作者：上海法院；來源：上海法院網(wǎng)
【執(zhí)行提要】
本案執(zhí)行的關(guān)鍵問題有二：
一是對(duì)流拍房產(chǎn)進(jìn)行抵債處理。在處理時(shí)，即便被執(zhí)行人不同意，也可以在申請(qǐng)人申請(qǐng)的情況下強(qiáng)制對(duì)該房屋以拍賣保留價(jià)進(jìn)行抵債。
二是對(duì)案外人租賃權(quán)的處理。首先應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該租賃權(quán)的生效時(shí)限，以確定其是否屬于被保護(hù)范圍。之后再確定房屋內(nèi)相關(guān)物品的權(quán)屬，并確定對(duì)第三人實(shí)施強(qiáng)制性的相關(guān)程序。
在執(zhí)行中，第三人拒不搬離并占有該房屋的行為不能作為善意占有而請(qǐng)求費(fèi)用，相反，若其行為造成申請(qǐng)人的損失，申請(qǐng)人可以據(jù)此提起訴訟，要求占據(jù)房屋的第三人賠償。
【案情】
申請(qǐng)執(zhí)行人：中國建設(shè)銀行股份有限公司黃浦支行（以下簡稱建行黃浦支行）。
被執(zhí)行人：上海商蔣獲貿(mào)易有限公司（以下簡稱商蔣獲公司）。
被執(zhí)行人：上海榮欣投資咨詢有限公司（以下簡稱榮欣公司）。
被執(zhí)行人：孫某某。
被執(zhí)行人：沈某某。
原告建行黃浦支行訴被告商蔣獲公司等金融借款合同糾紛一案，上海市黃浦區(qū)人民法院審理后，于2012年4月6日作出（2012）黃浦民五（商）初字第981號(hào)民事判決：
1、被告商蔣獲公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)歸還原告建行黃浦支行借款本金人民幣7000萬元；
2、被告商蔣獲公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告建行黃浦支行截至2012年2月13日止的利息人民幣695671.8元，復(fù)利人民幣1696.25元，并償付自2012年2月14日起至本息實(shí)際清償之日止的逾期利息（以人民幣70695671.8元為基數(shù)，按照合同約定的貸款利率上浮50%計(jì)算）；
3、若被告商蔣獲公司不能履行上述還款義務(wù)，原告建行黃浦支行有權(quán)以被告榮欣公司名下座落于閔行區(qū)東川路2358號(hào)101室、201室、301室房屋折價(jià)或拍賣，變賣后價(jià)款在最高額人民幣130292100元范圍內(nèi)優(yōu)先受償；
4、被告孫某某、沈某某對(duì)被告商蔣獲公司的還款義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
判決后，原被告均未提起上訴，該判決于2012年4月21日正式生效。
判決生效后，由于四被告均未履行相應(yīng)義務(wù)，建行黃浦支行遂向上海市黃浦區(qū)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。
【執(zhí)行】
上海市黃浦區(qū)人民法院受理后，隨即向商蔣獲公司、榮欣公司、孫某某、沈某某等四被執(zhí)行人發(fā)出執(zhí)行通知，責(zé)令被執(zhí)行人履行法律文書確定的義務(wù)，但四被執(zhí)行人均未履行。為此，執(zhí)行法院于2012年3月1日對(duì)榮欣公司名下座落于上海市閔行區(qū)東川路2358號(hào)101室、201室、301室的房屋進(jìn)行司法查封。
由于被執(zhí)行人一直未予履行，擬對(duì)該處房產(chǎn)實(shí)施拍賣。
2012年8月13日，經(jīng)委托評(píng)估，評(píng)估價(jià)格為1.23億元。執(zhí)行法院于2012年10月25日出具公告，要求東川路涉案房屋的占有人騰空房屋，但房屋的占有人上海海之崴溫泉浴場管理有限公司（以下簡稱海之崴公司）以租約到期需要與榮欣公司作后續(xù)協(xié)商為由沒有搬離。
2012年11月21日、12月10日、12月26日，三次拍賣均因無人競拍而流拍。
后經(jīng)申請(qǐng)人同意，執(zhí)行法院依法于2012年12月27日裁定將被執(zhí)行人榮欣公司名下的閔行區(qū)東川路2358號(hào)房屋作價(jià)人民幣7872萬元交付申請(qǐng)人抵償本案欠款。
該處房產(chǎn)于2013年11月21日正式過戶到申請(qǐng)人建行黃浦支行名下，并由申請(qǐng)人取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明。
取得房屋產(chǎn)權(quán)后，申請(qǐng)人擬收回該處房屋并進(jìn)行處理。但因房屋已于之前被榮欣公司租賃給海之崴公司實(shí)際經(jīng)營，海之崴公司以其對(duì)該房產(chǎn)享有合法經(jīng)營權(quán)，且搬遷會(huì)造成巨大經(jīng)濟(jì)損失為由拒絕將房屋移交給申請(qǐng)人。
經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)，執(zhí)行法院經(jīng)研究，決定對(duì)該處房產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。
【評(píng)析】
一、關(guān)于流拍房產(chǎn)作價(jià)抵債
執(zhí)行中，法院對(duì)涉案房屋依法進(jìn)行了拍賣，但由于多種原因三次拍賣均因?yàn)闊o人參與競拍而流拍。
第一，抵押房產(chǎn)是否可以抵債？
對(duì)此，《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）明確規(guī)定了在債務(wù)履行期限屆滿前，抵押權(quán)人不得與抵押人約定不履行時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸抵押權(quán)人所有，即“禁止流押”。
但《物權(quán)法》第一百九十五條也指出“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償”，也就是說在雙方協(xié)商一致的情況下，可以對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行作價(jià)抵債。
第二，在抵押人不同意的情況下，是否可以完成作價(jià)抵債？
在本案中，被執(zhí)行人一直逃避執(zhí)行，除該處房產(chǎn)外，法院也未查到其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，作為涉案房產(chǎn)權(quán)利人的榮欣公司也已經(jīng)停止經(jīng)營，難以達(dá)成與申請(qǐng)人的協(xié)商。
