REITs發(fā)展現(xiàn)狀

1960年，世界上第一只REITs在美國(guó)誕生。正如20世紀(jì)60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國(guó)政府正式允許滿(mǎn)足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開(kāi)始成為美國(guó)最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過(guò)90%。目前美國(guó)大約有300 個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。

全球目前有22個(gè)國(guó)家和地區(qū)推出了REITs，主要集中在發(fā)達(dá)國(guó)家，市值在8000億美元左右，其中美國(guó)的REITs市值占比超過(guò)一半。美國(guó)的首只REITs于1962年上市，近三十年的規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，總市值增加了300倍，是美國(guó)房地產(chǎn)上市公司規(guī)模的數(shù)十倍，標(biāo)普500指數(shù)中有14個(gè)成分股是REITs。

REITs分類(lèi)及REITs主題基金簡(jiǎn)析

從國(guó)外市場(chǎng)來(lái)看，根據(jù)REITs主營(yíng)業(yè)務(wù)和收入來(lái)源的不同，一般將該類(lèi)基金分為三大類(lèi)型：權(quán)益投資型、抵押投資型和混合投資型。（1）權(quán)益型REITs又稱(chēng)物業(yè)投資型REITs，該類(lèi)REITs直接投資房地產(chǎn)物業(yè)，通過(guò)出租標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)，獲取租金收入為主要收入來(lái)源，目前是REITs中最主要的投資類(lèi)型，占大多數(shù)；（2）抵押投資型REITs專(zhuān)門(mén)從事抵押放貸，或者專(zhuān)門(mén)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押證券，以抵押貸款或抵押證券的投資利息為主要收入來(lái)源；（3）混合投資型REITs既從事物業(yè)投資又從事抵押投資。對(duì)于權(quán)益型REITs，根據(jù)其投資不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)的不同，又可以細(xì)分為：綜合（diversified）、醫(yī)療保?。╤ealth care）、倉(cāng)儲(chǔ)（storage）、零售（retail）、寫(xiě)字樓（office）、酒店（hotel）、工業(yè)設(shè)施（industrial facility）、租賃型公寓（apartment）、特殊用途（specialty）等業(yè)態(tài)類(lèi)別。在實(shí)際投資中，寫(xiě)字樓、酒店、租賃式公寓、工業(yè)設(shè)施等體現(xiàn)出較強(qiáng)的周期性，醫(yī)療、倉(cāng)儲(chǔ)等周期性較弱。投資于醫(yī)療保健、倉(cāng)儲(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)的REITs指數(shù)整體上處于上升的態(tài)勢(shì)中，這與美國(guó)2008年以來(lái)經(jīng)濟(jì)衰退和復(fù)蘇乏力相關(guān)性較弱，該不動(dòng)產(chǎn)收入穩(wěn)定性和持續(xù)性較好。

REITs的投資價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)

1． 投資價(jià)值——收益以分紅為主，長(zhǎng)期投資效果顯著:REITs最顯著的特點(diǎn)就是分紅率比較高，一般各國(guó)的法律都規(guī)定REITs必須將每年收益的90%以上用于分紅。近40年權(quán)益型REITs的年收益中約有65%來(lái)自分紅，其余35%來(lái)自資產(chǎn)增值?？蓪?duì)比的是標(biāo)普500指數(shù)成分股的投資收益中只有30%來(lái)自分紅，其余70%全部來(lái)自股價(jià)的上漲。一般來(lái)說(shuō)，權(quán)益型REITs很少虧損，每年紅利發(fā)放都比較穩(wěn)定，年分紅回報(bào)率在8%左右，近幾年所有降低。

2． 風(fēng)險(xiǎn)分析——行業(yè)集中度高，短期可能有較大波動(dòng)投資REITs組合可以在各類(lèi)型中進(jìn)行選擇，分散一定的風(fēng)險(xiǎn)，但總體來(lái)說(shuō)，由于REITs本身的屬性都是一樣的，因此行業(yè)集中度非常高。從相關(guān)性分析可以看出，大部分REITs的相關(guān)系數(shù)在0.7以上，屬于高度相關(guān).

綜合分析來(lái)看，權(quán)益型REITs的市場(chǎng)價(jià)值和回報(bào)率受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響。2001年至2007年上半年這段時(shí)間，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一種火爆發(fā)展的時(shí)期，同時(shí)在消費(fèi)需求的拉動(dòng)下，美國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)一片繁榮景象，這一時(shí)期美國(guó)權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)和總回報(bào)率處于一種上升的態(tài)勢(shì)中。之后，美國(guó)爆發(fā)“次貸危機(jī)”，進(jìn)而演變成全球性的金融海嘯，相伴隨，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退和蕭條，這一時(shí)期美國(guó)權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)和總回報(bào)率出現(xiàn)快速下滑。2009年以來(lái)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)和總回報(bào)率相應(yīng)出現(xiàn)回升。