法律知識要點：房屋出租期間，出租人有可能將房屋出售，房屋出售之后，原來在簽訂的房屋租賃合同，對新的業(yè)主是否有法律約束力？根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
租賃合同中有一個法律概念叫“買賣不破租賃”，是指當出租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人時，租賃合同對新的所有人有效，承租人對租賃物的占有使用可以對抗第三人，即使是該租賃物所有權(quán)人或享有其他物權(quán)的人也不例外。
適用“買賣不破租賃”的條件一般有四個：一，租賃合同已成立并生效；二，租賃物已交付承租人；三，所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間，即出租人在租賃期間；四，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。
具備這四個條件的，即使買受人不知道該租賃合同存在，租賃關(guān)系仍然能夠?qū)乖撡I受人。這里所說的不影響租賃合同的效力是指，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動后，其設(shè)定在該租賃物上的租賃合同仍然存在，在承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權(quán)時就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個新的出租人，繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù)，受讓人要受該租賃合同的約束。如果出租人沒有將所有權(quán)變動的事項通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受讓人。
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案情簡介
原告舒某華訴稱：科技公司于2009年3月16日與五金公司簽訂《租賃合同》，約定五金公司租賃科技公司所有產(chǎn)權(quán)的涉案房產(chǎn)，約定租金5057.1266平方，每平方米15元計算，月租金以75856.9元計算，五金公司若逾期交付租金，每天以月租金千分之五按日加收違約金。
科技公司2010年12月15日將涉案房產(chǎn)過戶至舒某華名下，并與五金公司簽訂《放棄回購權(quán)承諾書》，約定科技公司將涉案房產(chǎn)過戶至舒某華名下，五金公司自愿放棄租賃涉案房產(chǎn)的回購權(quán)，并約定五金公司向舒某華照常支付租金，但五金公司依約支付兩個月租金后，借口資金周轉(zhuǎn)困難為由，一直拖欠舒某華的租金至今。
舒某華認為，根據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》的規(guī)定和“物權(quán)買賣不破租賃”的原則，五金公司一直拖欠原告的租金至今，侵犯了原告的權(quán)益，故請求法院判令：解除舒某華、五金公司的租賃關(guān)系；五金公司支付拖欠的租金1517138元；五金公司按合同的約定，占用期間每天按月租金的千分之五計算違約金至實際清償之日止。
五金公司答辯稱：不同意舒某華的全部訴訟請求。不存在拖欠舒某華租金的情況，相反還多支付了30多萬元租金；舒某華訴請支付拖欠租金20個月，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，其中訴請支付2012年3月至2012年7月11日期間的租金已超過訴訟時效期間；不存在違約的情況，故不同意支付違約金，相反是舒某華違約，但出于息事寧人故沒有主張舒某華支付違約金；要求舒某華履行合同義務(wù)，將涉案物業(yè)交付我方繼續(xù)使用至合同期滿止。
判決觀點
法院審理認為：科技公司與五金公司簽訂的《租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應恪守履行。
舒某華提交的房地權(quán)證載明涉案房產(chǎn)權(quán)屬人登記為舒某華的時間為2010年12月15日，五金公司提交的房地產(chǎn)登記簿查冊表顯示涉案房產(chǎn)登記為舒某華的時間為2011年1月25日，上述兩份證據(jù)顯示至遲至2011年1月25日，舒某華已取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。故舒某華與五金公司之間的租賃關(guān)系合法有效，《租賃合同》約定的內(nèi)容對雙方均具有約束力。
《租賃合同》明確約定“先交租金后使用，乙方如逾期交付租金，每天以月租金的5‰按日加收違約金，累計逾期三個整月，甲方有權(quán)終止合同并處理物業(yè)”，本案中，五金公司逾期交租累計逾期超過三個月，符合合同解除的條件，舒某華請求解除雙方的租賃關(guān)系有理據(jù)，法院予以支持。
五金公司拖欠租金的事實，舒某華主張從2011年3月至2012年10月共20個月租金有理據(jù)，舒某華同意其租給科技公司的廠房面積對應的租金在計算五金公司應付租金時可進行相應的扣減，此其在法律許可范圍內(nèi)對自身權(quán)利的處分，法院予以準許。
判決結(jié)果
綜上，法院判決：確認舒某華與五金公司之間的房屋租賃合同于2013年8月4日解除；五金公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告舒某華支付欠付租金638591.17元。
律師點評
該案中，科技公司與五金公司于2009年3月16日簽訂了《租賃合同》，在租賃期間，后科技公司將涉案房屋出售給原告舒某華，五金公司提交的房地產(chǎn)登記簿查詢表顯示，涉案房產(chǎn)登記為舒某華的時間為2011年1月25日，即至遲至2011年1月25日，舒某華已取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。舒某華與五金公司之間的租賃關(guān)系合法有效，《租賃合同》約定的內(nèi)容對雙方均具有約束力。
因此，舒某華行使出租人的合同權(quán)利，對于五金公司拖欠租金的行為，舒某華請求解除租賃合同的訴訟請求得到法院支持。
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