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最高人民法院
債務(wù)人無(wú)力還款時(shí)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同以物抵債的行為合法有效
??作者：唐青林 李舒 黃凱麗 單位：北京市安理律師事務(wù)所
裁判要旨
借款合同到期后債務(wù)人無(wú)力償還借款，雙方經(jīng)協(xié)商一致將借款合同關(guān)系變更為商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的行為合法有效。此商品房買(mǎi)賣(mài)合同并非為雙方之前的借款合同提供擔(dān)保，也不違反《物權(quán)法》第一百八十六條禁止流押的規(guī)定。但對(duì)轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)予以審查，以防止當(dāng)事人將超高利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款。
案情簡(jiǎn)介
一、湯某、劉某、馬某、王某與雁海公司先后簽訂多份借款合同，通過(guò)實(shí)際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得對(duì)雁海公司合計(jì)2.6億元借款的債權(quán)。
二、該債權(quán)陸續(xù)到期后，因雁海公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對(duì)賬，確認(rèn)雁海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定雁海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，剩余購(gòu)房款38601982.22元，待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給雁海公司。湯某等四人提交與雁海公司對(duì)賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%，逾期利率10%計(jì)算，并計(jì)算復(fù)利。
三、因雁海公司拒不交房，湯某等四人向新疆高院提起訴訟，主張雙方在借款合同到期后簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效，雁海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約。請(qǐng)求：雁海公司支付違約金6000萬(wàn)元和律師費(fèi)416300元。新疆高院一審判決：雁海公司向湯某等四人支付違約金9275057.23元和律師費(fèi)416300元。
四、雁海公司不服向最高法院上訴稱，雙方之間買(mǎi)賣(mài)合同系借款合同的擔(dān)保，并非雙方真實(shí)意思表示，且欠款金額包含過(guò)高利息。最高法院認(rèn)為一審判決錯(cuò)誤，遂改判：撤銷(xiāo)一審判決；駁回湯某等四人的訴訟請(qǐng)求。
裁敗訴原因
最高法院裁判觀點(diǎn)認(rèn)為，湯某等四人以雁海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約為事實(shí)依據(jù)，要求雁海公司支付違約金及律師費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。具體而言：
首先，本案中雙方當(dāng)事人之后簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，且不存在《合同法》第五十二條的合同無(wú)效情形，屬于合法有效合同。因?yàn)榇松唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同并不是為之前簽訂的借款合同作擔(dān)保，而是借款合同到期后，債務(wù)人無(wú)力償還借款，雙方重新協(xié)商，將之前的借貸法律關(guān)系變更為買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。民事交易活動(dòng)中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見(jiàn)，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。
其次，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效的前提下，由于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項(xiàng)下已付購(gòu)房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來(lái)，且雁海公司提出該欠款數(shù)額包含過(guò)高利息，雙方之間借款利息的計(jì)算方法，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。對(duì)雙方當(dāng)事人包含高額利息的欠款數(shù)額，依法不能予以確認(rèn)。由于法律保護(hù)的借款利率明顯低于當(dāng)事人對(duì)賬確認(rèn)的借款利率，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為湯某等四人作為購(gòu)房人，尚未足額支付合同約定的購(gòu)房款，雁海公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不應(yīng)視為違約。
綜上，最高法院認(rèn)為，雁海公司逾期交付房屋并不構(gòu)成違約，故湯某等四人要求雁海公司支付違約金和律師費(fèi)的主張不能成立。
實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
前事不忘、后事之師，為避免民間借貸雙方發(fā)生不必要的糾紛以及發(fā)生糾紛后債權(quán)不能得到有效保障，最大限度保護(hù)債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益，提出以下建議：
出借人在決定是否借錢(qián)給對(duì)方前，要通過(guò)多種途徑考察借款人的信譽(yù)和償還能力。首先要看借款人的固定資產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)收入等情況；甚至還要看借款人平時(shí)為人口碑和信譽(yù)，否則借出去的錢(qián)就是“肉包子打狗”，有去無(wú)回。
發(fā)生借貸關(guān)系，務(wù)必簽訂書(shū)面借款合同，簽字畫(huà)押，雙方各執(zhí)一份，妥善保存原件，以備將來(lái)作為證據(jù)使用。此外，最好要求對(duì)方提供保證人或抵押擔(dān)保，并簽訂書(shū)面合同，如果抵押物是房屋、汽車(chē)等，還要及時(shí)辦理正式的抵押登記并取得抵押登記的權(quán)利證書(shū)。這樣，一旦借款人無(wú)力償還借款時(shí)，可以向保證人追索借款或合法地以抵押物抵償借款。除能馬上辦理房屋交付和過(guò)戶等手續(xù)外，盡量不要與借款人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為借款合同的擔(dān)保，否則法院可能會(huì)確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而按照借貸關(guān)系處理。這樣一來(lái)，如果債務(wù)人無(wú)力償還本金，利息和違約金，債權(quán)人的債權(quán)將失去保障。
