單，可謂成績(jī)卓越，甚至一定程度嚇到老潘了：一個(gè)去年1500億銷售額的房企，土地儲(chǔ)備竟然有1.7萬(wàn)億貨值。即使不按照未來土地增值的大概率事件，即使按照當(dāng)下2017年融創(chuàng)3000億銷售額來算，1.7萬(wàn)億貨值，也夠融創(chuàng)未來5年的發(fā)展了。
1.7萬(wàn)億太嚇人了，中國(guó)整個(gè)行業(yè)銷售額去年一年才11.7萬(wàn)億，為此老潘為大家細(xì)查了一下融創(chuàng)的土地清單。
2016年為土地儲(chǔ)備為7219萬(wàn)平方米，2017年大行并購(gòu)之道，半年僅僅8宗收并購(gòu)可售面積高達(dá)5514.42萬(wàn)平方米，加起來，融創(chuàng)總土地儲(chǔ)備量接近1.39億平方米，貨值接近1.3萬(wàn)億。再加上如今萬(wàn)達(dá)文旅地產(chǎn)的可售貨值，融創(chuàng)的總貨值保守也將達(dá)到1.7萬(wàn)億元。
這些數(shù)字是什么概念了？橫向?qū)Ρ炔胖缹?shí)力。地產(chǎn)TOP3的恒大土地儲(chǔ)備量為2.29億平方米，碧桂園為1.66億平方米，綠地為1.36億元平方米，按此計(jì)算，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備量或已進(jìn)全國(guó)前三。
是地，孫宏斌，是想沖行業(yè)翹楚的，十年前如此，今朝依舊如此，只不過這一次，孫宏斌沒有叫板王石了，而是埋頭苦干、砥礪前行。但事實(shí)上，這3年融創(chuàng)的“光速業(yè)績(jī)單”，“出賣了”老孫的速度與激情：
2015年800億，2016年1500億，如今2017年老孫說鐵定的3000億，3年連續(xù)業(yè)績(jī)double，這個(gè)節(jié)奏讓地產(chǎn)三強(qiáng)碧桂園、萬(wàn)科、恒大也會(huì)感嘆，這個(gè)后來者比我當(dāng)年勇猛多了。
但此刻站在3000億高點(diǎn)的孫宏斌，其內(nèi)心，我想心境是不一樣的，此刻的老孫——即是驕傲的，也是憂慮的，擺在他面前的壓力并不小，比如融創(chuàng)這種千億增長(zhǎng)之后如何繼續(xù)長(zhǎng)大？如何在這個(gè)行業(yè)規(guī)模已到頂下自己還能超越同行、光速前進(jìn)？如何又能在這個(gè)擴(kuò)種中規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)和各種未知的新風(fēng)險(xiǎn)？……
這一系列的問題，是孫宏斌365天都必須思考的重要問題。
但這一系列問題的指向，都面臨一個(gè)首要問題，也是根本問題，即土地是王道，沒有土地的功夫，一切激情和速度都是扯淡。這也解釋了，這兩年的孫宏斌，為何不在并購(gòu)，就在并購(gòu)的路上，為何孫宏斌要頻頻出手綠城、佳兆業(yè)、天朗、融科、金科、萬(wàn)達(dá)、包含跨界的樂視。一家3000億的房企，不應(yīng)該僅僅是考慮做住宅地產(chǎn)了？財(cái)務(wù)投資樂視，也未嘗不可。
但孫宏斌，到底要做什么？
3年前老潘提問孫宏斌，融創(chuàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力到底是什么？老孫停頓片刻后，沒有說大家熟知的強(qiáng)大營(yíng)銷力，而換之融創(chuàng)的投資力！投資，是融創(chuàng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
3年過去了，今天來看，融創(chuàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力投資力：一方面更聚焦和細(xì)化了，另一方面也升級(jí)換代了，融創(chuàng)今天的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在老潘看來，應(yīng)該叫戰(zhàn)略投資力。
