01

干貨！2020年置業(yè)珠三角買房地圖

2020年，置業(yè)珠三角重點推薦區(qū)域：

• 深圳
• 東莞：臨深、濱海新區(qū)、松山湖
• 惠州：近深圳沙田站區(qū)域、白云新城、惠州南站區(qū)域、萬達(dá)商圈
• 廣州：南沙、黃埔
• 佛山：禪城、桂城、佛山新城，獅山、容桂
• 中山：翠亨新區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)
• 珠海：金灣航空新城、唐家灣、橫琴

希望我們能根據(jù)個人資金多少來匹配大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)區(qū)域，使之更有針對性?，F(xiàn)梳理如下：

單價5萬以上預(yù)算建議買深圳，只有在深圳無論多貴都不擔(dān)心賣不出去。

單價3—5萬預(yù)算建議買廣州黃埔，珠海橫琴；

單價2—3萬預(yù)算建議買：

廣州南沙；

東莞：臨深、濱海新區(qū)、松山湖；

珠海：金灣航空新城、唐家灣；

佛山：禪城、桂城、佛山新城；

對于一般的投資者，我們建議在這個單價區(qū)間買房，一是這些區(qū)域二手房的流通相對不錯，二是投資成本也不是太高，增值空間大。

單價1—2萬預(yù)算建議買：

惠州：近深圳沙田站區(qū)域、白云新城、惠州南站區(qū)域、萬達(dá)商圈；

佛山獅山、容桂；

中山翠亨新區(qū)，火炬開發(fā)區(qū)；

珠海：斗門、平沙新城。

這些區(qū)域投資門檻低，資金要求不高，但目前二手市場不是很活躍，需長線持有。

單價1萬以下，我們認(rèn)為要很謹(jǐn)慎，這些地方都是大灣區(qū)很偏僻的地方，原想圖個便宜，大概率在相當(dāng)長的時間會被套牢，你會發(fā)現(xiàn)這樣的地方?jīng)]有接盤俠。

02

珠三角買房要圍繞兩個圈，

一是環(huán)珠江口，二是環(huán)深圳

我畫了這張2020置業(yè)珠三角買房地圖，以饗讀者。

大家看著這些圈圈，是不是找到了大灣區(qū)買房的秘訣？

我思考的結(jié)論是：珠三角買房要圍繞兩個圈，一是環(huán)珠江口，二是環(huán)深圳。

環(huán)珠江口這個概念我在幾年前就提出來了，目前已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識。

珠江口是大灣區(qū)發(fā)展的重中之重，很多人認(rèn)為未來大灣區(qū)越來越像一個城市，那么珠江口就是這個城市的主城區(qū)。目前在“主城區(qū)的一環(huán)內(nèi)”，深圳前海、大空港，東莞濱海新區(qū)，廣州南沙，中山翠亨，珠海唐家灣都攢足了勁兒，熱火朝天地干，珠江口十分熱鬧，買樓買這里，兩個字，靠譜。

事實上最近幾年我推薦的南沙，沙田，虎門，長安，各位買了的朋友應(yīng)該感謝我，都漲了吧。

另外一個圈是環(huán)深圳。

大灣區(qū)樓市最大的動力和資金來源應(yīng)該是深圳?；葜輺|莞樓市靠深圳客，中山樓市靠深圳客，現(xiàn)在連南沙、珠海樓市也需要深圳客來拉動了。深圳人真有錢，深圳房價也真高，深圳地又太少，500萬深圳人將住在深圳外。所以環(huán)深圳這個圈不容忽視。

過去一段時間，我對惠州臨深持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為其地多樓多二手不好，但我現(xiàn)在覺得要有變化了。來了深圳，就是東莞惠州人，越來越成為常態(tài)。而東莞臨深動輒3萬，我估計未來一半的剛需族要去惠州。不要嫌棄惠州，要感謝她，她是深圳普通上班族的最后棲息之所。不要嫌棄惠州遠(yuǎn)，一個小時的地鐵，房價與深圳相差10倍，只比你老家多一點點。不要認(rèn)為惠州地大，惠州賣女兒（臨深）補貼兒子（惠城），真正臨深的地目前也賣得差不多了。假如有一天真擴容給了深圳。剛需你莫笑，應(yīng)該大哭一場，因為臨深惠州也貴了，你只能去尋找更遠(yuǎn)的臨深。珍惜現(xiàn)在沒有地鐵沒有劃到深圳的大亞灣和惠陽，因為她還夠得著。

當(dāng)然在今年的榜單中你依舊沒看到肇慶和江門，我只能這樣說，我們對區(qū)域是很挑剔的，對城市同樣十分挑剔?？床坏教嗲熬暗牡胤剑覀儠x擇忽視，不會帶你入坑。

