中國二手房市場起步于1998年的房改。1998年中國全面取消福利分房，從上海開始啟動公房出售，于是，中介這個全新職業(yè)也開始在大陸出現(xiàn)，臺灣、日本、美國等地的經(jīng)紀(jì)品牌進(jìn)入的同時，一些本土中介品牌也不斷崛起。
從那年開始算起，房地產(chǎn)中介這個行業(yè)走過了二十年歷史。如今的房地產(chǎn)中介行業(yè)，已經(jīng)是一個擁有145萬經(jīng)紀(jì)人、全國成交總量超過30萬億、交易房源量超過2300萬套的房地產(chǎn)交易重點行業(yè)。
前幾天，貝殼研究院發(fā)起了一場“中介20年”的回顧活動，攪動了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)圈的一場回憶潮。貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)也對中介二十年做了系統(tǒng)的完整的回顧，二十年來，從宏觀層，房地產(chǎn)中介經(jīng)歷了從雜亂無緒到規(guī)范有序發(fā)展；微觀層面，經(jīng)紀(jì)人的作業(yè)方式發(fā)生了天翻地覆的變化。
今天我們就來跟隨貝殼研究院的研究脈絡(luò)，聊聊房產(chǎn)中介這二十年的時代變遷以及在這種變遷路徑下，未來的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會是什么樣。
1、洗牌三階段：一批倒下，一批崛起
如果從業(yè)經(jīng)歷足夠長，應(yīng)該能回憶起不少房產(chǎn)中介的品牌，他們的門店有些已經(jīng)完全消失，有些在逐漸萎縮，有些從地方開始進(jìn)入都全國。
從時間上來看，房產(chǎn)中介的品牌之路有三個階段。
1998年開始，中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)開始起步，尤其是從房改起步城市上海率先一步，臺灣信義等品牌開始由臺灣開始進(jìn)入上海，和上海本地品牌上房置換等中介品牌并駕齊驅(qū)。
這些來自海外的中介品牌給中國二手房交易帶來了全新的理念，給中國的買房人和二手房做了一遍二手房交易專業(yè)化的普及。他們是中國二手房交易的先驅(qū)。直到2005年，因生存問題和本土化不足的問題，這些品牌開始收縮在中國的門店。
第二階段，2005年到2010年，是中國特別是一線城市中介變化最大的五年。
這幾年時間，一批中介品牌崛起，也有一批中介品牌倒下。比如中大恒基、順馳等，都是在這個階段名噪一時的中介品牌，中大恒基一度成為北京二手房交易的老大，他們在這一階段崛起，也在這一階段逐步走向消亡。
第三階段，2010年至今，中介品牌格局基本已經(jīng)形成。本土品牌占領(lǐng)了市場大部分空間，早期來大陸的臺灣、日本經(jīng)紀(jì)品牌基本撤出大陸市場。鏈家、我愛我家、麥田房產(chǎn)等企業(yè)迅速崛起，成為中國領(lǐng)軍的中介品牌。在此期間，雖然有一些中介品牌出現(xiàn)了一些調(diào)整，比如上海德佑品牌被鏈家并購之后，開始以加盟品牌出現(xiàn)；比如悟空找房、愛屋吉屋等互聯(lián)網(wǎng)中介品牌的出現(xiàn)，但總體上而言，出現(xiàn)了強者恒強，品牌越來越集中的現(xiàn)象。
2、行業(yè)三階段：從“手拉手”到“多家委托”
二手房剛起步時，或者說市場最早期的時候，二手房交易由賣方和買方直接交付，這種形式多存在于熟人交易中，雙方互相認(rèn)識，有熟人關(guān)系做背書，雙方自己協(xié)商完成二手房的交易。這是二手房市場交易的最早階段，通俗點說，可以稱為“手拉手”階段。
專業(yè)經(jīng)紀(jì)人的出現(xiàn)，讓房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)變得專業(yè)起來。一個賣家為了盡快賣出房子，會將房子委托給多個中介機構(gòu)，各個中介機構(gòu)通過自己的渠道去找到買家。在這種交易方式之下，中介成了競爭對手，因為他們誰負(fù)責(zé)交易，誰能把房子賣掉誰拿傭金，所以天然是個激烈競爭的環(huán)境。