相關(guān)法條
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第一百八十六條 抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》[法釋〔2015〕18號(hào)]
第二十四條 當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。
以下為最高法院在二審判決“本院認(rèn)為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)：
本案爭(zhēng)議的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，雁海公司與湯某等四人之間確實(shí)存在借款合同關(guān)系，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應(yīng)的商品房預(yù)售合同，并辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。但雙方系爭(zhēng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在雁海公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對(duì)賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，并對(duì)房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過(guò)法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動(dòng)中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見(jiàn)，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期雁海公司難以清償債務(wù)時(shí)，通過(guò)將雁海公司所有的商品房出售給湯某等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。雁海公司所持本案商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主張，不予采信。
但在確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效的情況下，由于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項(xiàng)下已付購(gòu)房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來(lái)，且雁海公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當(dāng)事人請(qǐng)求司法確認(rèn)和保護(hù)購(gòu)房者合同權(quán)利時(shí)，人民法院對(duì)基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查，以避免當(dāng)事人通過(guò)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同等方式，將違法高息合法化。經(jīng)審查，雙方之間借款利息的計(jì)算方法，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。對(duì)雙方當(dāng)事人包含高額利息的欠款數(shù)額，依法不能予以確認(rèn)。由于法律保護(hù)的借款利率明顯低于當(dāng)事人對(duì)賬確認(rèn)的借款利率，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為湯某等四人作為購(gòu)房人，尚未足額支付合同約定的購(gòu)房款，雁海公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不應(yīng)視為違約。湯某等四人以雁海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約為事實(shí)依據(jù)，要求雁海公司支付違約金及律師費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。一審判決判令雁海公司承擔(dān)支付違約金及律師費(fèi)的違約責(zé)任錯(cuò)誤，本院對(duì)此予以糾正。
案件來(lái)源
指導(dǎo)性案例72號(hào)：湯某、劉某、馬某、王某訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案［最高人民法院民事判決書(shū)（2015）民一終字第180號(hào)］
延伸閱讀
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和民間金融市場(chǎng)的活躍，“名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為民間借貸關(guān)系”的案件，逐步呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。司法實(shí)踐中，少部分相似案例中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被法院認(rèn)定有效（案例一），大部分相似案例中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被法院認(rèn)定無(wú)效（案例二、三、四、五）。
一、如果借款合同為案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行附設(shè)了解除條件，即借款到期，債務(wù)人還清借款，商品房買(mǎi)賣(mài)合同不再履行；借款到期，債務(wù)人不能償還借款，則履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同。此解除條件不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)為有效。
案例一：朱某與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案［最高人民法院民事判決書(shū)（2011）民提字第344號(hào)］
最高法院認(rèn)為，本案再審的焦點(diǎn)問(wèn)題就是雙方當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)和效力。朱某主張其與嘉和泰公司之間是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。嘉和泰公司主張雙方之間是民間借貸關(guān)系。山西高院再審認(rèn)為，雙方是民間借貸合同關(guān)系而非商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，商局房買(mǎi)賣(mài)合同是借款合同的抵押擔(dān)保內(nèi)容，借款協(xié)議中"到期不能還款用抵押物抵頂借款，雙方之間互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)"的約定違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。
