眾所周知農(nóng)村房不能賣給非本村村民，更不要說(shuō)賣給城里人，這是法律不允許的。但是，實(shí)際生活中還是有人這么干了。這樣做的后果是什么呢？違法買賣的村房，征收時(shí)補(bǔ)償應(yīng)該歸誰(shuí)呢？
最高法院發(fā)布的一則相關(guān)審判案例，可以說(shuō)是給有買賣村房想法的朋友們敲了一記警鐘——買家占不到便宜，賣家也得自認(rèn)“吃虧”。
賣出村房不久后開(kāi)始征地，房屋被拆除后，村民認(rèn)為權(quán)益受損了
2009年下半年，江蘇的村民史先生夫婦將自家建的村房并宅基地“出售”給了不是本村村民的王先生，雙方簽訂了房屋出售協(xié)議，史先生夫婦交了房，王先生也付清了約定的房款21萬(wàn)余元，并且在不久后對(duì)房子進(jìn)行了裝修。
2012年，據(jù)交易完成還不到三年的時(shí)間，這處房子所在片區(qū)就被納入了當(dāng)?shù)貐^(qū)政府征收范圍。根據(jù)案審法院查明的事實(shí)，該片區(qū)域的土地已被征收歸為國(guó)有，區(qū)政府?dāng)M按照國(guó)有土地上房屋標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該片區(qū)被征收房屋進(jìn)行征收和補(bǔ)償。
在房屋征收期間，史先生夫婦配合王先生向征收部門提交相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件，征收方也出具了確權(quán)認(rèn)定單，認(rèn)定了買家王先生是案涉房屋的產(chǎn)權(quán)人——即被征收人，并與王先生簽訂了征收補(bǔ)償協(xié)議，約定補(bǔ)償總數(shù)額為112萬(wàn)8千余元。不久后，2013年6月，王先生向征收方交付了房子，征收方對(duì)房屋實(shí)施了拆除。
房子被拆除后，史先生夫婦突然提出，他們認(rèn)為征收方強(qiáng)制拆除房屋的行為侵犯了自己的合法權(quán)益，并向本案一審法院提起訴訟，請(qǐng)求征收方賠償其財(cái)產(chǎn)損失112萬(wàn)8千余元。
案中案層出不窮，最高院：不屬于違法強(qiáng)制拆除，不支持農(nóng)戶賠償要求
最高法院在審理本案時(shí)查明了幾項(xiàng)重要事實(shí)。
其一，提起本案訴訟前，村民史先生夫婦向法院另案提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)自己與王先生之間的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。經(jīng)一、二審法院審理，二審法院于2014年下半年作出民事判決，認(rèn)定買賣雙方簽訂的協(xié)議違反了法律禁止農(nóng)民將村房出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的規(guī)定，雙方簽訂的房屋出售協(xié)議無(wú)效。
其二，征收方另案起訴買家王先生，請(qǐng)求撤銷雙方簽訂的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，至本案發(fā)生時(shí)，該案仍在審理中。
其三，王先生另案起訴史先生夫婦，請(qǐng)求確認(rèn)案涉房屋的征收補(bǔ)償款共計(jì)112萬(wàn)8千余元?dú)w自己所有，至本案發(fā)生時(shí)，該案也在審理中。
結(jié)合本案案情及房屋征收情況，最高法院指出，房屋征收部門并不具備對(duì)被拆遷房屋的所有權(quán)直接進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定的職能，其在房屋征收過(guò)程中僅限于根據(jù)充分、有效的證據(jù)確定被征收人的身份。
最高院經(jīng)審理認(rèn)為，王先生依法向征收方提供了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證件，史先生夫婦對(duì)此予以配合，且該村村委會(huì)也向征收方出具了確權(quán)認(rèn)定單，認(rèn)定王先生為產(chǎn)權(quán)人。且征收方依法對(duì)房屋權(quán)屬情況的調(diào)查登記結(jié)果予以了公布，與王先生簽訂了征收補(bǔ)償協(xié)議，在未收到任何異議的情況下，履行征收補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)房屋實(shí)施拆除，并非違法強(qiáng)制拆除。
征收方在與王先生簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，其征收及拆除行為的合法性不能被否認(rèn)。房屋現(xiàn)已被拆除，雙方房屋買賣協(xié)議已被法院確認(rèn)無(wú)效，接下來(lái)對(duì)于征收補(bǔ)償款的分割問(wèn)題，史先生夫婦與王先生也已另案提起民事訴訟并已在審理當(dāng)中，雙方可以通過(guò)該途徑進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)。
綜上，最高法院作出再審裁定：駁回史先生夫婦的再審申請(qǐng)。
律師說(shuō)法：村房買賣行為違法，雙方權(quán)益很難得到保障
本案的結(jié)果沒(méi)有滿足史先生夫婦或王先生的期望，補(bǔ)償款究竟該歸誰(shuí)的爭(zhēng)議并沒(méi)有得到解決。但從最高法院的審理意見(jiàn)及判決結(jié)果來(lái)看，村房買賣雙方都應(yīng)該意識(shí)到一個(gè)問(wèn)題：違法交易行為造成的權(quán)益受損問(wèn)題，很難得到法律的保護(hù)。
本案出現(xiàn)的情況其實(shí)很值得我們思考：
從法律角度來(lái)說(shuō)，本案村房買賣雙方的交易確實(shí)違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，法院也認(rèn)定了買賣協(xié)議無(wú)效，房子該歸村民史先生夫婦，王先生也應(yīng)該得到賠償；
從公序良俗和信賴?yán)娼嵌葋?lái)考慮，王先生出于信任購(gòu)買了史先生夫婦的房屋，也依約定支付了房款，但因?yàn)檎魇昭a(bǔ)償款的分割問(wèn)題，史先生夫婦在交易完成后又提出買賣無(wú)效，對(duì)王先生來(lái)說(shuō)確實(shí)很難接受。
而最高法院的審理意見(jiàn)和判決結(jié)果來(lái)看，一旦這類村房遇到征收，征收方能夠見(jiàn)到產(chǎn)權(quán)證件、拿到村委會(huì)出具的認(rèn)定文件，就可以確定被征收人的身份，對(duì)房屋存在的深層次的權(quán)屬糾紛問(wèn)題的審查，不在征收方的職權(quán)范圍內(nèi)。也就是說(shuō)，對(duì)房屋買賣雙方來(lái)說(shuō)，要從征收方角度入手爭(zhēng)奪補(bǔ)償款的歸屬權(quán)是很難的。
再次提醒大家，盡量不要從事法律嚴(yán)格禁止的房屋買賣行為。不管是對(duì)賣方來(lái)說(shuō)，還是買方來(lái)說(shuō)，其合法權(quán)益都很難得到法律的保護(hù)。
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