關(guān)注“公寓次世代”，關(guān)注中國存量房市場的未來
從滴滴出行，到共享單車，再到共享汽車，共享經(jīng)濟模式正在滲入到我們生活的方方面面。而如今，在商業(yè)辦公領(lǐng)域，聯(lián)合辦公空間正成為當下的另一種共享新潮。
所謂聯(lián)合辦公，指的是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，來自不同公司的個人在聯(lián)合辦公空間中共同工作；與此同時，辦公者可以與其他團隊分享信息知識、技能、想法和拓寬社交圈子等。
共享經(jīng)濟的浪潮下，商業(yè)辦公領(lǐng)域的聯(lián)合辦公空間正在迅速發(fā)展，并受到眾多資本的青睞。
克而瑞調(diào)研報告顯示，截至2016年年末，聯(lián)合辦公空間運營商數(shù)量已超3500家，提供超過10萬張工位。這其中不乏知名者，如毛大慶創(chuàng)辦的優(yōu)客工場、SOHO中國潘石屹創(chuàng)辦的SOHO 3Q、李開復創(chuàng)辦的創(chuàng)新工場、36氪旗下的氪空間等。
“‘全民創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新’的政策背景下，聯(lián)合辦公成為一種新潮。但是，當下的聯(lián)合辦公模式依然存在著市場定位不清、盈利模式單一等問題?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進對法治周末記者說。
共享辦公“熱”
孟艋(化名)從開放式的辦公區(qū)域走了出來，腳步停在一個載有各種零食的貨架前。
他挑選了一包雀巢咖啡，用微信掃了一下貨架黏貼的二維碼直接轉(zhuǎn)賬支付了咖啡的標價。他打算沖包咖啡，去公共休息區(qū)歇一會兒。
北京市東三環(huán)京糧大廈4層，這里是聯(lián)合辦公運營商方糖小鎮(zhèn)的一處社區(qū)門店。
3個月前，從事廣告設計的孟艋在這里租了一個工位，每月租金兩千元左右。
“感覺還不錯！環(huán)境氛圍很好，這里可以提供打印機，有免費開水提供，還有臨時午休的地方，甚至打電話都有專門的電話室?？蛻魜砹?，也可以在公共區(qū)域洽談合作事宜?！闭劦皆诜教切℃?zhèn)工作的感受，孟艋對法治周末記者說。
方糖小鎮(zhèn)京糧大廈店的工作人員告訴法治周末記者，目前店里配備了400多個工位；現(xiàn)在只剩3個還未出租?！肮矃^(qū)域配套里，為辦公者配備了瑜伽室、母嬰室、伸展走廊，氧氣胞、電話間等服務。”
實際上，這樣的服務也并非只有方糖小鎮(zhèn)一家。
4月24日，法治周末記者陸續(xù)走訪了北京市內(nèi)包括優(yōu)客工場、納什空間、Funwork在內(nèi)的幾家聯(lián)合辦公場所。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，相比較傳統(tǒng)寫字樓和商住兩用公寓，聯(lián)合辦公空間多配套開放且豐富的公共區(qū)域。例如，納什空間中關(guān)村(8.430, -0.12, -1.40%)Space店，公共區(qū)域則配套了健身房、咖啡廳、榻榻米休息室、母嬰室；Funwork世貿(mào)天階店還設有滑梯、臺球桌、冥想室。
“實際上，近兩年來，為了推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變，中央政府發(fā)出‘大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新’的號召。在這樣的政策紅利下，隨之也催生了大量小微企業(yè)的辦公需求?！眹儡S進介紹，“而這樣的需求，也促使以優(yōu)客工場、3Q等為代表的聯(lián)合辦公空間大批涌入市場。當下，共享辦公熱潮正盛?！?/span>
事實也正如嚴躍進所言。以方糖小鎮(zhèn)為例，公開資料顯示，截至2017年4月，方糖小鎮(zhèn)已經(jīng)擁有24家社區(qū)門店，工位數(shù)18000個，出租率高達90%，服務近2000家公司。
同時，來自好租網(wǎng)發(fā)布的《2016年度商辦地產(chǎn)白皮書》顯示，僅北京目前已有聯(lián)合辦公品牌數(shù)達99家，布局網(wǎng)點228家，辦公工位達4.7萬張；而在上海，已有的聯(lián)合辦公品牌數(shù)達96家，布局網(wǎng)點數(shù)192家，辦公工位達3.2萬張。
“在辦公需求強勁的一二線城市市場，聯(lián)合辦公模式不僅對于初創(chuàng)團隊有吸引力，對于希望節(jié)約租金成本、提高團隊運營靈活性的中小型公司來說同樣是一個不錯的選擇?！眹儡S進說。
噱頭下的“二房東”？
然而，多位業(yè)內(nèi)人士卻表示，共享辦公熱潮之下，其實許多聯(lián)合辦公空間創(chuàng)始人卻并未找到一條真正的盈利模式，而這也成為當下聯(lián)合辦公市場的弊端。
