1.合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
（1）開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格；
（2）開發(fā)項(xiàng)目五證虛假或不全；
（3）使用的合作協(xié)議文本不合格，協(xié)議條款不完善，協(xié)議印章不規(guī)范等。
2.客戶信用風(fēng)險(xiǎn)
（1）借款人主體資格不合格；
（2）借款人提供申請資料(如收人證明、首付款證明、交易合同)虛假或不合規(guī)、不完整導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)；
（3）借款人還款能力不足、還款意愿低的風(fēng)險(xiǎn)。
3.擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)
（1）抵押物風(fēng)險(xiǎn)
一是抵押物權(quán)屬不清晰的風(fēng)險(xiǎn)，包括抵押部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)權(quán)替代產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；二是抵押物的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，包括抵押物價(jià)格虛高或貶值風(fēng)險(xiǎn)；三是抵押物難以處分、不易變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
（2）質(zhì)押物風(fēng)險(xiǎn)
包括質(zhì)押物不合規(guī)，質(zhì)押的儲(chǔ)蓄存單未做凍結(jié)止付手續(xù)，儲(chǔ)蓄存單未入庫保管，造成質(zhì)押物管理不善，質(zhì)押權(quán)利滅失。
（3）保證人風(fēng)險(xiǎn)
如經(jīng)辦人未按規(guī)定評(píng)定保證人的資格和擔(dān)保能力造成貸款擔(dān)保不落實(shí)，第二還款來源不能保證。
4.貸款審批的風(fēng)險(xiǎn)
（1）不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放；
（2）審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致不具備貸款發(fā)放條件。如向關(guān)系人發(fā)放信用貸款或向關(guān)系人發(fā)放擔(dān)保貸款的條件優(yōu)于其他借款人，貸款容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或出現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行信貸資金的情況。
5.簽約風(fēng)險(xiǎn)
（1）合同憑證預(yù)簽無效的風(fēng)險(xiǎn)；
（2）合同制作不合格；
（3）合同簽字風(fēng)險(xiǎn)；
（4）合同填寫不規(guī)范。
6.貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)
（1）未落實(shí)貸款審批條件發(fā)放貸款；
（2）未按規(guī)定的貸款金額和貸款期限、貸款的擔(dān)保方式、結(jié)息方式、計(jì)息方式、還款方式、適用利率、利率調(diào)整方式、發(fā)放方式等發(fā)放貸款，導(dǎo)致錯(cuò)誤發(fā)放貸款和貸款錯(cuò)誤核算。
7.貸后管理中的風(fēng)險(xiǎn)
（1）未對貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查；房屋他項(xiàng)權(quán)證到位不及時(shí)；逾期貸款催收、處置不力，造成貸款損失；
（2）未按規(guī)定保管借款合同、擔(dān)保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀。他項(xiàng)權(quán)利證書未按規(guī)定進(jìn)行保管，造成他項(xiàng)權(quán)證遺失，他項(xiàng)權(quán)利滅失。
1.加強(qiáng)對開發(fā)商及合作項(xiàng)目審查
