【甄靈宇律師提示】
雙方當(dāng)事人基于同一筆款項先后簽訂《借款協(xié)議》和《商品房買賣合同》，并約定如按期償還借款，則《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期未能償還，則履行《商品房買賣合同》。是否有效？
在最高法院公報案例（對各級法院具有極大的指導(dǎo)意義）中法院認(rèn)定，在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有效。
這個案例具有極大的實(shí)踐指導(dǎo)意義，為民間借貸開辟了廣闊的類似于擔(dān)保的債權(quán)保障方式。
但隨后2015年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》又將這個很有現(xiàn)實(shí)意義的先例砰一聲擊斃，認(rèn)為此種買賣合同不能被認(rèn)定，（第二十四條當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴）。曾擔(dān)任最高法院民一庭副庭長的姚輝教授在一次講座中曾解釋最高法院的糾結(jié)無奈，稱這個規(guī)定確實(shí)沒有回應(yīng)社會的現(xiàn)實(shí)需求，民間以房屋買賣擔(dān)保借款的做法有其合理性，但苦于不敢僭越法律，避嫌法官造法，最終還是讓這種情形下簽署的房屋買賣合同實(shí)際上歸于無效，雖然規(guī)定用了一個非常婉轉(zhuǎn)的表達(dá)，“出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理”，就是不認(rèn)可買賣關(guān)系。
但現(xiàn)實(shí)洶洶，如果當(dāng)事人直接起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同有效或無效，法院總得有個結(jié)論?。《夷闱槲以傅氖虑?，也會有不錯的社會效果，法院非得說不行，法院不是給社會整事嗎？
最后，最高法民一庭庭長程新文2015年在《當(dāng)前民事審判實(shí)踐中的幾點(diǎn)意見》講話中說：
“要注意房地產(chǎn)買賣與民間借貸相交織類型案件的特點(diǎn)。房地產(chǎn)不僅是具有居住功能的消費(fèi)品，也是融資投資的工具，甚至具有資本市場上金融產(chǎn)品的某些特征。要尊重該類案件特殊的規(guī)律，對于既簽訂民間借貸合同又簽訂房屋買賣合同的，要具體分析，既要準(zhǔn)確理解《民間借貸司法解釋》(即《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》)第二十四條關(guān)于法律行為性質(zhì)的界定，又要注意區(qū)分不同案件基本事實(shí)，尊重市場主體的交易安排，避免機(jī)械適用。比如先簽訂借款合同，借款到期后無力還債，雙方又簽訂房屋買賣合同，將前期借款轉(zhuǎn)為購房款的，就不應(yīng)再定性為借款法律關(guān)系。
這里要給最高法院的創(chuàng)造性點(diǎn)贊，這是在法律的夾縫中，給市場留了個口子，你們懂的，只要把購房合同的簽署日期做一點(diǎn)文章就可以了，比如先空著或?qū)憺檫€款那一天之類。
那么，法律的障礙到底是什么呢？了解高法案例中這位法官的說理就可以略知一二了。
以下為案例摘要：
——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》 2014年 第12期）
最高法院認(rèn)為，關(guān)于《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對方任何款項”的約定是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定問題。擔(dān)保法第四十條規(guī)定：“訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有?！?/span>物權(quán)法第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！边@是法律上禁止流押的規(guī)定。禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平。本案《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對方任何款項”的約定，并非法律上禁止的流押條款。
首先，《借款協(xié)議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，《借款協(xié)議》所稱抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時，朱俊芳并不能直接按上述約定取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”所有權(quán)。朱俊芳要想取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”即十四套商鋪所有權(quán)，只能通過履行案涉十四份《商品房買賣合同》實(shí)現(xiàn)。正基于此，朱俊芳在本案一審提出的訴訟請求也是確認(rèn)十四份《商品房買賣合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房買賣合同。
其次，案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同，雙方當(dāng)事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協(xié)議》提供擔(dān)保，并為此在《借款協(xié)議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設(shè)了解除條件，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。實(shí)際上，雙方當(dāng)事人對于是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》具有選擇性，即商品房買賣合同的解除條件成就，就履行《借款協(xié)議》；商品房買賣合同的解除條件未成就，就履行十四份《商品房買賣合同》。無論是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》，均符合雙方當(dāng)事人的意思表示，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動性。嘉和泰公司如果認(rèn)為履行十四份《商品房買賣合同》對其不公平，損害了其利益，其完全可以依據(jù)合同法第五十四條第一款第(二)項的規(guī)定，請求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內(nèi)并未行使合同撤銷權(quán)，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠信原則，不應(yīng)得到支持。
聯(lián)系客服