針對(duì)該種情況，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《拍賣規(guī)定》）第十九條規(guī)定：“拍賣時(shí)無人競買或者競買人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債?！?/strong>也就是說在這一問題上，只要申請(qǐng)人同意以該房產(chǎn)作價(jià)抵債，法院即可出具裁定完成抵債程序。
第三，申請(qǐng)人作為商業(yè)銀行，是否可以持有該房產(chǎn)？
抵債后，涉案房產(chǎn)將變更到申請(qǐng)人名下，但申請(qǐng)人作為商業(yè)銀行需要受到《中華人民共和國商業(yè)銀行法》（以下簡稱《商業(yè)銀行法》）的約束，根據(jù)《商業(yè)銀行法》的規(guī)定，商業(yè)銀行不得向非自用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資，也就意味著申請(qǐng)人無法持有該房產(chǎn)。
執(zhí)行法院認(rèn)為，該條款系對(duì)商業(yè)銀行從事房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的限制，但鑒于商業(yè)銀行從事貸款業(yè)務(wù)時(shí)多以房產(chǎn)作為抵押，因貸款出險(xiǎn)等情況取得抵押房產(chǎn)的情形較為普遍，《商業(yè)銀行法》也規(guī)定了“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動(dòng)產(chǎn)或者股權(quán)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分”。
二、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)對(duì)租賃權(quán)的處置
法院將涉案房產(chǎn)進(jìn)行作價(jià)抵債后，申請(qǐng)人擬收回該房產(chǎn)。但由于被執(zhí)行人榮欣公司在此之前已經(jīng)將房屋租賃給海之崴公司經(jīng)營，海之崴公司在租期內(nèi)將涉案房屋作為經(jīng)營性用房使用，并投入了大量資金對(duì)該處房產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的裝修及改造，海之崴公司因此拒絕搬離該處房產(chǎn)。面對(duì)海之崴公司強(qiáng)占房屋導(dǎo)致抵押權(quán)無法實(shí)現(xiàn)的情況，執(zhí)行法院根據(jù)案情，對(duì)相關(guān)法律問題進(jìn)行了分析。
1.海之崴公司的租賃權(quán)是否應(yīng)當(dāng)保護(hù)
租賃權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系確定在于雙方確定時(shí)間的先后，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”
本案中，海之崴公司與被執(zhí)行人榮欣公司簽訂租賃合同在前，申請(qǐng)人設(shè)定抵押權(quán)在后，應(yīng)當(dāng)保障海之崴公司在租賃期間的合法承租權(quán)利。
但在執(zhí)行中法院發(fā)現(xiàn)，榮欣公司與海之崴公司簽訂的房屋租賃合同已于2012年5月9日到期，到期后未續(xù)約，作為新產(chǎn)權(quán)人的申請(qǐng)人也未與海之崴公司簽訂新的房屋租賃合同。租賃權(quán)并不存在，也就不存在保護(hù)之說。故海之崴公司對(duì)于該房屋本身不存在相關(guān)的權(quán)利，僅對(duì)房屋內(nèi)裝飾及經(jīng)營用品存在所有權(quán)。
2.是否可對(duì)海之崴公司實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行
《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》）第二條規(guī)定“人民法院對(duì)已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)騰空房屋，人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋”。
同時(shí)，《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》第三條指出，如果上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十九條的規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此，法院在執(zhí)行中對(duì)公告六個(gè)月后仍拒不履行遷出義務(wù)的房屋占有人，可以采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。
3.是否應(yīng)當(dāng)對(duì)海之崴公司損失進(jìn)行賠償
執(zhí)行中，海之崴公司一再以自身投入巨資經(jīng)營該場所為由，一方面拒絕履行搬離義務(wù)，另一方面則要求法院及申請(qǐng)人對(duì)其經(jīng)營損失進(jìn)行賠償。關(guān)于占有所產(chǎn)生的費(fèi)用，《物權(quán)法》第二百四十三條指出“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用“。
執(zhí)行法院經(jīng)合議后認(rèn)為，海之崴公司在該處房產(chǎn)已無租賃的相關(guān)權(quán)利，其在明知自身無權(quán)使用的情況下仍占有該房屋，屬于對(duì)該房產(chǎn)的惡意占有。
《物權(quán)法》第二百四十五條規(guī)定：“占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。”
因此，海之崴公司拒不搬離并占有該房屋的行為不能作為善意占有而請(qǐng)求費(fèi)用，相反，若其行為造成申請(qǐng)人的損失，申請(qǐng)人可以據(jù)此提起訴訟，要求占據(jù)房屋的占有人賠償。
執(zhí)行法院就上述相關(guān)情況向海之崴公司進(jìn)行了釋明，但海之崴公司仍拒絕搬離。鑒于此，執(zhí)行法院對(duì)涉案房屋實(shí)施了強(qiáng)制執(zhí)行。
【案例索引】
上海市黃浦區(qū)人民法院（2012）黃浦執(zhí)字第2726號(hào)執(zhí)行裁定書。
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