這個(gè)能力，已經(jīng)不單單是過去孫宏斌具體布局精選一個(gè)城市，勇敢抉擇一塊土地那么簡(jiǎn)單了，它升級(jí)了，它視野更高了。比如不僅僅是土地投資，還有超大型100億，甚至600億的資產(chǎn)收購(gòu)了，還有對(duì)大中型房企、大魚吃大魚的收購(gòu)入股了，甚至對(duì)樂視跨行業(yè)財(cái)務(wù)投資了……這種跨行業(yè)的、全體系的，大手筆的面向中長(zhǎng)期的投資，老潘姑且稱為融創(chuàng)的戰(zhàn)略投資能力。
過去的3年，孫宏斌在重倉(cāng)這種能力的打造。
大道相通，萬(wàn)科郁亮，這些年苦苦打造的戰(zhàn)投幫，強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)投的核心能力，本質(zhì)也是這個(gè)大邏輯。因?yàn)樵谥袊?guó)地產(chǎn)圈，僅僅產(chǎn)品做得好，僅僅營(yíng)銷做得好，是不夠的，是很難成為中國(guó)地產(chǎn)霸主的。而今天房企從投資力到戰(zhàn)略投資力的升級(jí)，是當(dāng)下乃至未來大型房企的必修課。
接下來的問題是，今天什么才是戰(zhàn)略投資力了？
核心有一個(gè)前提是，就是今天常規(guī)的招投標(biāo)市場(chǎng)拿地投資已經(jīng)逐漸行不通了，至少短期行不通了，或者行得通也賺不了太多錢了。正如流傳在地產(chǎn)圈一個(gè)金句是，今天拿地讓認(rèn)太憋屈，拿不到憋屈3天、拿到地了憋屈3年。原因很簡(jiǎn)單，今天核心一二線城市，包括眼下優(yōu)質(zhì)三線城市，拿地成本過高，一則單打獨(dú)斗越來越?jīng)]戲了，二則拿到了限制政策也基本不賺錢……所以過去主流的招拍掛拿地模式已經(jīng)行不通了。這個(gè)時(shí)候，并購(gòu)拿地，開始在這兩年的中國(guó)地產(chǎn)圈粉墨登場(chǎng)。
所以，投資拿地，過去的主航道是招拍掛，今天的主航道是收并購(gòu)。
去年50強(qiáng)房企年報(bào)和今年年中報(bào)中，老潘看到不少百?gòu)?qiáng)甚至20強(qiáng)房企在拿地渠道中，收并購(gòu)獲得土地的占比已經(jīng)達(dá)到60%、甚至70%更高，顯然這已經(jīng)慢慢成為趨勢(shì)。而歐美在房地產(chǎn)深水區(qū)的洗牌中，也是并購(gòu)大行其道。而孫宏斌版的融創(chuàng)并購(gòu)，只不過是在這種新的并購(gòu)?fù)ǖ乐?，更快，更猛，更加IP化，融創(chuàng)所收購(gòu)和聯(lián)合的都是普通房企想都不敢想的獵物或是伙伴。
所以，更值得業(yè)內(nèi)關(guān)注的命題是，為何是孫宏斌屢屢得手和創(chuàng)造奇跡？
工欲善其事必先利其器，融創(chuàng)這3年在投資力已經(jīng)成為核心競(jìng)爭(zhēng)力之后，在補(bǔ)短板，強(qiáng)長(zhǎng)板，可謂一個(gè)都不放過。
其一，戰(zhàn)投投資力，不僅僅是投資，而是產(chǎn)品力、營(yíng)銷力、服務(wù)力、運(yùn)營(yíng)力、融資力的集合，是一套體系的能力。沒有產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)、融資等均好、體系、協(xié)同的能力去支撐，融創(chuàng)哪敢大手筆、強(qiáng)勢(shì)的收并購(gòu)。
其二，作為一個(gè)企業(yè)而言，一個(gè)房企過去依靠強(qiáng)勢(shì)投資，高端產(chǎn)品，高端城市的布局，更多是一招鮮快速形成規(guī)模，但500億、1000億做大之后，房企肯定會(huì)走向均好。即不能有短板，而必須戰(zhàn)略、投資、產(chǎn)品、營(yíng)銷、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)、融資等必須走向均好，一個(gè)短板在企業(yè)高位運(yùn)營(yíng)、高速運(yùn)營(yíng)時(shí)的不足，就容易被幾何級(jí)放大。
