農(nóng)村房產(chǎn)能買賣嗎？有什么政策？

農(nóng)村房產(chǎn)可以買賣，但是其銷售對象只能限定在集體成員內(nèi)部。

農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸集體所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權(quán)。農(nóng)村房產(chǎn)不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)。

農(nóng)村房產(chǎn)能買賣嗎？有什么政策？

一、農(nóng)村房產(chǎn)有什么特點(diǎn)？

農(nóng)村房產(chǎn)是指農(nóng)戶或個人在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的用于自住的房屋。要了解我國農(nóng)村房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，首先要了解宅基地的性質(zhì)。我國的土地所有制度實行二元制結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。其中，用于建造房屋的土地，因所有權(quán)的不同而分為建設(shè)用地和宅基地，建設(shè)用地屬于國家所有，宅基地則屬于集體所有。

房屋產(chǎn)權(quán)包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。使用建設(shè)用地需繳納土地使用權(quán)出讓金，在建設(shè)用地上建設(shè)的商品房的房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等。

農(nóng)村房產(chǎn)是在宅基地上建造的，宅基地的所有權(quán)屬于集體，村民對宅基地只享有使用權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有以下三個特點(diǎn)：

1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有福利性。即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)幕蛘呤墙患{很少的費(fèi)用。

2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民。即屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員，農(nóng)村集體組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權(quán)。

3.農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有有限性。即宅基地原則上只能是有宅基地使用權(quán)人利用宅基地建造住宅及附屬設(shè)施，供其居住和使用，不能將宅基地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)賣。

二、農(nóng)村房產(chǎn)能買賣嗎？

農(nóng)村房屋可以買賣，但是不可以隨意買賣。

1．農(nóng)村房產(chǎn)能買賣嗎？

農(nóng)村房產(chǎn)不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（下稱《土地法》）的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)。農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權(quán)。

農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購買方也只能是集體組織內(nèi)部成員。集體組織內(nèi)部成員有三種具體情況：

一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地的標(biāo)準(zhǔn)；

二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；

三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。

《土地法》規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，同時規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。因此對已有宅基地且符合國家標(biāo)準(zhǔn)的村民，按照規(guī)定不能再取得新的宅基地。

1. 農(nóng)村房產(chǎn)有什么證件？

目前大部分的農(nóng)村房產(chǎn)沒有真正意義上的房產(chǎn)證，但是具有《集體土地使用證》，即宅基地證。宅基地證是當(dāng)前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證，可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓。

我國在農(nóng)村合作化后，農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經(jīng)集體報送縣(市)人民政府批準(zhǔn)后，向縣(市)土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)登記，并由縣(市)人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。

3.農(nóng)村房產(chǎn)買賣后，宅基地證怎么變更？

農(nóng)村房產(chǎn)在本集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓后，可根據(jù)規(guī)定變更宅基地證信息。

（1）變更基本條件

A.申請人戶口必須在本村

B.申請人戶口必須是農(nóng)業(yè)戶口

C.申請人及家屬必須沒有宅基地使用證

（2）變更程序

審查證件、資料→情況調(diào)查→測量尺寸→填寫報表→上報審批→發(fā)證

（3）所需資料

A.戶口簿原件、復(fù)印件、身份證復(fù)印件一份

B.當(dāng)?shù)毓簿峙沙鏊淖C明

C.申請書一份、委托書一份

D.宅基地使用權(quán)登記表

E.原土地登記卡二件，原宅基地使用證原件

F.更正后填寫的土地登記卡三張

三．農(nóng)村房產(chǎn)買賣案例

農(nóng)村房產(chǎn)不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售。如果村民已離開農(nóng)村，想要把老家在農(nóng)村的房子出售，只能給同村的村民，或經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)落戶的農(nóng)民。如賣給城鎮(zhèn)戶口的人，其交易是不受法律保護(hù)的。

北京市通州區(qū)潮白河畔的宋莊鎮(zhèn)小堡村一帶因畫家聚居在此而得名畫家村。村民馬某于2002年簽訂《買賣房協(xié)議書》以45000元的低價將房屋及院落賣給畫家李某，由于近年來北京房價上漲迅猛，馬某后悔將房子賣出。2008年馬某提起訴訟，要求確認(rèn)雙方房屋買賣合同無效。

北京市二中院經(jīng)審理后認(rèn)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。馬某與李某所簽的《買賣房協(xié)議書》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李某并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李某名下。因此，一審法院根據(jù)“城市居民不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房”的規(guī)定，判決雙方簽訂的《買賣房協(xié)議書》合同無效。

按照政策，農(nóng)村宅基地只能賣給同村的村民，或經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)落戶的農(nóng)民。有意購買農(nóng)村房產(chǎn)的城鎮(zhèn)戶口居民務(wù)必要謹(jǐn)慎。

資料來源：《中華人民共和國土地管理法》

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