在通過合作項(xiàng)目批量獲取個(gè)人貸款客戶的情況下，合作項(xiàng)目發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)極易給銀行個(gè)人住房貸款帶來批量風(fēng)險(xiǎn)，因此，對開發(fā)商和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)重點(diǎn)防范。一是重點(diǎn)審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級(jí)、領(lǐng)導(dǎo)層的信譽(yù)及管理水平、資產(chǎn)負(fù)債及盈利水平；已開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)情況、銷售情況、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務(wù)合作情況等。二要加強(qiáng)對合作項(xiàng)目的審查。重點(diǎn)審查項(xiàng)目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進(jìn)度情況以及市場定位和銷售前景預(yù)測等，防止開發(fā)商套取、挪用個(gè)人住房貸款資金，或因企業(yè)經(jīng)營不善，開發(fā)資金存在缺口等，造成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對提供個(gè)人住房貸款的項(xiàng)目必須取得《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》和《商品房(預(yù))銷售許可證》。
2.加強(qiáng)對借款申請人所提交材料真實(shí)性、合法性的調(diào)查
建立客戶經(jīng)理貸前與借款申請人面談制度，通過與借款申請人當(dāng)面交談，了解借款人家庭、工作、收入情況以及購房真實(shí)性等；查驗(yàn)借款申請人提交的商品房銷(預(yù))售合同或協(xié)議是否經(jīng)房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案、辦理銷售登記手續(xù)；核對商品房買賣合同中的賣方是否是該房產(chǎn)的所有人，簽字人是否為有權(quán)簽字人或其授權(quán)代理人，所蓋公章是否真實(shí)有效；驗(yàn)證商品房銷(預(yù))售合同或協(xié)議上的房屋座落與商品房銷售許可證上的有關(guān)內(nèi)容是否一致；通過開發(fā)商開出的發(fā)票或收據(jù)、銀行進(jìn)賬單等驗(yàn)證首付款的真實(shí)性、首付款金額是否達(dá)到貸款條件要求、交款單據(jù)上列明的所購房產(chǎn)是否與購房合同或協(xié)議一致。
3.加強(qiáng)對借款申請人還款能力的調(diào)查和分析
根據(jù)借款人提交的收入證明、銀行存折、信用卡對賬單、有價(jià)證券復(fù)印件、納稅單等資料，結(jié)合借款人所從事的行業(yè)、職務(wù)等信息對借款人收入水平及還款能力作出判斷，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)查、取證；借款人已婚并以其家庭收入為還款來源的，必須提供配偶的收入證明等相關(guān)材料。
4.加強(qiáng)對抵押物審查
必須查驗(yàn)抵押物是否屬于《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》規(guī)定且銀行認(rèn)可的抵押財(cái)產(chǎn)范圍，抵押物是否真實(shí)存在，外觀與結(jié)構(gòu)是否完好、抵押物是否為抵押人所擁有，財(cái)產(chǎn)共有人是否同意抵押，所有權(quán)是否完整，抵押物是否已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)屬，抵押物交易價(jià)格是否合理等。
5.加強(qiáng)對保證人審查
要調(diào)查保證人是否具有保證主體資格以及代償能力，要對保證人進(jìn)行保證責(zé)任核實(shí)，查驗(yàn)保證人是否具有保證意愿并確知其保證責(zé)任，保證人提供的資信證明材料是否真實(shí)、有效等，對住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保的，要對住房置業(yè)擔(dān)保公司的營業(yè)期限、實(shí)有資本、經(jīng)營狀況等進(jìn)行全面調(diào)查，核實(shí)其擔(dān)保能力。
6.加強(qiáng)對質(zhì)押物審查
對于采取質(zhì)押方式的，必須查驗(yàn)出質(zhì)人出具的有價(jià)證券是否在銀行規(guī)定的范圍內(nèi)，是否有偽造跡象，是否辦妥在質(zhì)押期間的凍結(jié)止付手續(xù)，出質(zhì)人與權(quán)利憑證上的所有人是否為同一人，出質(zhì)人是否具有處分有價(jià)證券的權(quán)利，有價(jià)證券的價(jià)值、期限等要素是否與貸款金額、期限相匹配。
7.落實(shí)貸款發(fā)放條件
