昨天提到了房產(chǎn)，中華同胞對于買房置地這件事兒，真的是延續(xù)了幾千年的熱情。關(guān)哥是支持大家買房子的?！笆⑹蕾I房產(chǎn)，亂世買細(xì)軟”嘛。?
?不過，就像在《為什么買保險》系列里說的，先確定目標(biāo)，再去審視方式對不對。如果買房是為了自住或者投資，甚至是為了學(xué)區(qū)，都是沒問題的，只要量力而為，控制好比例就行。?
?但是，如果買房的目的，包含了向下一代的傳承，那就一定要小心了，搞不好沒留給兒女，便宜了他人。?
老規(guī)矩，先講故事。?
01
早年的客戶了，很和善的一對夫妻，在海濱城市買了兩棟相鄰的別墅，每套4800萬。一套老兩口住，一套給兒子。想得很周到，兒子還沒結(jié)婚，反正就這一個獨子，干脆就都寫兒子的名字，第一算婚前財產(chǎn)，第二將來還不用交遺產(chǎn)稅。
這兒子呢，資質(zhì)平平，倒沒什么壞毛病，不抽不賭不敗家，就一個弱點，喜歡美女，前前后后談的都是小明星小模特。父母雖然覺得略有不妥，但也沒什么太大的擔(dān)心。?
后來就結(jié)婚了，再后來就鬧離婚了。年輕人嘛，正常。?
問題是離婚的時候，小模特說，離婚可以，別墅要分我一套。夫妻倆說憑什么，這是我兒子的婚前財產(chǎn)，房產(chǎn)證上寫的明明白白的。結(jié)果人家唰的拿出一張贈與協(xié)議，清清楚楚寫著，將房產(chǎn)贈與妻子，白紙黑字簽著兒子的名字。?
老兩口傻了，去咨詢律師，律師給出的結(jié)論是，真打官司，勝面不大，這是你兒子在意識清醒的情況下的自愿贈與行為。?
最后，給了不菲的分手費平事。老夫妻一下子老了十歲的樣子。??
02
再講一個在保險行業(yè)流傳很廣的案例。
一位成功的女企業(yè)家，年輕時有一段失敗的婚姻。離婚時與前夫反目成仇，鬧得非常不愉快。離婚后自己帶女兒打拼。創(chuàng)業(yè)艱辛，對女兒疏于管教，雖然事業(yè)及其成功，但和女兒關(guān)系極僵。女兒又繼承了她倔強(qiáng)的性格，死活不肯留在北京，偏要跑到離家很遠(yuǎn)的城市念大學(xué)。念書時又找了個農(nóng)村出身的男朋友，母親極力反對，卻又起了反作用，一畢業(yè)，兩人就結(jié)婚，并且到深圳定居結(jié)婚。?
母親雖然失望生氣，但畢竟就這一個女兒，還是給小兩口在深圳買了房。而且多年打拼積攢下來可觀的家產(chǎn)，前前后后購置了七八套房子，全部寫在女兒名下。按理講，這些房子都是在女兒結(jié)婚之前買的，正經(jīng)的婚前財產(chǎn)，考慮也算周全。?
但造化弄人，女兒意外車禍身亡，白發(fā)人送黑發(fā)人，母親痛失愛女的同時，也面臨了一個極為難以接受的事實：之前給到女兒名下的資產(chǎn)、房產(chǎn)，前夫和女婿和她自己同時作為法定繼承人，會分別繼承1/3的遺產(chǎn)。?
?也就是說，她辛苦多年打拼出來留給女兒的產(chǎn)業(yè)，在女兒去世之后，還要被她此生最痛恨的兩個男人分走2/3。?
這人生還哪里有什么奔頭，想象一下都覺得心中跟千刀萬剮似的。??
以上兩個案例，其實問題都出在一個地方上：
?資產(chǎn)的所有權(quán)給出去之后，同時就失去了資產(chǎn)的控制權(quán)
?房產(chǎn)這種固定資產(chǎn)的資產(chǎn)特性非常鮮明：?