本院認(rèn)為，本案中，十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》涉及的款項(xiàng)和《借款協(xié)議》涉及的款項(xiàng)，在數(shù)額上雖有差額，但雙方當(dāng)事人對(duì)于十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所涉款項(xiàng)和《借款協(xié)議》所涉款項(xiàng)屬同一筆款項(xiàng)并無(wú)異議。也就是說(shuō)雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂了十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《借款協(xié)議)，且在太原市房地產(chǎn)交易所辦理了十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》銷(xiāo)售備案登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條規(guī)定"當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。"第四十四條第一款規(guī)定:"依法成立的合同，自成立時(shí)生效。"案涉十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并已生效的合同。本案雙方當(dāng)事人實(shí)際上就同一筆款項(xiàng)先后設(shè)立商品房買(mǎi)賣(mài)和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系。山西高院再審認(rèn)為本案雙方是民間借貸合同關(guān)系而非商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
從本案十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《借款協(xié)議》約定的內(nèi)容看，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》與《借款協(xié)議》屬并立又有聯(lián)系的兩個(gè)合同。案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》與《借款協(xié)議》之間的聯(lián)系表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:其一是案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》與《借款協(xié)議》涉及的款項(xiàng)為同一筆款項(xiàng);其二是《借款協(xié)議》約定以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的方式為《借款協(xié)議》所借款項(xiàng)提供擔(dān)保，即雙方當(dāng)事人實(shí)際是用之前簽訂的十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為之后簽訂的《借款協(xié)議》提供擔(dān)保。
同時(shí)，關(guān)于《借款協(xié)議》中"如到期不能償還，或已無(wú)力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來(lái)抵頂借款，雙方互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)"的約定是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條規(guī)定"訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。"《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定"抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。"這是法律上禁止流押的規(guī)定。禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平。本案《借款協(xié)議》中"如到期不能償還，或已無(wú)力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來(lái)抵頂借款，雙方互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)"的約定，并非法律上禁止的流押條款。
首先，《借款協(xié)議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，《借款協(xié)議》所稱抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱某所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時(shí)，朱某并不能直接按上述約定取得《借款協(xié)議》所稱的"抵押物"所有權(quán)。朱某要想取得《借款協(xié)議》所稱的"抵押物"即十四套商鋪所有權(quán)，只能通過(guò)履行案涉十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》實(shí)現(xiàn)。正基于此，朱某在本案一審提出的訴訟請(qǐng)求也是確認(rèn)十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效，判令荔和泰公司履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同。其次，案涉十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同，雙方當(dāng)事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的形式為《借款協(xié)議》提供擔(dān)保，并為此在《借款協(xié)議》中為案涉十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附設(shè)了解除條件，該約定并不違反法律、行玖法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。實(shí)際上，雙方當(dāng)事人對(duì)于是履行十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同>>，還是履行《借款協(xié)議》具有選擇性，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除條件成就，就履行《借款協(xié)議》商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除條件未成就，就履行十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。無(wú)論是履行十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同>>，還是履行《借款協(xié)議>>，均符合雙方當(dāng)事人的意思表示，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動(dòng)性嘉和泰公司如果認(rèn)為履行十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)其不公平，損害了其利益，其完全可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)案涉十四份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內(nèi)并未行使合同撤銷(xiāo)權(quán)，而是拒絕履行生效合同:其主張不符合誠(chéng)信原則，不應(yīng)得到支持。
