最近多了個(gè)封號(hào)，叫“泰國(guó)房姐”（捂臉），因?yàn)閯側(cè)ヌ﹪?guó)買了兩套房，朋友圈很多人都在問我關(guān)于泰國(guó)置業(yè)的一些問題，當(dāng)時(shí)頭腦一熱就答應(yīng)他們寫個(gè)攻略出來，所以我是來交作業(yè)的……
先說說為什么突然會(huì)在海外置業(yè)，也是一段蠻神奇的經(jīng)歷。前一陣子家里人把老家的房子賣了，搬來北京住，就想著把賣房的錢投資點(diǎn)什么，一開始想在北京周邊或者海南再投資套小房子，看了一圈，北京周邊房?jī)r(jià)實(shí)在高的離譜，預(yù)算太有限買不起。三亞也限購(gòu)了，很多在三亞買房的朋友都覺得不劃算，投資回報(bào)率有點(diǎn)低，飛一趟的機(jī)票也是太貴，三亞整體消費(fèi)偏高，于是這想法也不得不擱置了。
突然有一天，我因?yàn)橄尢?hào)搭了個(gè)順風(fēng)車，碰巧車主是一家海外置業(yè)公司的老板，閑聊起關(guān)于投資房產(chǎn)的事情，他推薦說泰國(guó)是個(gè)不錯(cuò)的選擇，于是我回來研究了一下覺得還挺靠譜。正好那家公司有個(gè)芭提雅特價(jià)房團(tuán)購(gòu)宣講會(huì)，我就跑過去聽了聽，當(dāng)場(chǎng)就交了定金，9月1日去了泰國(guó)，9月5日辦完所有手續(xù)回國(guó)，從有這個(gè)想法到實(shí)現(xiàn)就用了不到一個(gè)月的時(shí)間，白羊辦事的速度也是沒誰(shuí)了。
給個(gè)在泰國(guó)買房的理由
現(xiàn)在每年到泰國(guó)旅游的人超過3000萬，身邊只要是有護(hù)照的人基本都去過泰國(guó)，而且去一次還不夠，有的人幾乎每年都要去兩次。很多在歐美國(guó)家轉(zhuǎn)了一圈的人最終都選擇了在泰國(guó)買房，因?yàn)橹灰ミ^的人都會(huì)喜歡這里。
投資泰國(guó)房產(chǎn)的好處很多，但最打動(dòng)我的理由有這么幾個(gè)：
一是房?jī)r(jià)便宜，投資回報(bào)率高
泰國(guó)的房?jī)r(jià)跟北京相比簡(jiǎn)直不要太好，大多數(shù)房子40-100萬都能搞定，并且是精裝修，帶泳池、桑拿房、健身房等配套設(shè)施，租金回報(bào)率大約7%，年房?jī)r(jià)漲幅大約為12%，一套100萬人民幣的房子，回本只需要15年左右。
日常消費(fèi)更是低，兩大塊榴蓮只要80泰銖，合人民幣16塊，在中國(guó)怎么也得80塊，一頓大餐吃到撐都花不完50人民幣，吃貨表示很滿足，在中國(guó)賺錢去泰國(guó)花簡(jiǎn)直爽到不行，分分鐘覺得自己是土豪。
二是交通方便，想去就去
從中國(guó)南部過去也就兩個(gè)多小時(shí)，北京過去也只要5個(gè)小時(shí)，并且航班多，過年機(jī)票也不會(huì)貴到離譜，直飛的航班平時(shí)2900往返，有時(shí)候還能刷到特價(jià)票，500塊往返也有可能哦。相比起歐美國(guó)家，不用倒時(shí)差，落地簽，平時(shí)想休假了那是說走就走。對(duì)！就是可以這么任性。
三是教育和醫(yī)療國(guó)際水平
以后有子女可以送到國(guó)際學(xué)校讀書，從小在外語(yǔ)環(huán)境中長(zhǎng)大，培養(yǎng)國(guó)際視野，每年學(xué)費(fèi)也就5-10萬，不用跟國(guó)內(nèi)的孩子們搶；50歲以后就可以辦養(yǎng)老簽過去長(zhǎng)住，現(xiàn)在一次可以簽10年了，空氣好，不用吸霧霾，醫(yī)療條件都是歐美水平，關(guān)鍵還是看病便宜。
好吧，說來說去，對(duì)我們窮人來說，便宜才是第一要素。
我的泰國(guó)買房之旅
說說泰國(guó)之旅吧，目前泰國(guó)房產(chǎn)投資大多集中在曼谷，我有很多朋友都在曼谷買的房子，其次是芭提雅、普吉和清邁。這次先在曼谷考察了一圈，然后才去的芭提雅。
曼谷