那么，從行業(yè)來看，現(xiàn)在是什么階段呢？
今年開始，市場在第二階段之后發(fā)生了一些細(xì)微的變化：中介之間的競爭關(guān)系，開始變?yōu)楹献餍缘母偁庩P(guān)系，中介之間不是完全互相對立的角色。這個階段的流程是，賣家通過多家委托的方式將房源交給中介，而中介通過互聯(lián)網(wǎng)的方式完成合作，最終找到匹配買房人進(jìn)行成交。
和發(fā)達(dá)國家的獨家委托相比，中國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的多家委托大環(huán)境沒有變化，但在信息端，找房找客方式發(fā)生了一些的變化。
3、作業(yè)變化三階段：從貼條到互聯(lián)網(wǎng)
互聯(lián)網(wǎng)從2010年左右開始才進(jìn)入到房產(chǎn)中介行業(yè)，現(xiàn)在不論是經(jīng)紀(jì)人還是買房人，都習(xí)慣打開手機，使用APP尋找自己想要的信息。
在互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)之前，中介公司經(jīng)紀(jì)人的作業(yè)方式幾乎全部通過線下進(jìn)行。在城市的路燈燈箱或者電線桿和小區(qū)的留言墻上，一些紙張粘貼的痕跡幾乎就是中介早期“小廣告”作業(yè)方式的見證。
貼條是那時中介的常規(guī)動作。中介為了獲取房源和獲取客源，最常用的方式就是將房源寫在紙上，紙張最后留下電話號碼，有需要的買房人或者租客看到信息之后可以撕下聯(lián)系方式，跟中介取得聯(lián)系；或者中介將收房需求寫在紙條上，有需要掛牌的房主可以通過這種方式找到中介。
可以說，在那個時代，小區(qū)留言板等公共設(shè)施，就成了房產(chǎn)中介信息交換的主要渠道。
此外，發(fā)傳單也是當(dāng)時主流的作業(yè)方式。中介將寫有房源的傳單挨家挨戶發(fā)到小區(qū)住戶，有人要賣房、買房或者出租房，就會通過傳單上的電話找到中介經(jīng)紀(jì)人。
搜房等垂直門戶的出現(xiàn)，讓經(jīng)紀(jì)人的作業(yè)方式開始走向了互聯(lián)網(wǎng)化。這些網(wǎng)站開始聚集買房人和賣房人，這自然成了中介從業(yè)者新的信息交換的平臺。經(jīng)紀(jì)人開始將信息發(fā)布到互聯(lián)網(wǎng)上，房產(chǎn)中介的端口模式出現(xiàn)，經(jīng)紀(jì)人通過購買網(wǎng)站平臺端口的方式，能將自己所發(fā)的信息排在前面獲得更多的曝光和電機，更便捷的獲取客戶。
逐漸的，互聯(lián)網(wǎng)成為房地產(chǎn)信息交換的主要渠道。當(dāng)然，這種方式造成了網(wǎng)絡(luò)上虛假房源的泛濫。
而以鏈家為代表的企業(yè)推出真房源和經(jīng)紀(jì)人信息化的管理，標(biāo)志著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作業(yè)方式全面進(jìn)入到互聯(lián)網(wǎng)階段。2012年起，鏈家花重金打造真房源體系，并從內(nèi)部開始改革，和IBM合作打造了全員使用的內(nèi)部系統(tǒng)，使經(jīng)紀(jì)人告別傳統(tǒng)作業(yè)方式，通過內(nèi)網(wǎng)信息的聯(lián)網(wǎng)方式，實現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人系統(tǒng)內(nèi)部的真實房源共享，并且內(nèi)網(wǎng)外網(wǎng)同步房源信息，做到用戶所看到的也是最真實的信息。
鏈家?guī)恿诵袠I(yè)的改革，隨后我愛我家、中原地產(chǎn)等企業(yè)也步其后塵，啟動信息化革命。中介徹底告別傳單和貼條時代。