因此，《借款協(xié)議》上述關(guān)于到期不能償還，或已無(wú)力償還，嘉和泰公司抵押物來(lái)抵頂借款的約定，不符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條禁止流押的規(guī)定。山西高院再審認(rèn)為，《借款協(xié)議》中"到期不能還款用抵押物抵頂借款，雙方之間互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)"的約定違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以糾正。
二、當(dāng)事人以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保并辦理商品房備案登記的，借款人無(wú)力還款時(shí)，債權(quán)人只能申請(qǐng)法院拍賣(mài)或者變賣(mài)案涉房產(chǎn)，而不能直接取得房屋所有權(quán)。
案例二：廣西嘉美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與楊某商品房銷(xiāo)售合同糾紛再審民事判決書(shū)［最高人民法院(2013)民提字第135號(hào)］
最高法院認(rèn)為，認(rèn)定當(dāng)事人之間是否存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，書(shū)面合同并非不可缺少的要件。只要確認(rèn)雙方當(dāng)事人就借貸問(wèn)題達(dá)成了合意且出借方已經(jīng)實(shí)際將款項(xiàng)交付給借款方，即可認(rèn)定債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立。
楊某向嘉美公司支付340萬(wàn)元并收取利息的行為，足以認(rèn)定雙方之間成立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。嘉美公司從楊某處取得340萬(wàn)元的真實(shí)意思是融資還債，其與楊某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的目的，則是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。鑒于雙方未辦理抵押登記，其約定也不符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式，故雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理商品房備案登記的行為應(yīng)認(rèn)定為非典型的擔(dān)保方式。即在嘉美公司不能按時(shí)歸還340萬(wàn)元的情況下，楊某可以通過(guò)拍賣(mài)或者變賣(mài)案涉房屋的方式確保其能夠?qū)崿F(xiàn)債權(quán)。如果嘉美公司按時(shí)歸還340萬(wàn)元，則楊某是不能就案涉的53間商鋪主張權(quán)利。
嘉美公司對(duì)交易的控制體現(xiàn)在借款合同和其沒(méi)有將《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件交付給楊某，而缺少了發(fā)票，楊某是無(wú)法實(shí)際取得商鋪并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。該規(guī)定主要是基于平衡雙方當(dāng)事人利益的考慮，防止居于優(yōu)勢(shì)地位的債權(quán)人牟取不當(dāng)暴利，損害債務(wù)人特別是其他債權(quán)人的利益。盡管本案中雙方當(dāng)事人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理商品房備案登記的行為并不導(dǎo)致抵押權(quán)的成立，但足以在雙方當(dāng)事人之間成立一種非典型的擔(dān)保關(guān)系。既然屬于擔(dān)保，就應(yīng)遵循物權(quán)法有關(guān)禁止流質(zhì)的原則，也就是說(shuō)在債權(quán)人實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)時(shí)，對(duì)設(shè)定的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以拍賣(mài)或者變賣(mài)的方式受償。
本案訴訟中，雙方當(dāng)事人均未向法院提交書(shū)面的借款合同，故對(duì)于雙方當(dāng)事人之間有關(guān)借款期限的約定，并無(wú)充分證據(jù)加以證明。既然案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是作為340萬(wàn)元債權(quán)的擔(dān)保而存在，那么，作為債權(quán)人的楊某實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式應(yīng)當(dāng)是在債務(wù)履行期限屆滿后，向債務(wù)人嘉美公司主張債權(quán)，如果沒(méi)有明確的履行期限，則債權(quán)人可以隨時(shí)請(qǐng)求債務(wù)人履行，但應(yīng)當(dāng)為其留出必要的準(zhǔn)備期限。在嘉美公司拒不還債或者無(wú)力還債的情況下，楊某才能以適當(dāng)?shù)姆绞骄汀渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》項(xiàng)下的商鋪主張權(quán)利，以擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。楊某請(qǐng)求直接取得案涉商鋪所有權(quán)的主張違反《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》關(guān)于禁止流質(zhì)的規(guī)定，本院不予支持。嘉美公司關(guān)于雙方當(dāng)事人之間存在借貸關(guān)系，簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》只是為擔(dān)保楊某債權(quán)的實(shí)現(xiàn)的主張，有事實(shí)依據(jù)，本院予以支持。
三、當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
案例三：張某、賀某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案民事裁定書(shū)［最高人民法院民事裁定書(shū)（2017）最高法民申1543號(hào)］
最高法院認(rèn)為，張某、賀某與金冠公司之間是民間借貸合同法律關(guān)系，并非商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系。
