關(guān)鍵詞：老年社區(qū) 功能構(gòu)成 運(yùn)營(yíng)管理
該地塊位于金山區(qū)山陽(yáng)鎮(zhèn)，總面積約300畝，擬建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)容納3000人。如建成，將是上海，乃至全國(guó)最大規(guī)模的集中社會(huì)性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。
本案通過(guò)對(duì)上海夕陽(yáng)紅養(yǎng)老服務(wù)中心地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)對(duì)上海市區(qū)老年人發(fā)展的預(yù)測(cè)，及當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況，對(duì)項(xiàng)目提出初步建設(shè)意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行分析，進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)最佳開發(fā)模式的探討。
一 社區(qū)定位
1， 上海市宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)：
對(duì)中國(guó)國(guó)情、民情和市場(chǎng)開拓等方面進(jìn)行研究，可以看到當(dāng)前在住宅細(xì)分市場(chǎng)上老年社區(qū)成為時(shí)代建設(shè)的一個(gè)發(fā)展重點(diǎn)。2008年底統(tǒng)計(jì)上海市戶籍總?cè)丝?391.04萬(wàn)人，其中60歲及以上老年人口300.57萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?1.6%；70歲及以上老年人口160.65萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?1.5%。進(jìn)入“十一五”以來(lái)，上海老年人口平均每年增加量已超過(guò)10萬(wàn)人。2008年則提高到了21.6%，總量突破300萬(wàn)
2， 微觀市場(chǎng)特點(diǎn)：
金山區(qū)總面積586平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)，現(xiàn)有人口55萬(wàn)，目前民政條件僅能滿足xxx%的60歲以上老人得到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)理和服務(wù)，金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。杭州灣跨海大橋的建成，嘉金高速的成通車，使金山將與南通浙江，北出上海的時(shí)間將大大縮短。
地塊為100米的城市綠化帶環(huán)繞，東面、北面是一片工業(yè)區(qū)，南面已建成元祖食品中心以及高爾夫球練習(xí)場(chǎng)，周邊商業(yè)配套設(shè)施不全。
3，社區(qū)功能的構(gòu)成：
由于老年社區(qū)具有相對(duì)獨(dú)立性，而且外圍商業(yè)配套不全。因此老年社區(qū)內(nèi)不僅設(shè)有養(yǎng)老院、老年公寓，還包括住家型老年住宅。在社區(qū)內(nèi)設(shè)置了適合老年人需要的醫(yī)療救護(hù)中心、老年大學(xué)、文化娛樂(lè)中心、體育活動(dòng)場(chǎng)所、小型超市、商場(chǎng)、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施等一應(yīng)俱全。
二 組織管理的體系與形成
1，老年人生活使用特點(diǎn)及精神的需求
老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式”為主，并配置相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和完善的生活照料，設(shè)計(jì)必須符合老年人的生理和心理的需要。
（1） 生活使用特點(diǎn)
安全需求：無(wú)論室內(nèi)、室外的走道要力求平坦、無(wú)明顯高差；在水平方向設(shè)計(jì)無(wú)障礙坡道、在垂直交通上采用運(yùn)行平緩的電梯很有必要；室內(nèi)有方便觸及的對(duì)外聯(lián)絡(luò)或報(bào)警裝置。
