泰國什么都缺，但就是不缺地，泰國本國人口不過6000萬左右，但絕非小國家，從曼谷飛清邁和普及都需要一個(gè)小時(shí)。所以在泰國，會(huì)有尊貴的黃金蛋黃地段，但更多的是大量的廉價(jià)土地。相信去過的朋友也見過大量的空地，而且隨處可見貧民窟，滿大街的電線桿子，交通差的要死。
告訴大家曼谷是在泰國唯一值得投資城市，但并不是所有曼谷的房產(chǎn)都值得投資曼谷幾乎集中了全泰國所有高預(yù)算的長租客戶，其余地區(qū)幾乎沒有。
1、曼谷一定要買已經(jīng)開通了的BTS沿線或者M(jìn)RT距離在500米范圍之內(nèi)的。
泰國是全年30度以上的高溫高濕熱帶氣候，非常炎熱，步行十分鐘以上基本就要中暑，差不多超過八百米他們就要坐摩托車了。這也就是為什么距離輕軌五百米范圍內(nèi)是最受租客歡迎的地段，也是最黃金、最容易出租的地段，因?yàn)樽呗房梢越邮埽恍枰俗恍r(shí)一次的小區(qū)接駁車。所以，在同一區(qū)域內(nèi)，距離輕軌越近的公寓售價(jià)越高，租金自然也就越高。
2、泰國真實(shí)租金回報(bào)在3%左右，4%已經(jīng)頂天了
某些中介公司吹泰國租金很高，年回報(bào)能達(dá)到6%,8%,10%的，現(xiàn)在不是以前那個(gè)好世道了，首先泰國公寓由于公共空間較好，不需要買車位，所以物業(yè)費(fèi)貴，一般的公寓45泰銖一平一月，奢華檔次的85泰銖一平一月起，你需要刨除一年中一個(gè)月的租金付物業(yè)費(fèi)，其次如果物業(yè)幫你代理長租或者專門的租賃公司幫你長租，他要抽取一年中一個(gè)月的租金作為服務(wù)費(fèi)，所以保守起見你一年只能拿到十個(gè)月的房租。其次目前曼谷的公寓已經(jīng)不便宜了，素坤逸好點(diǎn)的區(qū)域臨近BTS的幾乎4萬起，如果有人告訴你回報(bào)率6%以上，甚至瞎扯淡的8%，請(qǐng)你果斷呼他一臉，可能他給你按Airbnb離你最近的五星級(jí)酒店算，還天天滿房那種，重點(diǎn)這是非法的。
3、泰國公寓包租高收益套路
包租是某些房地產(chǎn)開發(fā)商們最愛拿來宣傳的賣點(diǎn)，通?？梢砸徽写騽?dòng)中國買家，我只想說一句：“羊毛出在羊身上”。
任何一個(gè)開發(fā)商，不管是小開發(fā)商還是上市的開發(fā)商巨頭，都無一能掌控整個(gè)樓市的趨勢，在經(jīng)濟(jì)大潮中，開發(fā)商只是小的不能再小的一片樹葉。開發(fā)商賣房子給你，為什么還要冒著賠錢的風(fēng)險(xiǎn)給你做出一系列漂亮的承諾？包租不是開發(fā)商的職責(zé)，更不是開發(fā)商能承諾得了的，那為什么承諾你，因?yàn)榘夥惮F(xiàn)的錢是你自己出的。看似你得到了保障，其實(shí)只是開發(fā)商多拿了你的錢分期再還給你，比如PARK 24就是這種情況，一期均價(jià)22萬泰銖，二期打著某酒店包租的名號(hào)大肆漲價(jià)，一平至少漲價(jià)4萬泰銖，就在一期的旁邊，一模一樣的位置，一模一樣的質(zhì)量，完美詮釋了什么叫做羊毛出在羊身上。知道為啥泰國房價(jià)漲的厲害吧！
那么，開發(fā)商的包租是怎么玩的呢？其實(shí)很簡單，就是在真實(shí)的房價(jià)上加上這么一大筆錢之后賣給你，承諾包租X年，然后出租給租客，達(dá)不到承諾的租金，就用你多付的錢一點(diǎn)點(diǎn)地補(bǔ)貼進(jìn)去返還給你。
4、套用中國的觀念，看好所有的公共交通沿線
曼谷公共交通沿線的公寓售價(jià)從來都是很高的，同時(shí)也是最搶手的。但并不是所有公共交通沿線地段都適合投資。
由Bang Sue至Bang Yai的23公里長的紫色輕軌線沿線地段就得非常小心。Nonthaburi片區(qū)在今年前四個(gè)月的公寓開盤數(shù)量冠頂整個(gè)曼谷，捷運(yùn)沿線甚至有大量的已竣工公寓，目前的現(xiàn)狀就是即賣不掉也租不掉，超多中國投資客哭暈在廁所。
其次便是機(jī)場快線（Airport Link Railway），附近的公寓并不那么受青睞，因?yàn)榻^大多數(shù)在曼谷居住的泰國人和外國人都前往Silom/Sathorn片區(qū)和Sukhumvit片區(qū)上班，而不是天天去機(jī)場。