曼谷是泰國(guó)的首都，是泰國(guó)最發(fā)達(dá)的城市，軌道交通便利，配套設(shè)施完善，物價(jià)低廉，城市建設(shè)也算是還不錯(cuò)，有很多大企業(yè)像華為、聯(lián)合利華的泰國(guó)總部都在曼谷，工作機(jī)會(huì)比較多。目前房?jī)r(jià)已經(jīng)比較高了，BTS沿線均價(jià)基本上都在2-3萬人民幣一平。越靠近SIAM，價(jià)格越貴。堵車也是一個(gè)大問題，幾乎從早堵到晚。這堵車程度真不亞于帝都，在北京已經(jīng)堵車堵得夠夠了，干嘛還跑到泰國(guó)來找堵？這也是我不愿意選擇曼谷的原因，當(dāng)然如果你只是想投資，曼谷還是值得考慮的。
曼谷哪些區(qū)域的房子值得入手？
曼谷分老城區(qū)和新城區(qū)，因?yàn)橥恋囟际撬接兄疲荒芙y(tǒng)一規(guī)劃，老城區(qū)房屋破舊，參差不齊。基本上新開發(fā)的公寓都在新城區(qū)，一些比較大的開發(fā)商，大多數(shù)都會(huì)沿BTS線的各個(gè)站點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)。
BTS是Bangkok Mass Transit System的簡(jiǎn)稱，路線貫穿了曼谷中心區(qū)域，包括幾條主要商業(yè)街道。因?yàn)锽TS的軌道是在空中，所以也被稱為Sky Train。BTS線路分為兩條，一條是淺綠色的Sukhumvit線，一條是綠色的sliom線。兩條線的交匯點(diǎn)在Siam站。以SIAM為中心，離中心越近價(jià)格越貴，離BTS站越近價(jià)格越貴，不過BTS站旁邊的樓盤噪音會(huì)很大。離BTS站步行3-10分鐘距離范圍，是樓盤很集中的區(qū)域。
靠近軌道交通的優(yōu)勢(shì)不言而喻，特別是在曼谷這個(gè)堵城。最重要的是，房屋的增值空間會(huì)很大，租金高于不靠近軌道交通的，也很容易出租。
所以無論自住還是投資，在曼谷買房的策略就是，不靠近BTS站的樓盤基本不考慮。
芭提雅
說完了曼谷，主要來介紹芭提雅。因?yàn)閺男≡诤＿呴L(zhǎng)大，對(duì)海濱城市有種不一樣的情愫，芭提雅是旅游城市，跟曼谷是完全不同的感覺，一進(jìn)來就無比放松，心情會(huì)跟著變好。交通很便利，從曼谷機(jī)場(chǎng)直接就可以坐車過去，而且芭提雅離曼谷近，隨時(shí)都可以去曼谷逛逛。
從曼谷素萬那普機(jī)場(chǎng)有直接去芭提雅的班車，基本上是一個(gè)小時(shí)一趟，一個(gè)半小時(shí)就能到芭提雅，還是很方便的。好多人都以為芭提雅是紅燈區(qū)，但其實(shí)芭提雅有海灘、有美麗的小島、有高檔商場(chǎng)，當(dāng)然還有人妖。在這里一個(gè)月都玩不遍，好玩的實(shí)在太多，這也是吸引游客一次次來的原因，所以芭提雅的房子很好租出去。我們這次去市中心的房子全部滿了，只好住在帕山上。
跟曼谷不同，芭提雅按照地理位置共分為七個(gè)不同的區(qū)域，分別做個(gè)介紹吧。
1、芭提雅中心區(qū)Central Pattaya（芭堤雅投資頂級(jí)地段)
芭堤雅中心區(qū)是這座城市商業(yè)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，是芭堤雅的頂級(jí)地段，在泰國(guó)房產(chǎn)投資類似于曼谷的“中心隆批尼區(qū)”，芭堤雅所有的主要商業(yè)中心都集中在這里，生活極度便利，大多數(shù)旅游景點(diǎn)都在附近，如步行街和中央假日購(gòu)物中心(Central Festival Mall)，以及芭堤雅購(gòu)物新地標(biāo)Terminal 21 Pattaya也在這個(gè)區(qū)域。
由于泰國(guó)土地私有化的原因，芭提雅中區(qū)的新樓盤數(shù)量非常稀少，好的樓盤更是可遇不可求。芭提雅中心海公寓Centric Sea，上思睿Sansiri開發(fā)的Base Pattaya公寓都曾是最火熱的投資樓盤，現(xiàn)在都已是現(xiàn)房，價(jià)格已經(jīng)很高了。
奧林巴斯城市花園Olympus City Garden