舒適性需求：所有的配套設(shè)施可以幫助老年人節(jié)省體力、維持身體平衡；電器開關(guān)位置便于就近開關(guān)等；在室外布置較多的座椅以便于老年人的臨時(shí)休息等。
健康需求：有定期健康檢測(cè)、便利的取藥服務(wù)設(shè)施、緊急醫(yī)療急救和快速反應(yīng)設(shè)施等；對(duì)于飲食一般有自己特殊和固定的口味及營(yíng)養(yǎng)需求；希望有一個(gè)良好的外部自然生態(tài)環(huán)境。
便利需求：社區(qū)內(nèi)有電瓶車、電梯等能夠滿足他們的即時(shí)、快速需求；希望小區(qū)內(nèi)有專門的餐飲和送飯服務(wù)；有專門的定點(diǎn)班車接送服務(wù)；設(shè)專供老年人需要的便利店，提供日常用品等。
（2）精神需求
親情需求：住宅設(shè)計(jì)的面積應(yīng)考慮家庭子女暫時(shí)居住的需要、為子女的孝敬之心提供支持服務(wù)，如鮮花店、餐飲店等，為他們的親情聯(lián)系提供幫助。
獨(dú)立性需求：對(duì)房屋私密性的要求應(yīng)受到尊重，在房型設(shè)計(jì)時(shí)避免剝奪他們獨(dú)處的空間。
懷舊需求：為他們舊地重游提供機(jī)會(huì)，滿足他們的懷舊心理可以使他們感覺到：自己與過(guò)去是緊緊相連的。
交往需求：通過(guò)共同參與社會(huì)活動(dòng)，可以挖掘自己的潛力、產(chǎn)生新的生活體驗(yàn)，使心態(tài)變得年輕、有活力，可以減少孤獨(dú)和寂寞感。
興趣需求：老人有較多的空暇時(shí)間從事興趣愛好和娛樂(lè)活功，以滿足過(guò)去的遺憾和不足，如上老年大學(xué)、演唱京劇、練習(xí)書法繪畫、進(jìn)行體育活動(dòng)、棋牌娛樂(lè)、學(xué)問(wèn)研究等。
返樸歸真需求：他們可以通過(guò)自己的勞動(dòng)，體驗(yàn)“采菊東籬下，悠然見南山”的美妙境界、體驗(yàn)人與自然和諧共處的真諦。
社區(qū)的舒適程度很大取決于配套設(shè)施是否完善，服務(wù)內(nèi)容、比例是否合理。本項(xiàng)目作為20萬(wàn)平米的大型養(yǎng)老服務(wù)中心，其社區(qū)功能布局充分考慮了其綜合性，全面性。
2，上海老年人的居住模式
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在上海居家養(yǎng)老的比例大體作如下劃分：合居49.2%、獨(dú)居40.65，毗鄰居住5.95%，合計(jì)95.8%。目前社會(huì)養(yǎng)老模式雖然僅占4.2%，但卻是社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的主流方向。
（1） 合居模式：
老人與子女或親屬同住一套住房的模式。其缺點(diǎn)是，不同輩份之間的生活習(xí)慣、觀念差別以及經(jīng)濟(jì)問(wèn)題容易導(dǎo)致家庭糾紛，因而合居具有階段性，會(huì)向獨(dú)居方式轉(zhuǎn)化。
（2） 獨(dú)居模式：
這種方式多半是由于子女成家立業(yè)、在城市別處工作并有自己住房的情況下產(chǎn)生的。當(dāng)老人年齡增大、喪偶、生活自理能力減弱、子女忙碌少于探望時(shí)，老人的寂寞孤獨(dú)和生活的不便突出反映出來(lái)，這時(shí)，有可能從獨(dú)居走向合居方式。
（3） 毗鄰模式：
與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受歡迎的居住模式。由于城市的快速變遷以及購(gòu)房成本的壓力，對(duì)房源的選擇及購(gòu)買數(shù)量會(huì)受到一定的限制，并非所有家庭都能采取此模式。
（4）社會(huì)養(yǎng)老模式：
結(jié)合以上幾種居住模式的發(fā)展情況，我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)逐漸成為贏利性與福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)兩類。福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在我國(guó)并不普遍，主要有各級(jí)政府與慈善機(jī)構(gòu)所辦，用于收留那些生活確有困難、缺少家庭護(hù)理能力的老年群體。贏利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要分老年公寓與老年醫(yī)療康復(fù)中心兩類。