一是辦妥有關(guān)貸款擔(dān)保手續(xù)。對采取抵押方式的貸款，要在貸款發(fā)放前辦妥抵押登記手續(xù)；對采取抵押加階段性保證方式的貸款，當(dāng)?shù)氐盅旱怯洸块T可以辦理抵押預(yù)登記的，要在貸款發(fā)放前辦妥抵押預(yù)登記手續(xù)，抵押房產(chǎn)在抵押期間竣工的，應(yīng)當(dāng)在借款人取得房屋所有權(quán)證后辦妥正式抵押登記，取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，抵押預(yù)登記期間必須要求開發(fā)商提供階段性擔(dān)保；對采取質(zhì)押方式的貸款，在貸款發(fā)放前，貸款行要取得質(zhì)押權(quán)利憑證，并對質(zhì)押權(quán)利憑證進(jìn)行查詢和認(rèn)證，辦妥凍結(jié)止付手續(xù)；二是要落實(shí)有關(guān)抵押物保險(xiǎn)手續(xù)，并視情況辦理合同公證等。三是落實(shí)借款人已在貸款行開立還本付息賬戶、售房人已在貸款行開立存款賬戶。
8.加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款合同文本的管理
一是辦理個(gè)人住房貸款要統(tǒng)一使用總部個(gè)人住房貸款辦法所附有關(guān)合同文本；如使用非標(biāo)合同必須經(jīng)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制部審核后報(bào)總部備案。二是合同文本書寫要規(guī)范，內(nèi)容要準(zhǔn)確、完整。三是要認(rèn)真核實(shí)有關(guān)合同文本中除本行以外的其他簽約方簽字、蓋章的合法有效性；借款人必須在信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員核驗(yàn)身份證明之后當(dāng)面簽字，借款人如果委托他人代替簽字，簽字人必須出具借款人委托簽字的經(jīng)公證的合法有效的授權(quán)書；擔(dān)保方簽字人應(yīng)為法定代表人或其授權(quán)代理人，授權(quán)代理人必須提供有效的書面授權(quán)文件，信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)核實(shí)簽字人的身份，防止他人假冒。
9.加強(qiáng)貸后檢查與管理
一是要加強(qiáng)對貸款歸還情況的跟蹤管理。要按月查看未扣款明細(xì)，及時(shí)掌握借款人還款情況；對借款人委托扣款賬戶無款可扣，或由開發(fā)商、借款人所在單位統(tǒng)一還款等異常還款情況要進(jìn)行記錄并立即與借款人聯(lián)系，查清原因，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款資金使用的監(jiān)督管理。按照規(guī)定，貸款資金只能劃入借款人或售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)，特別是對期房按揭貸款，貸款資金轉(zhuǎn)入開發(fā)商在貸款行開立的存款賬戶后，其資金使用必須首先保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)防開發(fā)商挪用貸款資金形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。三是加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款支持項(xiàng)目的工程進(jìn)度、銷售情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，對出現(xiàn)異常情況的要及時(shí)采取防范措施。四是督促開發(fā)商和借款人及時(shí)辦理房屋所有權(quán)證，落實(shí)抵押登記。五是及時(shí)認(rèn)定不良貸款，加強(qiáng)對不良貸款的催收。特別是在不良貸款發(fā)生的初期，要及時(shí)與借款人取得聯(lián)系，查清貸款逾期的原因，落實(shí)還款資金，盡快歸還欠款，遏制不良貸款的進(jìn)一步惡化；對拖欠時(shí)間較長或惡意拖欠貸款的借款人，要加大依法收貸力度，同時(shí)做好對借款人、保證人的訴訟時(shí)效中斷工作。
1.提高貸前調(diào)查深度
客戶經(jīng)理在貸前調(diào)查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實(shí)體的經(jīng)營情況、真實(shí)財(cái)務(wù)狀況及抵押物情況，評(píng)估償債能力，揭示存在風(fēng)險(xiǎn)。
2.加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查