我買的奧林巴斯城市花園就在這個(gè)區(qū)，主要考慮到吃住行都非常方便，距離著名的步行街Walking Street只要10分鐘，離海邊1.5公里，但不是海景房，看不到海，有5個(gè)泳池，泳池總面積超過1,000平方米，我那棟樓直接建在泳池上。旁邊有Central Festival 商場(chǎng)，附近還有著名的國(guó)際學(xué)校Aksom。剛開盤，價(jià)位還比較低，我買的27平（泰國(guó)都是小戶型，使用面積27看起來并不?。┰瓋r(jià)61萬，趕上團(tuán)購(gòu)48萬拿下，2019年交房。在泰國(guó)投資房產(chǎn)買期房最合適，雖然也會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)地段到收房的時(shí)候漲到80萬不成問題，想著可以炒個(gè)樓花，果斷又入手了一套。
City Garden Tower
我買的這個(gè)樓盤的開發(fā)商是Global Top Group 全球頂尖集團(tuán)，是一個(gè)有35年歷史的老牌開發(fā)商，在芭提雅有7個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行，路上隨處都能見到他家樓盤的廣告。海外置業(yè)選擇大的開發(fā)商相對(duì)放心一點(diǎn)，他家在市中心有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是Olympus City Garden，也就是我買的這個(gè)；另外一個(gè)是City Garden Tower，絕對(duì)高端設(shè)計(jì)，樓層高可以看海景，年底就交房了，就是價(jià)位太高，不好的樓層也要80多，好一些的都是100以上，自住著急入住的可以考慮，投資升值空間就比較小了，尤其是聽說開盤的時(shí)候才50左右，后悔兩年前咋沒考慮呢。
2、 芭堤雅那歌海灘 Wong Amat Beach
位于芭堤雅北區(qū)的那歌海灘，由于三面海景而成為芭堤雅最頂級(jí)的居住地段，號(hào)稱“富人區(qū)”，所以房?jī)r(jià)挺貴，有些高端樓盤也要2-3萬了。
Rivaera里維埃拉
這邊有兩個(gè)樓盤是目前看來頂尖的項(xiàng)目，一個(gè)是Rivaera里維埃拉，一個(gè)是棕櫚灘The Palm。價(jià)位也相對(duì)高一些，但是可以說是絕版了。因?yàn)榘盘嵫女?dāng)?shù)厥姓?guī)劃不再允許在海邊建高層，所以資金允許的情況下，入手這兩個(gè)樓盤是不錯(cuò)的選擇，保值率還是蠻不錯(cuò)的。我有個(gè)朋友買的就是Rivaera里維埃拉，2017年底交房，據(jù)說目前開發(fā)商手中外籍產(chǎn)權(quán)單元已經(jīng)全部賣完。
3、芭堤雅北區(qū) North Pattaya
芭堤雅北區(qū)以芭堤雅北路、那歌路為分界，屬于泰國(guó)本地居民居住區(qū)域，目前開發(fā)樓盤較少。
4、帕答納山 (Pratumnak Hill)
帕山區(qū)也是比較熱門的區(qū)域，由于海拔較高，帕答納山上的很多公寓單元都有海景，可遠(yuǎn)眺珊瑚島(Koh Larn Island)，很受俄羅斯、歐洲租客的歡迎。
這次我們就住在開發(fā)商在這里的樓盤City Garden，這個(gè)是已經(jīng)交房入住的，開發(fā)商會(huì)幫著往外出租。走路到海邊也就5分鐘，每天去海邊吃個(gè)早餐也是蠻愜意的，晚上就去附近的按摩店里做馬殺雞。足底按摩200泰銖/小時(shí)，泰式按摩200泰銖，精油按摩300泰銖，我一般做個(gè)精油和足底，2個(gè)小時(shí)合人民幣100塊，按得爽爽的。
美中不足的就是距離市區(qū)有點(diǎn)遠(yuǎn)，出行相對(duì)不是那么方便，一般要租個(gè)小摩托下山去。所以房?jī)r(jià)、租金回報(bào)屬于中等偏低。同時(shí)帕塔納克山上仍有大量現(xiàn)成建筑地塊，這意味著房產(chǎn)升值速度不會(huì)太快。
5、中天海灘 Jomtien
中天海灘是芭堤雅目前在建樓盤最多的區(qū)域，算是開發(fā)區(qū)，是芭提雅房產(chǎn)最經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的區(qū)域，對(duì)于有限預(yù)算的買家而言是一個(gè)不錯(cuò)的投資選擇。由于生活配套并不完善，所以中天海灘的樓盤房?jī)r(jià)以及租金相對(duì)要更為便宜。