所有權(quán)明確。房產(chǎn)證寫誰就是誰，也特別好查，全都記錄在案。
價值明確。購買價格有明確記錄，還可以根據(jù)市場情況估值，該值多少就多少。
無法移動。房子不長腳，跑不掉，帶不走。
無法部分變現(xiàn)。你不能只把一個臥室或者廁所賣掉對吧?。
這是一種完全在明面上的資產(chǎn)。?
如果房產(chǎn)在父母名下，那所有人身故時，繼承人面臨兩個問題：?
1、可能會面臨遺產(chǎn)稅（咱們就不爭會不會收的問題了哈），房產(chǎn)會計入總的遺產(chǎn)額度中統(tǒng)一征稅，并且不可以用遺產(chǎn)本身繳稅，必須先在規(guī)定時間內(nèi)以現(xiàn)金繳納稅金，才能獲得遺產(chǎn)的所有權(quán)。也就是說我想賣了房子換錢繳稅是不行的。
2、如果房產(chǎn)所有人沒有明確的說明房產(chǎn)是由子女單獨繼承，那自動視為由子女和子女的配偶一起繼承，為夫妻共同財產(chǎn)。
以上只討論獨生子女的情況，多個繼承人更加復(fù)雜，特別是父母其中一方去世，房子作為遺產(chǎn)，另在世的父或母和子女擁有同樣的繼承權(quán)，怎么分？更復(fù)雜了。再舉個例子：?
我父親一共五個兄弟姐妹，說實話在他那一輩不算多。我爺爺退休后跟我家一起住。我出生后不久我爸單位分了一套房子，那時還是以租的形式居住。后來交了點錢買斷產(chǎn)權(quán)。再后來我爸換了工作單位，又有機(jī)會分房，就把原來那套房子改到我爺爺?shù)拿?。（不好意思，占了社會主義的便宜了）?
后來我爺爺去世，這房子自然由我爸繼承，但是，從法律角度來說，我爸兄弟姐妹五個都有一樣的繼承權(quán)（奶奶也早就去世）。所以，實際的流程，需要五個人一起出現(xiàn)在公證處，其他四個人簽署放棄繼承的權(quán)利，我爸才能得到房子的所有權(quán)。??
如果在這個過程當(dāng)中，有任何一個子女有異議，不同意放棄，我爸就沒辦法順利繼承，要么協(xié)商，要么打官司。?
或者，有任何一個子女不在本地，無法趕到現(xiàn)場，也不能進(jìn)行相關(guān)的程序。?
再或者，有子女在之前已經(jīng)離世，那他的子或女，也就是我的堂兄弟姐妹還可以進(jìn)行代位繼承。?
這么麻煩，就問你怕不怕！??
身后繼承這么麻煩，那身前贈予嘛，直接轉(zhuǎn)給孩子不就好了？來，請 ?? 你回去看上面的兩個故事。?
那到底應(yīng)該怎么做呢？?
來，注意了，知識點?。∵@一篇真是滿滿的知識點??！?
首先，贈與子女的時候，不要100%贈予，可以指定比例，比如女兒占比99%，母親占比1%。這個是可以操作，花點費用就可以做到。這樣一來，不管比例是多少，女兒都不能獨自處理這套房產(chǎn)，出售、轉(zhuǎn)讓、抵押都需要母親一同簽字才有效。而母親可以同時擬一份遺囑，寫明這1%的房產(chǎn)所有權(quán)身后由女兒繼承。?
其次，女兒也擬一份遺囑，寫明房產(chǎn)的所有權(quán)由母親100%繼承。?
這樣一來，所有權(quán)基本都給出去了，但是控制權(quán)還保留一部分在媽媽手里。并且通過遺囑明確了房產(chǎn)的繼承權(quán)走向，只在母親和女兒之間產(chǎn)生。?
至于說以后女兒結(jié)婚生子了，想改，隨時都可以啊，花點小錢，解決大隱患，值得。記得遺囑一定要公證，效力比較高。?