其三，融創(chuàng)投資，營(yíng)銷是過去多年的殺手锏，過去3年，融創(chuàng)在惡補(bǔ)產(chǎn)品和服務(wù)，其中與綠城的并購(gòu)雖以失敗為告終，但卻部分得到了綠城高端產(chǎn)品的真?zhèn)骱娃D(zhuǎn)化內(nèi)化為融創(chuàng)自身的產(chǎn)品力，業(yè)內(nèi)都談，這些年融創(chuàng)產(chǎn)品力得到加速發(fā)展，而另一方面客戶關(guān)系，客戶資源也是地產(chǎn)下半場(chǎng)的財(cái)富，為此，融創(chuàng)的臻高端服務(wù)體系的加速，歸心社區(qū)開始加速建立高端客戶的關(guān)系，服務(wù)，形成更好口碑，這也帶來融創(chuàng)在海南旅游地產(chǎn)時(shí)，擁有全國(guó)核心城市高端客戶，才能迅速轉(zhuǎn)化為海南旅游產(chǎn)品的銷售力。
后臺(tái)能力是一方面，前臺(tái)的能力也很重要。
這一點(diǎn)就得說說并購(gòu)之外老孫的個(gè)人魅力了。如果說上述并購(gòu)是一個(gè)體系是并購(gòu)的硬件能力，那么孫宏斌在地產(chǎn)并購(gòu)版圖的厚道口碑、經(jīng)驗(yàn)口碑和個(gè)人魅力則是并購(gòu)的軟件能力，而且這種魅力正在反哺和加速融創(chuàng)的并購(gòu)速度和規(guī)模。
其一，做人要厚道，敢于舍得，不斤斤計(jì)較，這就是老孫的標(biāo)簽。做任何生意，做任何買賣，核心都是為人，這也是地產(chǎn)收并購(gòu)會(huì)為何會(huì)出現(xiàn)很多有錢也不一定賣給你的原因所在。很多時(shí)候，局部的貪婪，有時(shí)候終將會(huì)損失大局！
因?yàn)槭詹①?gòu)本身對(duì)雙方就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間，各種利益鏈、得失心、風(fēng)險(xiǎn)性在激烈碰撞，各種變故都在發(fā)生，所以對(duì)并購(gòu)主的選擇決定了并購(gòu)是否成功的關(guān)鍵因素之一。這一點(diǎn)，老孫的人生價(jià)值觀是吃虧是福，這正好彌補(bǔ)了收并購(gòu)最糾結(jié)的利益糾葛和僵持，這個(gè)時(shí)候老孫的吃虧是福就發(fā)揮了價(jià)值。
當(dāng)然老孫也不會(huì)做虧本買賣，核心算的是大帳，而其他收購(gòu)者往往會(huì)大帳也算，小賬也跟你斤斤計(jì)較。
其二，除了風(fēng)險(xiǎn)決策，并購(gòu)還強(qiáng)調(diào)一個(gè)“快”字。
老孫的風(fēng)格一直就是簡(jiǎn)單、直接、快速，老孫一直強(qiáng)調(diào)所謂復(fù)雜的并購(gòu)，其實(shí)就是一門生意而已，做得了就做，做不了就放棄——這種化繁為簡(jiǎn)、直擊本質(zhì)的能力，是商界精英中一種稀缺能力，顯然，老孫擅長(zhǎng)此道。這一點(diǎn)也與老孫的戰(zhàn)略觀相似——即沒想好的事堅(jiān)決不做，想好堅(jiān)決果斷去做一脈相承，這也是就是為何老孫并購(gòu)能夠·一個(gè)又一個(gè)的原因。
而對(duì)比其他房企比如國(guó)企，往往收并購(gòu)條條框框太多，流程審批負(fù)責(zé)，而且對(duì)手續(xù)、流程、合規(guī)的重視往往跟收購(gòu)這個(gè)生意本身評(píng)估同樣重要，這就速度慢下來了，最終很多并購(gòu)，其他房企談了半年，一年未成，結(jié)果融創(chuàng)去了，1個(gè)月就談成了。
顯然，大手筆、大規(guī)模的收購(gòu)，孫宏斌已經(jīng)在后臺(tái)和前臺(tái)能力做好了準(zhǔn)備！所以房企該羨慕的不是孫宏斌的頻頻收購(gòu)，賺得1.7萬(wàn)億土儲(chǔ)，而更應(yīng)該羨慕其為收購(gòu)所做好的后臺(tái)能力和前臺(tái)魅力。
以上是孫宏斌并購(gòu)邏輯的上集，下集是融創(chuàng)具體并購(gòu)萬(wàn)達(dá)、樂視以及3000億之后如何發(fā)展的深度解讀，具體如何，請(qǐng)聽下回分解！
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