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作者：陳寬山

來源：建筑施工企業(yè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理法律事務(wù)

不適用工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的情況

1、消費(fèi)者已交付全部或大部分購買商品房的款項(xiàng)的。

2、竣工驗(yàn)收后6個(gè)月以上，優(yōu)先權(quán)保護(hù)期已過的。

3、行使對(duì)象非承包人自己所承建的工程，系發(fā)包人其他的在建工程或其他財(cái)產(chǎn)。

4、承包人墊付的并未真正用到工程中去的資金，這種情況屬于企業(yè)間的借貸性質(zhì)，有明顯的違法性，不享有優(yōu)先權(quán)。比如施工企業(yè)為承包項(xiàng)目交納的項(xiàng)目保證金等。

5、因發(fā)包人違約給承包人造成的損失（如停窩工損失）不能享有優(yōu)先權(quán)。

6、勞務(wù)分包不能享有優(yōu)先權(quán)。

7、人民法院以承包方承包的建設(shè)工程為執(zhí)行標(biāo)的物并已執(zhí)行完畢的后，承包人才主張優(yōu)先權(quán)的。

8、建設(shè)工程施工合同無效。

9、標(biāo)的物為不宜拍賣的學(xué)校、醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)辦公樓、道路、橋梁、軍事、港口等公益建筑工程的。

10、建設(shè)工程所有權(quán)已被人民法院生效法律文書確定轉(zhuǎn)移的

履約中對(duì)優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)的過程風(fēng)險(xiǎn)控制

優(yōu)先受償權(quán)依賴于施工合同的簽訂和施工過程的控制，主要應(yīng)注意一下幾點(diǎn)：

1、施工合同約定施工結(jié)算期限對(duì)有限受償權(quán)的影響。

工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)期限為約定竣工（即合同約定或補(bǔ)充協(xié)議約定）或?qū)嶋H竣工后6個(gè)月內(nèi)，如合同約定在竣工后6個(gè)月內(nèi)不能辦理決算，或合同約定結(jié)算期限超過竣工后6個(gè)月，則較為被動(dòng)。優(yōu)先受償權(quán)的保障期要求施工企業(yè)應(yīng)在約定竣工或?qū)嶋H竣工后6個(gè)月內(nèi)必須提出優(yōu)先權(quán)的主張。

2、施工合同必須是有效合同，且工程款支付已過約定時(shí)間。

3、就施工工程本身享有優(yōu)先受償權(quán)，如發(fā)生工程項(xiàng)目已合法轉(zhuǎn)讓，對(duì)轉(zhuǎn)讓部分則不享有優(yōu)先受償權(quán)。

施工企業(yè)在工程款未按約定支付的情況下，為保護(hù)工程款的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)密切關(guān)注工程的轉(zhuǎn)讓動(dòng)態(tài)，包括銷售、抵債、拍賣執(zhí)行等情形，施工企業(yè)預(yù)料工程款制度存在風(fēng)險(xiǎn)或嚴(yán)重拖延工程進(jìn)度款的情況下，可起訴查封土地及相應(yīng)房產(chǎn)，或可以要求解除合同并拍賣、折價(jià)工程優(yōu)先受償。

實(shí)踐中，一個(gè)成功銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先權(quán)往往是無法保障的，如一個(gè)項(xiàng)目工程封頂后開盤，開盤后一個(gè)月售罄。工程完工卻要在封頂后幾個(gè)月以后。在這種情形下，企業(yè)切不可抱著優(yōu)先權(quán)的幻想，而要嚴(yán)格按照合同約定甚至超合同付款，超約定付款，充分利用在建工程的進(jìn)度來督促開發(fā)商支付工程款，對(duì)此建議：

• （1）在施工合同中約定銷售進(jìn)度與工程款支付的關(guān)系。如，銷售在80%以上時(shí)，工程款應(yīng)足額支付，應(yīng)在施工交付前辦理施工結(jié)算并支付至97%時(shí)才將施工工程移交給甲方；

• （2）提供擔(dān)保。

4、對(duì)于實(shí)際竣工后6個(gè)月內(nèi)建設(shè)單位以種種理由拖延不辦理工程結(jié)算的，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)在實(shí)際竣工后6個(gè)月內(nèi)果斷提起訴訟，確保工程款優(yōu)先受償。

未售出的界定是未在房產(chǎn)國(guó)土部門辦理預(yù)售或現(xiàn)售備案登記，實(shí)踐中簽訂了認(rèn)購書或房屋買賣合同但未進(jìn)行備案登記的，一般均視為未出售。

5、實(shí)踐中許多項(xiàng)目存在附屬工程，可否對(duì)附屬工程行使優(yōu)先受償權(quán)，例如，住宅項(xiàng)目配套的會(huì)所、地下停車場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、商場(chǎng)等。

對(duì)此應(yīng)區(qū)別對(duì)待，界定的方法應(yīng)該是這些設(shè)施是否擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，是否作為整個(gè)項(xiàng)目的公共設(shè)施，或是否已參加了可銷售建筑面積的分?jǐn)?。只要擁有?dú)立的產(chǎn)權(quán)證，則可以交易轉(zhuǎn)讓，施工企業(yè)對(duì)此可主張折價(jià)或拍賣來享有工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。

6、優(yōu)先權(quán)不能給予工程保證金、與工程無關(guān)的墊資、借款等，即僅限于本工程的工程價(jià)款。