根據(jù)胡潤研究院發(fā)布的《2018年度海外置業(yè)投資回報指數(shù)》，美國仍是海外置業(yè)投資回報最高的國家，地產(chǎn)是高凈值人群最主要的個人未來投資方向。誠然如此，越來越多的投資者尋求在美國進(jìn)行資產(chǎn)配置，然而海外資產(chǎn)配置是一件大事，如何躲避各種購房陷阱，對投資人來說尤為重要。春節(jié)前夕，好望角特推出了美房投資防坑指南（一），下面，我們將繼續(xù)為投資人推送美房投資防坑指南（二），供各位投資人參考。 美國房產(chǎn)六大坑之三---購房之坑 坑人緣由：美國繁雜的購房流程讓買房者很頭疼，不夠細(xì)心就容易入坑。 01 定金 購房定金是客戶在美國買房過程中交付的第一筆資金，代表著客戶對賣家的承諾，這筆資金會存入第三方監(jiān)管賬戶中?？蛻衾U納定金之后，如果購房合同未簽，因無法律綁定可以退款。如果已經(jīng)簽好合同，理論上定金不予退還。
如房子以貸款形式購買，則有貸款應(yīng)急條款，通常30天之內(nèi)如果獲得貸款批準(zhǔn)，屆時定金不予退還；若尚未批準(zhǔn)或不幸被拒，則可以退還。
銀行批準(zhǔn)貸款有三個步驟：預(yù)審一到兩周；預(yù)審后會向貸款人出具預(yù)審意見，貸款人準(zhǔn)備好所需材料后，繼續(xù)提交貸款終審申請；終審需要另外一至兩周給予結(jié)果。如果臨近30天內(nèi)仍未得到貸款批準(zhǔn)，可以催促銀行迅速出具結(jié)果。
02
貸款
美國的銀行對于購房貸款申請人的要求比較嚴(yán)格，需要評估收入和現(xiàn)有資產(chǎn)。若貸款人是本國人，需要提交收入證明、工作證明、銀行流水、稅單等；對于外國貸款人，需要提交收入證明、工作證明、銀行流水等。算上預(yù)期貸款利息支付的債務(wù)/工資收入一般小于45%，并且在提交貸款申請時，貸款申請人的錢一定要在美國賬戶，并放置兩個月，方可貸款。
貸款銀行會安排第三方估價師對于房產(chǎn)價值進(jìn)行評估。估價師估價，只是對物業(yè)價值的意見，與買賣雙方約定的價格沒有關(guān)系，若估價過低，放貸者無法通過買房的貸款申請，賣方就需要降價，或買方拿出更多現(xiàn)金來完成交易。但是估價不能更改，若交易方認(rèn)為估價離譜，可以通過其他估價公司調(diào)整估價。
03
交割
房產(chǎn)交割之前，買主會做產(chǎn)權(quán)檢查，對產(chǎn)權(quán)問題確認(rèn)，賣方一般會為買方購買產(chǎn)權(quán)保險，以證實自己產(chǎn)權(quán)的真實性和合法性。對于新房，產(chǎn)權(quán)檢查相對簡單，開發(fā)商也會出具相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)報告做證明。對于二手房，產(chǎn)權(quán)檢查要復(fù)雜的多，會對該土地上以往所有的產(chǎn)權(quán)記錄做檢查。房產(chǎn)交割之前，買主需要雇傭驗屋員進(jìn)行房屋檢查，如果買的是新房，開發(fā)商通常會給一年的完全保修，所以在過戶前可以不做房屋檢查，檢查費由成交價格而定，通常為幾百美元，成交價格越高檢查費越貴。
在聘請驗屋員之前，買家最好自行先去看下地下室，是否有潮濕發(fā)霉跡象，如水印、霉味和滴水等，還要觀察房外的地基是否有裂痕。賣方很可能在賣房時對問題都處理過，但買主仍要向?qū)Ψ铰鋵?，并且寫在過戶合約上。驗屋員的檢查內(nèi)容主要包括房屋基本結(jié)構(gòu)、地基、屋頂、地板、墻壁、門窗、地下室、供電系統(tǒng)、供排水管、冷暖設(shè)備、煙霧報警器等。若檢查時未檢出一些潛在問題，比如晴天檢測時沒有發(fā)現(xiàn)下雨時屋頂漏水的問題，或者某個管道有發(fā)霉現(xiàn)象，在后期如果過了房屋保修期，可能就需要買主自己出錢來維修。檢查出來如果發(fā)現(xiàn)問題，可以當(dāng)場讓賣方修理，否則房產(chǎn)需要降價出售，如果發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重問題，可以取消購買且退還定金。
估價師和驗屋員職責(zé)不同，估價師的職責(zé)是觀察房屋，與市場上相似的房子做比較之后估價，驗屋員的職責(zé)則需確認(rèn)房屋所有機(jī)械和系統(tǒng)都運作正常，而且沒有結(jié)構(gòu)問題。這里需要買家注意的是，驗屋員必須是受過正規(guī)培訓(xùn)，沒有培訓(xùn)的驗屋員會給將來造很大的麻煩。但由于許多州對驗屋員的資格沒有規(guī)定，買房人至少應(yīng)找受過培訓(xùn)和有多年經(jīng)驗的驗屋員。
防坑法則：
需要對美國購房各個流程有清晰認(rèn)識，明確何種情況定金不退，何種情況貸款受限，何種情況會影響交割，并且可以通過專業(yè)人員指導(dǎo)，更加順利地完成購房交房的所有步驟。
以上，就是好望角為投資人總結(jié)的投資美房防坑指南（二），希望大家明眼識坑，輕松防坑。其實美國房產(chǎn)市場成熟、法律公開透明，購房程序相對簡單明了，在選擇靠譜的服務(wù)商之后，投資人需要熟知美國購房的整個流程，必要時需聘請專業(yè)人士和專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助，降低甚至避免購房風(fēng)險。
部分內(nèi)容由好望角小編Janeka整理修改。
END
聯(lián)系客服