4、未來的中介會是什么樣？
按照中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展軌跡，那么，未來今年，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會怎么樣呢？
首先，真房源會成為行業(yè)的標(biāo)配。
虛假房源能獲得流量，給經(jīng)紀(jì)公司或者經(jīng)紀(jì)人帶來短暫的客源，但長期以來損失的是信譽和品牌。貝殼研究院做了一個統(tǒng)計，以鏈家品牌為例，近半年，鏈家積累了50萬位購房者，如果都要經(jīng)歷一次假房源的磨難，那么他們浪費的時間成本折算成金額將高達(dá)1.1億元。
在傳統(tǒng)的作業(yè)方式下，買房人或者租客無法獲知房源的真假，但在互聯(lián)網(wǎng)普及的情況下，房源信息的真假辨別變得簡單，通過虛假房源來欺騙用戶的行為的成功性變得越來越低，客觀上提供了推動真房源普及的環(huán)境。
一個中介行業(yè)的大佬曾經(jīng)回答記者“怎么樣的中介才能賺錢”的提問時，他說，不騙人的中介都能賺錢。這句話值得行業(yè)深思，在當(dāng)下的環(huán)境下，當(dāng)“騙人”的成本越來越高時，市場將提供給更專業(yè)服務(wù)質(zhì)量更優(yōu)的經(jīng)紀(jì)人更多的回報，良性競爭開關(guān)被開啟。
不過，在行業(yè)進(jìn)步的同時，有一個不容忽視的現(xiàn)象。貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分享了一組來自鏈家的數(shù)據(jù)：全國鏈家2018年上半年二手房房源錄入150萬套、客源錄入480萬次、成交量17萬套、帶看量430萬次，總帶看里程1561萬公里相當(dāng)于將長征走了1250遍。
而從成交情況來看，鏈家平均每年每人成交房源5套。也就是說，鏈家的經(jīng)紀(jì)人，平均2.4個月成交一套房，平均人效并不高。
經(jīng)紀(jì)人之間、經(jīng)紀(jì)公司之間的單兵作戰(zhàn)的壁壘成為人效提升的一個阻礙。
從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人走向共生共贏是大勢所趨。在美國、日本等國家，通過MLS系統(tǒng)，可以實現(xiàn)不同經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人協(xié)同合作，共同完成二手房交易流程，可以大大縮減交易時間，增加交易效率。
而此前在中國，由于沒有房源共享體系和分工協(xié)助機制和標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)紀(jì)公司之間存在嚴(yán)重的壁壘，造成經(jīng)紀(jì)公司之間無法實現(xiàn)客源共享。
今年新成立的貝殼找房試圖遵循發(fā)達(dá)國家的方式，并進(jìn)行本土化的改造，打造一個經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，這個名為“ACN”的“共生型網(wǎng)絡(luò)”（Co-live），旨在改善經(jīng)紀(jì)行業(yè)長期以來單兵作戰(zhàn)的作業(yè)模式，讓行業(yè)得以實現(xiàn)共享房源、分工協(xié)作、聯(lián)賣共贏。
在上面的文章中，我們提到，互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)信息化的建設(shè)讓經(jīng)紀(jì)公司不同門店的經(jīng)紀(jì)人之間的合作變得簡單，而ACN網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，將會讓不同品牌的經(jīng)紀(jì)門店之間的合作變得可行，同行之間將成為合作型的競爭關(guān)系。
！
聯(lián)系客服