我們?cè)谶@邊看了一個(gè)海景房要140萬，50多平，心動(dòng)到不行。景色真是蠻好的，就是周邊配套設(shè)施還不夠全，畢竟美景不能當(dāng)飯吃，生活便利能買菜，出行方便能打車，看病附近有醫(yī)院，才是最最重要的。目測(cè)未來發(fā)展應(yīng)該還是有潛力的。
6、納中天海灘 Na Jomtien
擁有未受污染的沙灘，擁有海洋游艇俱樂部 – 整個(gè)東南亞最好的游艇停泊港之一，受富裕泰國(guó)人的歡迎，就是有點(diǎn)太偏遠(yuǎn)。
7、芭提雅東區(qū) East Pattaya
素坤逸路(Sukhumvit Road)以東的地區(qū)由于土地價(jià)格低廉，目前是眾多別墅開發(fā)項(xiàng)目的聚集地，公寓項(xiàng)目非常少，而外國(guó)人在法律上不能買別墅，所以也就不用考慮了。
泰國(guó)買房的流程
我們是在國(guó)內(nèi)的中介公司安嘉集團(tuán)交的定金，去泰國(guó)主要是簽合同和交首付。這次中介也陪著看了10多個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，其實(shí)每一個(gè)都挺動(dòng)心的，有錢的話都想買下來。嘿嘿，可惜木有錢，最后還是最中意預(yù)定的那套。
泰國(guó)買房的流程其實(shí)并不復(fù)雜，有這么幾個(gè)步驟：
1、選房看房
可以找中介帶領(lǐng)，或者自己來開發(fā)商的售樓部看房。售樓部的銷售人員，部分會(huì)英文，溝通也不是太有障礙，實(shí)在不行就當(dāng)?shù)卣覀€(gè)翻譯。
2、簽預(yù)定協(xié)議，支付定金
看好房子之后，就可以簽預(yù)定協(xié)議了，一般來說會(huì)有一份泰文協(xié)議和一份英文的翻譯件，都是標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議格式，所以放心簽訂就好。如果找的國(guó)內(nèi)的中介，就在國(guó)內(nèi)交定金，一般1萬人民幣左右。
3、簽購(gòu)房合同，支付房款
簽訂預(yù)定協(xié)議之后，就可以簽訂購(gòu)房合同，合同上可以寫兩個(gè)人的名字。建議放兩個(gè)人名字，這樣可以在國(guó)外開兩個(gè)賬戶，便于后期轉(zhuǎn)賬。
購(gòu)房合同
如果是現(xiàn)房的話，可以支付首付或者全款。如果是期房的話，銷售人員會(huì)打一張付款的進(jìn)度表單給你，首付大概是總價(jià)的20%左右，可以在開發(fā)商那里刷卡。推薦刷信用卡，但是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)管的嚴(yán)，一般刷5萬就被凍結(jié)，建議多準(zhǔn)備幾張信用卡，最好帶上儲(chǔ)蓄卡。
每個(gè)開發(fā)商的樓盤付款方式不一樣，通常首付只需要交付20%，兩年分四次付60%，一次只需要付15%，交房的時(shí)候付最后20%，過戶費(fèi)2%，還要交個(gè)1000-2000的水電表安裝費(fèi)。也有的樓盤是最后收房的時(shí)候交剩余的80%。
4、交付房屋，支付尾款
交房時(shí)支付剩余尾款，付款方式一定要注意！這個(gè)時(shí)候就不能刷卡支付了！泰國(guó)法律規(guī)定，外籍人士購(gòu)買公寓，所有資金必須來源于泰國(guó)境外，通過轉(zhuǎn)帳至開發(fā)商的賬戶。所以，在拿到購(gòu)房合同的時(shí)候，就需要在泰國(guó)的銀行開設(shè)賬戶。
有人推薦在泰國(guó)的工商銀行開戶，我們是在開發(fā)商建議的大成銀行開戶的，開了以后，就可以在國(guó)內(nèi)陸續(xù)把錢轉(zhuǎn)賬到泰國(guó)賬戶里。最后，再?gòu)奶﹪?guó)賬戶匯入開發(fā)商的銀行賬戶，完成支付。
5、辦理房產(chǎn)過戶
