法律知識(shí)要點(diǎn)：不少出租人將未經(jīng)消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的房屋對(duì)外出租，這種房屋租賃合同是否有效？在實(shí)務(wù)中，有兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這種租賃合同的內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無(wú)效合同；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃合同的內(nèi)容沒(méi)有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，屬于有效合同。
對(duì)此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第三款規(guī)定：租賃房屋違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。
從該法律條款可知，如果租賃的房屋不符合法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定的，承租人作為解除房屋租賃合同的法定情形之一，而非認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效的情形，因?yàn)榻獬贤那疤崾呛贤行?，無(wú)效合同不存在解除問(wèn)題。
房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定主要來(lái)源于《中華人民共和國(guó)建筑法》和《中華人民共和國(guó)消防法》，例如，《消防法》第十三條第二款規(guī)定：依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。該法律條款，屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定，并不導(dǎo)致合同無(wú)效。
所以，房屋是否經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收或者是否驗(yàn)收是否合格，其與房屋租賃合同的效力沒(méi)有必然聯(lián)系，如房屋是未經(jīng)消防驗(yàn)或者驗(yàn)收不合格的，承租人無(wú)法使用時(shí)，可以作為解除租賃合同的條件，并不是租賃合同無(wú)效。除非雙方當(dāng)事人明確約定了，以消防驗(yàn)收合格作為房屋租賃合同生效的前提條件，這種約定的條件，符合自治原則，當(dāng)然有效。
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案情簡(jiǎn)介
原告李某立起訴稱：2015年10月22日，原告與被告簽訂了《購(gòu)物中心商鋪?zhàn)赓U合同》，2016年9月29日被告收回原合同，重新與原告簽訂了《ZL購(gòu)物中心商鋪?zhàn)赓U合同》，合同約定被告將面積為35.76平方米的商鋪出租給原告經(jīng)營(yíng)童裝，租金按每次繳納一年租金的方式繳納。
合同簽訂后，原告向被告支付了租賃保證金20000元、商鋪?zhàn)饨?4621元，由于商場(chǎng)未進(jìn)行消防驗(yàn)收無(wú)法經(jīng)營(yíng)，被告向原告等商戶書(shū)面承諾減免租金至2017年1月31日，并承諾2016年3月1日試營(yíng)業(yè)，但一直未開(kāi)業(yè)。2016年9月1日，被告向各位商戶發(fā)出通知1份，決定將租賃合同從2016年6月1日計(jì)租調(diào)整為從2016年9月1日開(kāi)始計(jì)租。
被告違反《消防法》第十三條第二款規(guī)定，未取得消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū),該商場(chǎng)不具備合法的出租及經(jīng)營(yíng)條件，原告無(wú)法正常合法經(jīng)營(yíng)。
根據(jù)以上事實(shí)，原告于2017年8月29日向被告寄送了《催告通知書(shū)》一份，要求被告在15日內(nèi)取得消防驗(yàn)收許可，否則，期限屆滿之日原告解除與被告簽訂的租賃合同。被告2017年8月30日收到通知后仍不辦理消防驗(yàn)收，也不退還原告繳納的租賃保證金、商鋪?zhàn)饨?，賠償原告裝修損失。
現(xiàn)原告為維護(hù)其合法權(quán)益，訴至法院。請(qǐng)求判令：確認(rèn)原告與被告之間的《ZL購(gòu)物中心商鋪?zhàn)赓U合同》已解除；被告返還原告租賃保證金20000元、租金14621元、以上共計(jì)34621元，另加利息。
被告投資公司辯稱：原、被告雙方簽訂租賃合同時(shí)，原告已明確知曉涉案商鋪尚未經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收，在此前提下，其仍自愿與被告簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，這已明確說(shuō)明原告自愿承受涉案商鋪潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。
并且在原告使用涉案商鋪期間，并未因此受到行政機(jī)關(guān)的任何阻撓及處罰，商鋪是否經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收，并未對(duì)原告的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成實(shí)質(zhì)影響，也難以說(shuō)明原告使用涉案房屋的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。原告的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法駁回。
判決要點(diǎn)
法院審理認(rèn)為：原、被告簽訂的《購(gòu)物中心商鋪?zhàn)赓U合同》意思表示真實(shí)，為有效的合同，原、被告均應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。
被告出租的商鋪屬于人員密集型場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收合格才能投入使用。被告未舉證證明其出租的商鋪經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收，經(jīng)原告催告后也未在合理期間達(dá)到消防驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)，致使原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)其合同目的。
原告已按合同約定履行了繳納租賃保證金、租金等義務(wù)，被告未按合同約定履行將符合法律規(guī)定的商鋪交付原告使用等義務(wù)，已屬違約，應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第三款規(guī)定，原告主張解除合同，不違反法律規(guī)定，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案的《商鋪?zhàn)赓U合同》解除后，原告應(yīng)將其租賃的商鋪歸還被告，同時(shí)被告應(yīng)退還原告向其交納的租賃保證金20000元及按銀行同期貸款利率向原告支付該資金占用期間的利息，該請(qǐng)求符合法律規(guī)定，法院予以支持。
判決結(jié)果
綜上，法院判決：解除原告李某立與被告投資公司簽訂的《ZL裝購(gòu)物中心商鋪?zhàn)赓U合同》；被告投資公司于判決生效之日起十日內(nèi)退還原告李某立租賃保證金20000元及利息（以20000元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率，自2015年10月22日起支付至實(shí)際清償之日），退還原告李某立房屋租金12874元及利息（以12874元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率，自2016年9月29日起支付至實(shí)際清償之日）。
律師點(diǎn)評(píng)
該案中，被告出租的商鋪在商場(chǎng)內(nèi)，屬于人員密集型場(chǎng)所，按照法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收合格后才能投入使用，屬于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定，但是，原、被告簽訂《ZL裝購(gòu)物中心商鋪?zhàn)赓U合同》后，被告一直未提供涉案商鋪經(jīng)消防驗(yàn)收合格的證明，原告催告后也仍未在合理期間內(nèi)提供。因此，原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)其合同目的，符合解除租賃合同的條件。
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