對名義借款人與實(shí)際借款人不一致的，原則上不得受理；對以貸款所購房屋的租金收入作為還貸主要來源，或借款人為外地人且在當(dāng)?shù)責(zé)o經(jīng)營實(shí)體的，要謹(jǐn)慎辦理；嚴(yán)格審查貸款用途，防止以個(gè)貸形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策的項(xiàng)目。
3.合理確定貸款額度
貸款額度不能簡單按照抵押物評(píng)估價(jià)值和貸款最高成數(shù)來確定，要對借款人所經(jīng)營的實(shí)體進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)限額測算，在風(fēng)險(xiǎn)限額內(nèi)根據(jù)借款人可實(shí)際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。
4.加強(qiáng)抵押物管理
進(jìn)一步完善抵押物審查、評(píng)估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實(shí)抵押登記手續(xù)。對商業(yè)前景不明的期房及單獨(dú)處置困難的商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。
5.強(qiáng)化貸后管理
加大貸后檢查力度，將借款人經(jīng)營狀況及抵押房產(chǎn)的價(jià)值、用途變化情況作為監(jiān)控重點(diǎn)，對已形成不良的貸款，根據(jù)成因及實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況，盡快采取保全措施。
6.完善授權(quán)管理
嚴(yán)格執(zhí)行對單個(gè)借款人的授信總量審批權(quán)，控制個(gè)人授信總量風(fēng)險(xiǎn)。對以實(shí)際借款人及其關(guān)系人多人名義申請貸款，用于購買同一房產(chǎn)的，按單個(gè)借款人適用審批權(quán)限。
1.按照標(biāo)準(zhǔn)的住房委托貸款協(xié)議文本簽訂委托協(xié)議書；采用非標(biāo)準(zhǔn)合同文本必須經(jīng)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制部門審查。在委托協(xié)議中明確住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)由公積金中心承擔(dān)，貸款資金由公積金中心提供，銀行不墊付任何資金等。
2.按照委托協(xié)議和公積金管理中心委托要求，加強(qiáng)對借款人資格和申請材料的審核，通過面談、電話訪談、實(shí)地考察、行內(nèi)外信息系統(tǒng)查詢等方式審核借款人是否符合公積金貸款條件，資料是否完整、真實(shí)、合法、有效，提供的擔(dān)保是否合法、安全、可靠。
3.經(jīng)公積金管理中心審批后，取得公積金中心委托放款通知書，嚴(yán)格按照借款合同簽訂、貸款發(fā)放、貸后管理等流程辦理，并及時(shí)與客戶對賬。
（1）發(fā)放貸款前必須由公積金管理中心撥存住房委托貸款基金，杜絕超委托貸款基金發(fā)放公積金貸款。
（2）落實(shí)抵押擔(dān)保及其他有關(guān)貸款發(fā)放條件。
（3）嚴(yán)格按照合同簽訂流程與借款人(包括共同借款人)、擔(dān)保人(抵押人、出質(zhì)人、保證人)簽訂住房公積金借款合同，加強(qiáng)合同復(fù)核操作程序，審核借款人及其共同申請人簽字的真實(shí)性，有效性、合法性。
（4）嚴(yán)格按照公積金管理中心指定的售房人收款賬戶將住房公積金貸款資金以轉(zhuǎn)賬的方式劃入售房人賬戶，除當(dāng)?shù)毓e金管理中心另有特殊規(guī)定外，不得由借款人提取現(xiàn)金。
（5）嚴(yán)格執(zhí)行住房委托貸款基金核對操作。每日終要認(rèn)真核對各公積金管理中心住房委托貸款基金與住房委托貸款余額，確保各公積金管理中心委托貸款余額不大于委托貸款基金，避免出現(xiàn)銀行墊付資金的現(xiàn)象。
4.嚴(yán)格貸后操作程序，按照委托協(xié)議和公積金管理中心委托要求，履行承辦銀行貸后管理和催收責(zé)任，按時(shí)與借款人對賬，及時(shí)向委托人報(bào)告公積金貸款回收和逾期情況。
5.嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定，自覺抵制住房公積金違規(guī)使用或挪用行為，按規(guī)定向相關(guān)部門報(bào)告和反映。
節(jié)選自銀聯(lián)信《商業(yè)銀行個(gè)貸客戶經(jīng)理手冊》
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