“目前，多數(shù)的聯(lián)合辦公空間以創(chuàng)業(yè)者租金作為主要收入?，F(xiàn)實來看，聯(lián)合辦公在快速發(fā)展的同時也暴露出噱頭大于實際的現(xiàn)狀。雖然運營商多數(shù)不是只做‘二房東’的心態(tài)，但是我認為現(xiàn)實確實存在這樣的問題。”嚴躍進說，“最突出的表現(xiàn)是，當下的聯(lián)合辦公空間運營模式過度依賴創(chuàng)業(yè)者租金?！?/span>
嚴躍進認為，聯(lián)合辦公首先是一個“二房東”的概念，通過賺取租金差價支撐企業(yè)成長，但如果只是一個單純的“二房東”，并不能作出大的估值。
“過高的租金收入依賴也使得共享辦公空間對于空間的入駐率極為敏感?！眹儡S進說，“這也將會將聯(lián)合辦公的共享模式帶入一個困局之中。”
公開資料顯示，優(yōu)客工場目前的租金收入和非租金收入的比例是7：3；無界空間的租金收入和非租金收入的比例則是9：1。此外，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，只有空間的入駐率達到70%左右，共享辦公空間才可以實現(xiàn)盈利。
實際上，盈利模式單一的弊端也造成了2016年國內(nèi)聯(lián)合辦公空間一度出現(xiàn)“關(guān)閉潮”，一些經(jīng)營不善的企業(yè)在行業(yè)優(yōu)勝劣汰中不幸出局。
例如，2016年2月，深圳的創(chuàng)客空間“地庫”宣布倒閉；2016年4月，曾經(jīng)是深圳南山區(qū)孵化器明星項目之一的“孔雀機構(gòu)”因拖欠物管費、虧本嚴重而關(guān)門；2016年10月26日，北京運營時間不到一年的Mad Space宣布破產(chǎn)倒閉。
優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶曾坦言，租金是優(yōu)客工場收入的主要來源，要想走出過于依賴租金收入的恐慌，就必須豐富自身的商業(yè)模式。在他看來，聯(lián)合辦公未來還會有很多衍生品，其中未來企業(yè)流量搭載、企業(yè)生態(tài)培養(yǎng)等，都會是盈利方向。
“這些知名的聯(lián)合辦公尚且難以依賴簡單的創(chuàng)業(yè)者租賃實現(xiàn)盈利，對于那些單一的聯(lián)合辦公空間而言，如果沒有厘清運營邏輯，顯然都將陸續(xù)面臨生存問題?！眹儡S進說。
或出現(xiàn)行業(yè)整合潮
在嚴躍進看來，聯(lián)合辦公企業(yè)的盈利模式單一注定需要以一定規(guī)模和數(shù)量作為基礎(chǔ)發(fā)展?！八?，聯(lián)合辦公空間經(jīng)過2016年的爆發(fā)式發(fā)展，在2017年可能會觸發(fā)一系列的行業(yè)整合?！?/span>
法治周末記者注意到，實際上各大聯(lián)合辦公運營商也有此打算。
目前，國內(nèi)的多數(shù)聯(lián)合辦公運營商都在有計劃地意圖擴大規(guī)模。
公開的信息顯示，WE+計劃2018年在中國布局200家；氪空間2017年計劃在全國新開60個社區(qū)，僅在北京就計劃新開20至30個社區(qū)；SOHO3Q計劃在2017年工位數(shù)達到10萬個；而優(yōu)客工場計劃擴張到21個城市。
實際上，聯(lián)合辦公市場中也已經(jīng)出現(xiàn)了一些整合動作。
4月26日，優(yōu)客工場與洪泰創(chuàng)新空間共同宣布，雙方已正式簽署戰(zhàn)略合并框架協(xié)議。合并后，優(yōu)客工場董事長將由毛大慶出任，聯(lián)席CEO將由毛大慶、王勝江共同出任。擴大后的公司總體估值將達約九十億元人民幣。而這也意味著，中國聯(lián)合辦公領(lǐng)域迄今為止最大的一起合并交易就此誕生。
而在一個月前，WE+聯(lián)合辦公空間與酷窩COWORK辦公社區(qū)宣布正式合并，合并后的WE+酷窩將成立新的集團公司，空間、資源、社群全部打通，規(guī)模覆蓋全國16個城市，共計擁有47個辦公空間。
此外，2016年3月，氪空間斥資數(shù)千萬元，戰(zhàn)略入股納什空間；同月，優(yōu)客空間耗資數(shù)千萬元，戰(zhàn)略入股無界空間；2017年年初，無界空間全資收購了北京當?shù)匾患抑挥?個空間的聯(lián)合辦公品牌Fourwork。
“規(guī)模大了，成本就會降低或減壓，比如，線上平臺搭建、免費的配套設施建設等費用?！眹儡S進說，“這樣的規(guī)?；沟寐?lián)合辦公空間的盈利能力增強。在這樣的基礎(chǔ)之上，然后聯(lián)合辦公空間可以利用跨地域的資源去做線上平臺，尋求增加除了租金以外的收入?！?/span>
來源：法制周末
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