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某小區(qū)是某板塊的一個高檔樓盤，然而最近，這家樓盤的幾十位業(yè)主和物業(yè)鬧起了糾紛。從某晚開始，業(yè)主開車進(jìn)入小區(qū)的時候，突然被物業(yè)給攔下了，理由是原有樓房下的車位已經(jīng)歸開發(fā)商所有，業(yè)主不買車位車輛不能進(jìn)入小區(qū)。之后，雙方溝通不成，甚至還引發(fā)了沖突。

業(yè)主說，他們于2005年左右購買了該小區(qū)躍層房屋，當(dāng)時最大的賣點就是這樣的戶型可以免費擁有一個車位，“沒有這個車位我們就不買了，因為有這個車位所以我們這一排的房子比前面的小高層貴了很多?！睒I(yè)主說，雖然購買時合同上并沒有說明車位的產(chǎn)權(quán)問題，但是將近十年的時間了，他們一直在使用該車位。

小區(qū)業(yè)主說，“現(xiàn)在物業(yè)表示，如果車位我們不買的話，他們就要賣給人家，賣給人家就影響了我們的生活，因為后面還是我們的自行車庫，要停車子的話，就進(jìn)不了我們的車庫?！?/span>

業(yè)主們說，現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)以每個車位15萬元的價格，強制他們購買，這讓他們無法接受。他們了解到，這里的車位，是屬于他們的公攤面積。

小區(qū)業(yè)主表示，開發(fā)商可以公開出售車位，但必須提供銷售許可證以及產(chǎn)權(quán)證等。隨后，業(yè)主們一同來到了物業(yè)管理處討說法，物業(yè)公司拿出了開發(fā)商提供的一項協(xié)議稱，“業(yè)主購買的房屋不包括這個車位，當(dāng)時有協(xié)議，還經(jīng)房管局備案了?！?/span>

但小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，“這個協(xié)議就是開發(fā)商自己定的，我們沒有收到過，是霸王協(xié)議，我們不認(rèn)同。”

國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。但現(xiàn)實中，不少小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，普遍存在“父子關(guān)系”。

了解到這個現(xiàn)象，我們可以這么理解，在小區(qū)的車位上，一般情況下，物業(yè)和開發(fā)商是利益共同體。當(dāng)然也不排除，由于某些原因，例如新舊物業(yè)管理公司更替時，開發(fā)商和物業(yè)公司有沖突的情況。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

一般情況，車位分為3類：產(chǎn)權(quán)車位、公攤車位、人防車位。

產(chǎn)權(quán)車位主要是指開發(fā)商自建的地下車庫，且開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權(quán)。在這種情況下，開發(fā)商可以委托物業(yè)公司租售車位。

公攤車位是車位面積已經(jīng)列入公攤面積被分?jǐn)?。根?jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

人防車位是人防工程的規(guī)劃車位。按照《物權(quán)法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下供業(yè)主使用，并可按約定收取一定的費用。開發(fā)商只擁有使用權(quán)，不擁有產(chǎn)權(quán)，只能出租，但租期不得超過20年。

我們首先要看小區(qū)的車位屬于哪種性質(zhì)，如果是開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)車位，小區(qū)的業(yè)主可以成立業(yè)主委員會和物業(yè)進(jìn)行交涉和維權(quán)。如果是人防車位，開發(fā)商沒有產(chǎn)權(quán)，出售車位是違法的。如果是公攤車位，這類車庫所有權(quán)屬全體業(yè)主共有，根本談不上出租和出售。

責(zé)編 | 白芷