03

以上推薦經(jīng)得起市場考驗，經(jīng)得起時間考驗

我們在知識星球和粉絲群第一時間發(fā)布了以上我們的推薦，收到了普遍贊譽，認(rèn)為跟著地圖買房靠譜，當(dāng)然也有不少爭議。特別是中介朋友的意見很大，為啥沒推薦我這里。一些朋友也有一些分歧，這些都很正常。所以我覺得有必要再啰嗦幾句。

首先，堅持聚焦重點的原則。

既然是重點區(qū)域推薦，就不能貪多求全，羅列一大堆地名，眉毛胡子一把抓，哪里都是重點其結(jié)果是哪里都不是重點，那樣就失去了推薦的意義。推薦的區(qū)域主要考慮了投資升值的潛力，又結(jié)合了現(xiàn)有的政策房價等因素，這些區(qū)域是我反復(fù)思考的結(jié)果，并非隨便列個單子。

比如很多珠海的朋友認(rèn)為香洲應(yīng)該列進去，因為是傳統(tǒng)的主城區(qū)，人口足配套好。但是我認(rèn)為從長遠(yuǎn)來看，隨著橫琴、金灣、唐家灣的開發(fā)，香洲作為老城區(qū)難免淪為深圳羅湖的命運。

又比如惠州我們畫了四個圈圈，感覺是很多，但實際上還是僅僅局限于臨深的惠陽和大亞灣兩個板塊，因為我認(rèn)為惠州樓市最大的動力還是來自于深圳的外溢，而大城市的輻射半徑是有限的，目前來看不能超過60千米。所以惠城、仲愷、博羅、惠東我不推薦。

說到這里，細(xì)心的朋友可能又要說了，為什么深圳你沒有重點。我對深圳的看法是有多少錢對應(yīng)買哪里。深圳是一個高度市場化的地方，面積又小，房價從3萬—30萬不等，幾乎沒有洼地，你有多少錢決定你買哪里。阿方認(rèn)為單純地推薦寶中前海，對大多數(shù)人沒有意義，你買不起。也有不少觀點認(rèn)同，深圳買西不買東，其實也未必，坪山這幾年的漲幅也不輸南山很多地方。深圳是一個看錢的地方，你預(yù)算十萬以上，你選擇的地方估計也只會聚焦在香蜜湖、華僑城、后海蛇口、前海寶中這幾個地方。你預(yù)算3萬多，不好意思，也不要多想，只能去坪山龍崗，沙井光明都不要考慮了，因為都5萬了。深圳選籌，說難也難，難得是錢，說容易也很容易，因為往往你沒得選擇。

堅持與時俱進的原則，既要繼承又有創(chuàng)新。

很多朋友看了我們這個榜單覺得和去年的差不多，初看確實差不多，細(xì)看就會發(fā)現(xiàn)很多不同。

比如今年這個單子里沒有了新塘，在2017年，大家如果記性好的話，會記得在那段時間阿方推薦新塘不遺余力。但是現(xiàn)在形勢變化了，一是新塘價格沖到3萬以上，超過廣州中心城區(qū)，我覺得虛高了。二是隨著南沙、黃埔放開限購，增城可能要涼一陣子了。又比如我們之前推薦珠海比較少，但現(xiàn)在卻加大了她的分量。原因是珠海全面放開限購，伴隨著澳門和珠江西岸的崛起，十分宜居的珠海備受外地客的喜愛。

房地產(chǎn)市場是動態(tài)變化的，我們既研究政策，又真槍實彈地在跑市場買房子，行情的冷暖我們感受最深，因此也最能實事求是地改變策略。

04

有理論也有實踐

會不會有遺漏，我認(rèn)為是有的，這樣的宏觀命題還是比較難寫的。很多人比我了解深圳，比我了解廣州，但是置業(yè)珠三角，能從這樣的宏觀視角來剖析，能回答你布局大灣區(qū)哪里好，我看這樣的內(nèi)行人不多。因為人精力有限，視野也是有局限的。而我只是年復(fù)一年面對著置業(yè)珠三角這樣一個題目，在不斷地尋求答案。深圳東莞惠州幾乎所有的新盤我都跑過，廣州佛山中山珠海熱點樓盤我都去看過，單憑這一點，就沒幾個人可以做到。當(dāng)然我也有十幾年城市規(guī)劃背景的積淀，每天與無數(shù)粉絲問題的碰撞，所謂教學(xué)相長。所以我覺得以上推薦是經(jīng)得起市場考驗，經(jīng)得起時間考驗的。