完美嗎？并沒有，因為總有一天媽媽是會去世的，房產(chǎn)的所有權(quán)還是會全部轉(zhuǎn)移到女兒手里，那時她怎么處理，就不會以媽媽的意志為轉(zhuǎn)移了。或者就算有遺囑，遇到糾紛還是要打官司，香港著名的“小甜甜”龔心如遺產(chǎn)爭奪案，富豪花大價錢請律師做的遺囑，只要質(zhì)疑下遺囑的真實性，或者再拿一份遺囑出來搞個真假難辨，糾纏個十年八年都算正常。沒什么方案是完美的，一切都敵不過人性。??
所以，每種資產(chǎn)配置工具都有自身的限制，別指望一個方案解決所有問題。??
如果真的有價值比較高的房產(chǎn)要傳承，除了以上的方法，還可以補充兩類保險幫助保全。?
1、高額的終身壽。此處不需要什么重疾啊、醫(yī)療啊，錢都花不完誰差這個。就買一個單獨的身故賠償。然后身故受益人指定好，被保險人一掛，馬上拿高額的現(xiàn)金賠償，可以用來交遺產(chǎn)稅，也不需要和其他人分割。?
?
2、部分房產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金，然后根據(jù)上一篇里提到的方式，給繼承人做一份儲蓄保單，既掌握所有權(quán)和控制權(quán)，又明確未來的使用權(quán)，緩慢有序的傳承資產(chǎn)，中間也可以隨時更改變化。?
還是希望這些辦法都是備而無用才好，家庭和睦才是最大的幸福。?
保險要買，但關(guān)哥祝你一輩子都用不上。?
# 私貨 #
這周真的吃撐了。米其林、日料自助、意大利菜一起上陣，搞得我現(xiàn)在摸著肚皮極度懷念老媽的清粥小菜。真的很佩服香港人，每天吃很多高熱量的炒飯炒面叉燒油雞，偏偏不見幾個胖子，這也算是天賦異稟。?
糾結(jié)了一下，還是決定這次先寫意大利菜，畢竟維多利亞港的無敵海景是我的心頭好。?
本來是約了客戶吃飯，航班延誤，就便宜了朋友，朋友推薦了 Aqua，說是經(jīng)常在這里宴請日本來的客戶和老板，我搜了一下 openrice，就是港版的大眾點評，看到圖片立馬拍板，就這里了！?
地點位于尖沙咀北京道 1 號 29 樓。下午提前打電話訂位，接電話的前臺一口印度味兒的英文。18:00 開始接受定位。20:00 之前限兩小時，20:00 不限。但我們 19:00 到的，聊到 10 點多才走也沒人管。另外 dress code 是 smart usual，男生只要別穿短褲去就行了。?
19:00 到人還不多，到 20:00 基本快滿位，估計大家都是等天黑了來看夜景的。?
其實這家店同時提供意大利菜和日本菜，menu 也是分開 Italia 和 Japan 兩個部分。圖省事，我倆分別要了一個意大利和日本的 dinner set，前菜+頭盤+主菜+甜點，沒喝酒。?
照例先上面包籃，每次吃意大利菜，最后都覺得面包是最好吃的部分，而且不要錢隨便給。用手拿著，一邊聊天一邊撕著吃。只吃了右下角這個，外皮有點脆，但里面還熱乎乎的，慢慢的嚼，滿口的麥香。?
前菜：藜麥蟹肉沙拉配牛油果伴溫室青瓜?
青瓜和魚籽的組合特別棒，瓜的清香和魚籽的鮮甜互相平衡。牛油果打醬混上藜麥，口感有點干，吃不太出牛油果的味道。藜麥這兩年是大熱的健康食品，哪兒都能見到。蟹肉沒什么感覺，螃蟹還是整只的才好吃。?
前菜：牡丹蝦刺身配黑松露醬、油甘魚刺身、藍(lán)鰭吞拿配鰹魚汁水晶壽司 、特上帆立貝配玫瑰水晶壽司伴魚子?
壽司非常新鮮，我吃了最左面這個，蘸了芥末也完全奪不走立貝的存在感，而且飯團(tuán)的量比較小，也不會覺得太飽。吃壽司一定要一口吃下，然后我就半分鐘沒說話，努力的享受這一刻的幸福感。?