本案采用以社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主，獨(dú)用為輔的綜合社區(qū)模式。目前這種機(jī)構(gòu)在上海數(shù)量也不多，即使那些名為老年公寓的機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都屬于福利性質(zhì)。
3，社會(huì)養(yǎng)老模式的服務(wù)對(duì)象及服務(wù)體系
針對(duì)不同老年人的生活自理狀況，我們根據(jù)服務(wù)對(duì)象及照料方式分為以下三類，使規(guī)劃建設(shè)和使用管理更加趨于人性化，合理化，提高管理效率。
（1） 自理型（居家養(yǎng)老照料）：
為那些生活能夠自理的老人設(shè)計(jì)，社區(qū)不提供與日常生活、藥物醫(yī)療相關(guān)的服務(wù)，而只是提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的居住社區(qū)，它不僅僅為老人提供食堂、洗衣房、公共交通等生活設(shè)施，還提供豐富的娛樂(lè)設(shè)施。
（2） 介助型（日間照料服務(wù)）：
這是目前老年公寓中最流行的一種，是為那些日常生活需要幫助，但是不需要專業(yè)醫(yī)療護(hù)理的老人設(shè)計(jì)的?？梢詾槔先颂峁┤粘Ｉ钣嘘P(guān)的各種服務(wù)，包括穿衣、洗澡、吃飯、喂藥等等。
（3） 介護(hù)型（長(zhǎng)期照料服務(wù)）：
根據(jù)老人的健康狀況，提供有針對(duì)性的、全天候的生活護(hù)理、健康狀況監(jiān)控和慢性疾病康復(fù)治療，服務(wù)團(tuán)隊(duì)由醫(yī)生、護(hù)士和護(hù)理員構(gòu)成。
在本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，人員相對(duì)集中的介護(hù)型用房，圍繞護(hù)理及生活中心緊密布局，使最大量老人能得到迅速的醫(yī)療服務(wù)，和便捷的生活資源；借助型用房為老年公寓式，于整體布局的中部；自理型用戶多為住家式戶型，布局在主環(huán)道外圍。
三 配套服務(wù)體系
本項(xiàng)目在定位時(shí)，將區(qū)域特點(diǎn)、交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素進(jìn)行了綜合考慮。
（1）老年教育
社區(qū)為他們提供各類學(xué)習(xí)、培訓(xùn)和實(shí)踐渠道，內(nèi)容既包括書法、舞蹈、收藏等個(gè)人愛好，也包括歷史、文學(xué)、戲劇等專項(xiàng)學(xué)科。
（2）醫(yī)療綠色通道
針對(duì)他們提出的疾病診療需求，在我們的合作醫(yī)療機(jī)構(gòu)范圍內(nèi)，直接安排前往專長(zhǎng)醫(yī)院，由相關(guān)專家提供診療服務(wù)。
（3） 遠(yuǎn)程探視
老年人往往希望與家人分享休閑時(shí)光，但由于距離和時(shí)間的關(guān)系，家人并不能經(jīng)常探望。因此，在公寓中均安裝有遠(yuǎn)程探視設(shè)備端口，配備遠(yuǎn)程影像同步傳播系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住戶與家人“面對(duì)面”溝通。
（4） 健康餐飲
膳食營(yíng)養(yǎng)師專門開發(fā)有系列營(yíng)養(yǎng)食譜，均標(biāo)明營(yíng)養(yǎng)成份、熱量、疾病禁忌等，各公寓參照食譜，統(tǒng)一安排日常餐飲計(jì)劃，以滿足老年人飲食的特殊需求。
（5） 商業(yè)中心
老年人們希望在社區(qū)里能夠方便地購(gòu)買到自己想要的日常用品，因此，設(shè)置商業(yè)中心以滿足老年人的日常需求，也帶動(dòng)了社區(qū)的商業(yè)氣氛。
（6） 外來(lái)住宿
經(jīng)常有親朋好友來(lái)社區(qū)探望老人，但是不方便留宿公寓內(nèi)。因此，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置賓館或酒店，以便他們更好的與老人團(tuán)聚。（配圖）