首先，本案的《借款補(bǔ)充協(xié)議二》、《債務(wù)清償協(xié)議書(shū)》、三份《株洲市商品房（預(yù)）銷(xiāo)售合同》及《債務(wù)清償結(jié)算書(shū)》均是為解決張某、賀某與金冠公司之間的民間借貸合同法律關(guān)系而簽訂。因2009年9月4日至2010年11月30日期間張某、賀某陸續(xù)以每月7%的高額利息借款給金冠公司，雙方于2011年3月12日簽訂了《借款補(bǔ)充協(xié)議二》，于2011年9月30日簽訂了《債務(wù)清償協(xié)議書(shū)》，于2011年10月24日簽訂了三份《株洲市商品房（預(yù)）銷(xiāo)售合同》，于2012年5月2日簽訂了《債務(wù)清償結(jié)算書(shū)》。
其次，《債務(wù)清償協(xié)議書(shū)》及《債務(wù)清償結(jié)算書(shū)》均有約定回購(gòu)條款，其中《債務(wù)清償協(xié)議書(shū)》第四條約定：“甲、乙雙方一致同意，對(duì)本協(xié)議項(xiàng)下甲方所購(gòu)房屋，自房屋交易過(guò)戶備案之日起一年內(nèi)，乙方可以按照房屋的實(shí)際交易價(jià)格從甲方處予以回購(gòu)，甲方承諾配合辦理該房屋的過(guò)戶登記手續(xù)?！薄秱鶆?wù)清償結(jié)算書(shū)》第七條約定：“甲、乙雙方于此進(jìn)一步明確，乙方對(duì)《債務(wù)清償協(xié)議書(shū)》項(xiàng)下的房產(chǎn)享有回購(gòu)權(quán)，回購(gòu)權(quán)行使期間自2012年4月16日起至2013年4月15日止，該回購(gòu)權(quán)涉及的其他相關(guān)事宜按原協(xié)議約定辦理。”由此可見(jiàn)，雙方簽訂三份《株洲市商品房（預(yù)）銷(xiāo)售合同》的目的并不是真正要將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給張某和賀某，轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)并非雙方的真正意思表示，而是為了促使金冠公司履行債務(wù)，實(shí)為對(duì)雙方之間借貸關(guān)系的擔(dān)保。
第三，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。因此，本案應(yīng)按民間借貸法律關(guān)系審理。
案例四：鄭松與拓海公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案民事裁定書(shū)［最高人民法院（2016）最高法民申1234號(hào)］
最高法院認(rèn)為，原判決認(rèn)定鄭松與拓海公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》因鄭松未支付購(gòu)房款而沒(méi)有實(shí)際履行的事實(shí)是否缺乏證據(jù)證明。本案原判決綜合2006年鄭松與拓海公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《借款合同》、2013年鄭松向拓海公司發(fā)出的《告知函》及拓海公司的《復(fù)函》等證據(jù)認(rèn)定，鄭松與拓海公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為合法有效合同，但鄭松與拓海公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》因鄭松未支付購(gòu)房款而沒(méi)有實(shí)際履行。鄭松主張其與拓海公司之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，并據(jù)此訴請(qǐng)拓海公司履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，由其取得訟爭(zhēng)商鋪的所有權(quán)。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)甄別鄭松與拓海公司之間真實(shí)的意思表示是為借款行為提供擔(dān)保，還是通過(guò)支付對(duì)價(jià)獲得房屋所有權(quán)。
從雙方簽訂的《借款合同》的約定看，鄭松向拓海公司支付的300萬(wàn)元實(shí)為履行借款合同的出借義務(wù)，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所約定的105號(hào)商鋪，只是用作借款合同的擔(dān)保物。上述合同約定的內(nèi)容可以證明，雙方的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并非為了實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)，真實(shí)的意思是作為《借款合同》的擔(dān)保。簡(jiǎn)言之，鄭松與拓海公司之間真實(shí)法律關(guān)系是民間借貸，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》只是作為借貸擔(dān)保的一種方式。
《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定：當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。雖然鄭松與拓海公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在《借款合同》之前，拓海公司也在《借款合同》簽訂前向鄭松出具過(guò)收到鄭松支付拓海大廈商鋪105號(hào)購(gòu)房款300萬(wàn)元的《收據(jù)》，但鄭松向拓海公司支付的300萬(wàn)元實(shí)為借款，并非購(gòu)房款，雙方在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后鄭松并未依照該合同約定向拓海公司支付購(gòu)房款。故鄭松關(guān)于原判決認(rèn)定其未支付購(gòu)房款等事實(shí)缺乏證據(jù)的主張，本院不予支持。
案例五：李某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案民事裁定書(shū)［北京市高級(jí)人民法院（2017）京民申1699號(hào)］
北京高院認(rèn)為，根據(jù)本案查明的事實(shí)和在案證據(jù)，趙斌與李京棟簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》實(shí)為二人之間民間借貸的擔(dān)保，并非雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的意思表示，趙斌與李京棟之間不成立買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，二審法院對(duì)李某、王名越要求確認(rèn)趙斌與李京棟之間買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系無(wú)效的訴訟請(qǐng)求未予支持并無(wú)不當(dāng)。因此在趙斌與李京棟之間不成立買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系的前提下，李某、王名越主張合同無(wú)效的再審理由不能成立，其再審請(qǐng)求缺乏依據(jù)。
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