毫無疑問，最好的公共交通絕對(duì)是Sukhumvit線（Siam站至Thong Lo站，除去Nana），你看商場分布便知，泰國所有的大型商圈全部集中在這一節(jié)。
5、聽信什么未來幾軌交匯，未來XX商場，不懂得在泰國要投資當(dāng)下，并且不知道在曼谷天鐵BTS比地鐵MRT高級(jí)的多。
首先，泰國的第一條公共交通天鐵BTS，在1999年通車的時(shí)候就是兩條線，現(xiàn)在還是兩條，只是向外擴(kuò)展了一部分，其中素坤逸線以Samrong站為起點(diǎn)的東南延長線已經(jīng)竣工2年了，還要一年才能通車，這就是泰國公共建設(shè)的效率。千萬不要拿中國的基建來想象泰國，他沒有那么大的人口，訴求不是非常強(qiáng)烈，最重要的是泰國土地私有化，基建非常困難，1999年到現(xiàn)在20年過去了，BTS開始是兩條，現(xiàn)在還是兩條。
看看這個(gè)曼谷未來的軌道交通規(guī)劃，我只想說做夢吧，估計(jì)一輩子都修不完。
6、中介最愛炒作的就是未來會(huì)有XX色線，未來幾軌交匯，未來XX商場，請(qǐng)你聽聽就好，在泰國永遠(yuǎn)投資當(dāng)下。
規(guī)劃中的捷運(yùn)線不確定因素比較多，畢竟泰國政府對(duì)城市的建設(shè)和規(guī)劃總是朝三暮四變來變?nèi)サ摹?/p>
在建中的捷運(yùn)線雖然比較確定，但沿線地段會(huì)否因捷運(yùn)線的通車而繁榮又是另一碼事，畢竟才通車不久的紫色地鐵線就不被待見，恐每年虧本12.73億泰銖，沿線的在售公寓紛紛在降價(jià)出售。
還有都在炒作的Bangkok Mall，在鳥不拉屎的Udom Suk、Bangna一帶，只是圍了一塊地豎了一個(gè)爛旗子就把中國投資客騙的暈頭轉(zhuǎn)向了，你也不看看周圍都是什么收入水平的群體，建個(gè)大型高級(jí)商圈要給誰逛？可能30年后能建起來，近期我認(rèn)為完全不可能。
關(guān)于其他城市的真實(shí)情況：
芭提雅，竟然被某些公司吹成東方夏威夷，泰國最大紅燈區(qū)，其實(shí)性愛迪士尼才是他真正的名號(hào)，此地在泰國就是一個(gè)三不管的混亂地區(qū)，到了晚上滿大街的站街女+色情酒吧+Low老外，正經(jīng)的泰國人都不屑于去芭提雅。
然后芭提雅其實(shí)就三條主路，除了旅游業(yè)其余什么都沒有，長租市場幾乎為0，只能不斷的換非法短租客，等到以后政策嚴(yán)了，嚴(yán)禁短租，只能哭死。
我想了下為什么中國人特別喜歡芭提雅，第一總價(jià)便宜，第二大部分的內(nèi)陸人士沒有看過海，對(duì)住在海邊有一種情節(jié)，可是你也不看看芭提雅的海有多臟。
買了芭提雅，一旦你的房子有幸出租，他就是一個(gè)妓院聯(lián)合國，自行腦補(bǔ)，這也是很多人在芭提雅都不過夜的最主要的原因，覺得酒店床都是臟的。
普吉島的幾處海灘很美，很多人比較喜歡。普吉島純旅游城市，在旺季房屋出租還行，可是大半年淡季基本沒人住。買套度假還行，投資的話就不行了，基本沒有收益，房子三個(gè)月不住人家里就發(fā)霉，家具家電三年要換一次，受潮嚴(yán)重。要重新裝修一次。這些都是后期持有成本。
再說現(xiàn)在普吉島的房子價(jià)格很高2-3萬了，知道為什么這么高嗎？有些中介聯(lián)合開發(fā)商抬高房價(jià)，高價(jià)賣給中國人，來謀取自己的利益，以為泰國房價(jià)漲得很厲害，其實(shí)你被坑了！現(xiàn)在大多數(shù)泰國房產(chǎn)都這樣，在房屋售價(jià)這方面做的一點(diǎn)也不透明！其他更冷門的城市我就不說了。
那么泰國的二手房產(chǎn)好賣嗎？
告訴大家，基本賣不掉。因?yàn)樘﹪谋镜厝丝梢宰越ǚ课?，本地人沒有買二手房的習(xí)慣，每年都有很多新樓盤，再加上他們自己買房是0首付，貸款五十年，你覺得他會(huì)來買你的二手高價(jià)房？
那么現(xiàn)在泰國房產(chǎn)還值得投資嗎？一些個(gè)別樓盤還值得投資，市面大部分樓盤不值得投資。市面上的大部分房產(chǎn)都在拋售，之前俄羅斯買家也在退出泰國房產(chǎn)市場?，F(xiàn)在海外人士接盤的都是中國人。
想到這么多，就先寫到這里。
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