“村改居”起源于20世紀(jì)90年代，各地對(duì)位于城市建成區(qū)內(nèi)的“城中村”的改造，顧名思義就是將行政村改設(shè)成居委會(huì)，將村民的農(nóng)村戶(hù)口改為居民戶(hù)口，這一過(guò)程是被動(dòng)城鎮(zhèn)化。
在實(shí)施“村改居”的過(guò)程中，有兩個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題：1、村改居，如何改？2、集體土地是否直接轉(zhuǎn)化為國(guó)有？
今天，北京京康律師事務(wù)所主任史西寧律師結(jié)合以往代理征地拆遷案件的經(jīng)驗(yàn)，為各位被拆遷人詳細(xì)解讀“村改居”實(shí)施中這兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題！
01村改居，如何改？
村改居的實(shí)施一般要求，農(nóng)村不再以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，農(nóng)民不再?gòu)氖聞趧?dòng)（大多數(shù)要求達(dá)到本村2/3的人數(shù)）不再以農(nóng)產(chǎn)品收入為來(lái)源了。不過(guò)村改居還在探索當(dāng)中，我國(guó)還沒(méi)有完善統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)村委會(huì)如何轉(zhuǎn)為居委會(huì)，實(shí)際上涉及村委會(huì)的撤銷(xiāo)或建制調(diào)整。需要什么條件，經(jīng)過(guò)什么程序，可以從《村委會(huì)組織法》和《居委會(huì)組織法》找尋。這兩部法律分別對(duì)設(shè)立、撤銷(xiāo)村委會(huì)或居委會(huì)提出了明確要求。
《村委會(huì)組織法》第八條第二款規(guī)定：“村民委員會(huì)的設(shè)立、撤銷(xiāo)、范圍調(diào)整，由鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的人民政府提出，經(jīng)村民會(huì)議討論同意后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)?！?/span>
《居委會(huì)組織法》第六條規(guī)定：“居民委員會(huì)的設(shè)立、撤銷(xiāo)、范圍調(diào)整，由不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府決定?！?/span>
02“村改居”，原集體土地是否轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地？
在2004年之前，這是當(dāng)時(shí)集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種簡(jiǎn)易渠道，最典型的例子就是深圳。深圳從1993年開(kāi)始通過(guò)村改居的方式將集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有的土地，2004年深圳將全市戶(hù)籍人口全部改為城市居民，全部的集體所有土地也都轉(zhuǎn)為國(guó)有，成為中國(guó)首個(gè)無(wú)農(nóng)村無(wú)農(nóng)民無(wú)集體土地的城市。
當(dāng)然，當(dāng)時(shí)這么做是有法律依據(jù)的。結(jié)合《土地管理法實(shí)施條例》第2條規(guī)定和已經(jīng)失效的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第14條規(guī)定，農(nóng)民集體人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口的，其未經(jīng)征用的土地，歸國(guó)家所有。但這種草率的做法不利于保護(hù)農(nóng)村珍惜的耕地資源，實(shí)踐中暴露出越來(lái)越多的弊端。
2004年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》特別強(qiáng)調(diào)，禁止擅自通過(guò)“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。然而，這與《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定又有所沖突。于是，2005年國(guó)務(wù)院就此問(wèn)題也作出了專(zhuān)門(mén)解釋?zhuān)核侵?/span>集體土地被依法征收，集體組織成員全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，剩余的少量集體土地可以依法征收為國(guó)家所有。
按照現(xiàn)有相關(guān)法律法規(guī)，征收是集體土地向國(guó)有轉(zhuǎn)化的唯一途徑，即通過(guò)依法征收完成“村”范圍內(nèi)集體土地的國(guó)有化,而不是通過(guò)“村改居”方式自然轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，更沒(méi)有規(guī)定通過(guò)改變農(nóng)民身份和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的性質(zhì)而改變土地所有權(quán)的性質(zhì)。
史律師提醒
土地征收所涉及的法律法規(guī)紛繁復(fù)雜。對(duì)于“城中村”改造的案件，當(dāng)事人往往是在面臨征收拆遷時(shí)才會(huì)得到相關(guān)土地已經(jīng)變?yōu)閲?guó)有的信息，而此時(shí)距征收文件的作出時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了較長(zhǎng)時(shí)間。此時(shí)一定要委托專(zhuān)業(yè)律師來(lái)幫助您解決問(wèn)題，更好的維護(hù)自身的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)自身利益最大化。
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