開發(fā)商會(huì)辦理好房產(chǎn)過戶，直接去領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證就好了，不需要自己去辦理。
關(guān)于泰國(guó)買房的答疑
關(guān)于泰國(guó)買房，我已經(jīng)啰啰嗦嗦寫了好多，周圍的朋友還有一些問題經(jīng)常會(huì)問，在這里也一并解答吧。
問：外國(guó)人可以合法擁有泰國(guó)房產(chǎn)嗎？
答：完全合法，外國(guó)人只能購(gòu)買公寓，必須依照泰國(guó)人：外國(guó)人51:49的比例上限。舉例來說，一棟公寓大樓相同面積的單位共100間，外國(guó)人最多能買到49間，其他必須保留給泰國(guó)人。至于土地以及獨(dú)棟別墅外國(guó)人是無法單獨(dú)直接持有的，必須以公司名義持有。
問：外國(guó)人在泰國(guó)買房可以貸款嗎？
答：可以，目前有大華UOB，工商銀行泰國(guó)及中國(guó)銀行泰國(guó)分行可以提供外國(guó)人在泰國(guó)買房貸款服務(wù)。想要提高通過率，必須要有在泰國(guó)工作證或居留證。房貸利率是6%以上，最多五成，最多十年。一般買期房的話，首付20%，也就交個(gè)10萬20萬的樣子，通常不需要貸款。
問：泰國(guó)房產(chǎn)有房產(chǎn)證和地契嗎？
答：在泰國(guó)購(gòu)房，和中國(guó)70年產(chǎn)權(quán)不一樣，泰國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)都是永久產(chǎn)權(quán)（Free Hold），可世代繼承。購(gòu)買泰國(guó)公寓，作為共同業(yè)主，不僅會(huì)有公寓房產(chǎn)證，還會(huì)有所購(gòu)公寓的地契。有些便宜的房產(chǎn)開發(fā)商是沒有拿到地契的，購(gòu)買時(shí)一定要擦亮眼睛。
房產(chǎn)證
地契
問：購(gòu)買泰國(guó)房產(chǎn)是否可以移民？
答：泰國(guó)是非移民國(guó)家，在泰國(guó)買房并不能移民泰國(guó)。凡是年滿50歲的外國(guó)人，只要在銀行有16萬人民幣的存款或有相當(dāng)?shù)氖杖胱C明就可以申請(qǐng)養(yǎng)老簽證，長(zhǎng)期在泰國(guó)生活下去。不足50歲的外國(guó)人也可以非常容易的長(zhǎng)期居留在泰國(guó)。普通的旅游簽證一次入境可以在泰國(guó)停留60天，之后可以延期一次延長(zhǎng)30天。如果想長(zhǎng)期留在泰國(guó)，還可以選擇在語(yǔ)言學(xué)校學(xué)習(xí)泰語(yǔ)或者其他語(yǔ)言以獲得一年期的留學(xué)簽證，學(xué)費(fèi)約5000人民幣。如果只需要簽證而不上課，則是2000人民幣。
問：海外房產(chǎn)自己不方便打理，如何出租？
答：出租有兩種方式，一種是開發(fā)商自己在樓宇一層會(huì)有一個(gè)租賃部，業(yè)主可以把鑰匙托管，開發(fā)商幫忙打理，收取10%管理費(fèi)。一種是委托當(dāng)?shù)刂薪楣鹃L(zhǎng)租，簽半年或者一年合同，收益大約7%-10%。
問：安全怎么樣？發(fā)生動(dòng)亂會(huì)不會(huì)影響房產(chǎn)
答：泰國(guó)是佛教國(guó)家，民風(fēng)淳樸，物價(jià)低廉，特別是芭提雅治安非常好。泰國(guó)每年的紅黃斗爭(zhēng)以及現(xiàn)在正在發(fā)生的政變，也沒有影響到百姓的生活。政局相對(duì)穩(wěn)定，一帶一路以后，中泰鐵路項(xiàng)目將連接泰國(guó)曼谷、呵叻、廊開以及越南、老撾和中國(guó)昆明，未來的發(fā)展非常值得期待哦。
終于寫完了，目前能想到的就這么多，有什么疑問也可以后臺(tái)問我。跟我對(duì)接的那個(gè)安嘉置業(yè)顧問特別靠譜，有想要咨詢的也可以單獨(dú)推給你們喲。想在泰國(guó)置業(yè)的朋友們別在那猶豫了，房?jī)r(jià)真的是一天一個(gè)樣，希望大家都能買到心儀的房子！
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