頭盤：意大利戒指粉配青口，野生蛤蜊，小番茄及海蝦?
?吃意菜必點意大利面，第一次見到這種圓環(huán)的面，名字倒是蠻形象的。第一口還覺得勁道有點大了，略硬，吃一吃大概汁水浸進(jìn)去就好多了。醬很足，蛤蜊青口還有兩個小八爪魚已經(jīng)吃不出原來的味道了，到是蝦頭很值得嚼一嚼。
?
頭盤：虎蝦天婦羅，芝麻醬拌菠菜?
?芝麻醬汁調(diào)的超棒，就這個汁，我能連吃三大碗北京炸醬面。菠菜可能壓的太緊，缺少菠菜原有的清香。天婦羅必須說是我吃過最棒的，面的厚薄恰到好處，蝦也保留了原本的新鮮和 Q 感，吃完清清爽爽。在日本呆了快 20 年的朋友說，這個面要和好之后，在冰箱里冷藏過等溫度降下來，再包上天婦羅炸，才會有這樣的效果，如果不冷藏，很容易炸出來一層厚厚的面糊。又長知識了，雖然我這輩子可能也不易用得上。?
主菜：煎意大利鱸魚，紅蝦，薯仔粉配傳統(tǒng)海鮮汁?
我是更喜歡吃鱈魚的，但是沒有。鱸魚的肉不夠肥，但是也還不柴，算是及格，魚皮再脆一點就好了，切開有點費勁。蝦分給朋友了沒吃到。下面那個薯仔粉口感很奇特，但是吃多了有點膩歪。海鮮汁到是很好，被我用勺子都刮了。?
主菜：炭燒肉眼伴鵝肝配金平淮山杏仁照燒汁?
事實證明還是肉好吃啊。先說鵝肝，也吃過挺多次的，頭一回什么水果也沒配，直接干生生上來的。切的時候顫巍巍，就覺得食指大動了，咬一口這個香嫩啊，但是又沒到一嘴油或者是入口即化那個程度，就像是一塊嫩到極致的牛肉，完全不膩。肉眼則非常有彈性，烤的火候剛剛好，感覺進(jìn)了嘴里沒嚼幾下自動就滑到喉嚨里，意猶未盡啊。?
據(jù)說這家還有一道牛柳粒非常值得嘗試，留待下次。
甜品：意大利甜酒芝士蛋糕配櫻桃雪芭?
芝士味不明顯，雪芭口味太重，甜酸兩個味道又都太明顯。大概是是為了主次分明，但我就接受無能。搞笑的是雪芭很快就化了，血紅的一灘，感覺我的盤子像一個兇殺案現(xiàn)場。?
?甜品：綠茶焦糖焗蛋配紅豆雪糕?
焦糖的甜我很喜歡，焗蛋也很香，但是蛋味又不夠濃。整體比蛋糕好多了。大概我現(xiàn)在對甜品都不是太感冒吧。?
?
整體而言，日餐做的更加出色一點，意大利菜平平，不如給我來個烤雞翅過癮。不過，來這里誰是為了吃啊，都是為了看無敵海景的好嗎？對著這樣一扇窗，誰還記得自己在吃什么?。慷艺w昏暗的燈光，態(tài)度極好操流利英文粵語就是講不明白普通話的服務(wù)生，都處處彰顯著“高大上”三個字的真諦。想跟客戶啊、女神啊裝個 x 的時候，這家店是個非常合適的選擇。樓上還有個 bar，吃完上去喝一杯，也是極好的呢。?
知道你們肯定要問價錢。每個 set 1108 港幣，氣泡水 255 港幣，外加 10% 服務(wù)費。單點的話，每個菜價位 300-400 港幣之間，壽司一份兩個大概 148 港幣。?
偶爾來看看海景挺好的，平常我還是吃我的車仔面和叉燒飯吧。香港這點很好，幾千塊有幾千塊的情調(diào)，幾十塊也有幾十塊的美味。美食下肚那一刻的滿足，才是最重要的。?
聯(lián)系客服