在本案設(shè)計(jì)中注重提供了老年人生活、學(xué)習(xí)、護(hù)理、健身、娛樂(lè)、消費(fèi)、接待探視人員住宿的配套建筑設(shè)計(jì)，占有相當(dāng)比例，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)上兼具有獨(dú)立對(duì)外服務(wù)的能力。
四 居住建筑類型的配比
根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等與中高等檔次相配合的養(yǎng)老社區(qū)（療養(yǎng)院），并非傳統(tǒng)的普通住宅區(qū)。不同消費(fèi)層次的人群定位分為三類：
（1） 附近金山區(qū)部分有安置需求和購(gòu)買養(yǎng)老型物業(yè)能力的富裕居民；
（2） 上海市及浙江近郊有長(zhǎng)遠(yuǎn)自住需求計(jì)劃、投資意向的中高收入人群；
（3） 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)承包或政府回購(gòu)用于社會(huì)養(yǎng)老保障體系。
不同消費(fèi)層次的人群對(duì)居住建筑的使用要求也不一樣，因此對(duì)建筑戶型安排也呈現(xiàn)多樣化。結(jié)合本案特點(diǎn)主要戶型使用如下：
類型
住用形式
護(hù)理方式
消費(fèi)層次
套型面積
特點(diǎn)
三人共室
床位制
護(hù)理型
低檔
40m2
政府保障體系的分支
單人間
酒店式標(biāo)準(zhǔn)間
半自理型
中檔
35m2
鐘點(diǎn)工服務(wù)
小套間
一房一廳或
兩房一廳
自理型
高檔
50—60m2
自聘照料人員
雖然本案的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，但在規(guī)劃上依舊考慮部分廉價(jià)養(yǎng)老用房，供中低收入人群及民政部門安排的需要。在建筑單體設(shè)計(jì)上則大多采用靈活的小戶型。
五 以不同的消費(fèi)形式對(duì)住宅使用出讓進(jìn)行分析
本方案對(duì)不同消費(fèi)形式的人群對(duì)住宅使用出讓的方式做了具體分析，主要分為三類：
（1） 為社會(huì)福利服務(wù)對(duì)象，以及面對(duì)社會(huì)出租床位的，有單人間、雙人間和三人、四人間供老年人選擇；以政府回購(gòu)統(tǒng)一安排為為主，療養(yǎng)機(jī)構(gòu)承包管理為輔。
（2） 針對(duì)部分投資者及孤老者，考慮以酒店式一室戶滿足他們的需求，可以以自由組合的方式獨(dú)居。此范圍可以采用以下形式：
a． 直接購(gòu)買——自用為主，主要以高端客戶群，及一室一廳或二室一廳為主。
b． 以租代售——使用者購(gòu)買使用權(quán)，按年份分期付款，為管理者提供長(zhǎng)期管理支出的保障，同時(shí)減輕了使用者的經(jīng)濟(jì)壓力，維持他們?cè)械纳钏疁?zhǔn)。
c． 用后回購(gòu)——使用者支付開發(fā)商房款僅作為押金，老人結(jié)束使用后，開發(fā)商進(jìn)行回購(gòu)?fù)诉€房款，開發(fā)商以持有房款階段的收益作為租金，同時(shí)為購(gòu)房保存了資金。
d． 售后返租——主要由投資人購(gòu)買后交還物業(yè)公司統(tǒng)一管理出租，可為開發(fā)商迅速回籠資金。
（3）公建配套服務(wù)設(shè)施——統(tǒng)一由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理，以護(hù)理及物業(yè)費(fèi)，及部分活動(dòng)場(chǎng)所的營(yíng)業(yè)收入支付其開銷。
（4）商業(yè)及賓館的——進(jìn)行出售或出租，進(jìn)行使用性質(zhì)定向的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式。
（5）醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)——采用承包制，由符合資質(zhì)的相關(guān)機(jī)構(gòu)在政府指導(dǎo)下進(jìn)駐，為社區(qū)范圍內(nèi)老人進(jìn)行服務(wù)。
由于項(xiàng)目的目標(biāo)群體收入中等，他們主要看中的是老年公寓所提供的空間環(huán)境、服務(wù)設(shè)施水平，對(duì)價(jià)格的承受力較高。
