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作者 │ 楊斯空（上海一中院法官）

上海司法智庫學會青研社研究項目

本文的數(shù)據(jù)分析部分由

華宇元典法律知識工程師 馬瑜馨 貢獻

民事訴訟程序的開展是由當事人推動的。從原告的訴請中，我們可以得知一個案件的請求權(quán)基礎(chǔ)，從而確定案件所適用的法律關(guān)系和審判路徑。所以，在類型案件中統(tǒng)計原告訴請的重復比例，可以得知該類案件主要的性質(zhì)及爭議在哪里。而從法院對訴請的支持比例，我們又可以看出對此類案件審理的總體走向，歸納總結(jié)相應的審判規(guī)律?；谏鲜隼碛?，我們對上海法院五年來（2013年1月至2018年10月）所受理的二手房買賣合同糾紛中，原告的訴請進行了統(tǒng)計：（見下圖一、圖二）

圖一：原告訴訟請求分布情況

從上圖可見，我們發(fā)現(xiàn)二手房買賣糾紛位列前三位的訴請分別為繼續(xù)履行合同（占比約26%，包括房屋交付和過戶）、支付逾期交房（過戶）違約金（占比約20%）、解除（撤銷）合同（占比約15%）。之后依次為支付賠償金、返還定金、返還購房款、確認合同無效、支付逾期付款違約金、支付差價損失等訴請。不難推出，研究所涉及的二手房買賣糾紛的關(guān)鍵癥結(jié)集中在買賣合同可否繼續(xù)履行以及賣方是否存在逾期交房、過戶等違約情形。

圖二：裁判結(jié)果分布情況

我們再來看二手房買賣糾紛總體的判決情況。根據(jù)上圖，作出最多判項的是繼續(xù)履行合同，占比達到24%，排名隨后的是判令出賣人支付逾期交房違約金和判令解除合同。顯然，出賣人在整個二手房買賣糾紛中被認定為違約的情形較多，此與我們在上一期中統(tǒng)計的數(shù)據(jù)結(jié)論相同，可予以參考。在此基礎(chǔ)上，我們緊接著對原告提起相關(guān)訴請的主體情況進行了統(tǒng)計：

圖三：買賣雙方提起解除合同

與繼續(xù)履行訴請的分布情況

如上圖所示，在買受人起訴的案件中，要求確認合同有效或繼續(xù)履行的案件數(shù)是要求確認合同無效或解除（撤銷）合同的1.54倍，而在房屋賣方起訴的案件中，則為0.62倍。很明顯，當房屋出賣人作為原告提起訴訟，其訴請要求確認合同無效或解除（撤銷）合同的比例要遠遠大于要求繼續(xù)履行的訴請。與之相反的是，當買受人提起訴訟時，則大多數(shù)會要求確認合同有效并要求繼續(xù)履行。個中原因也不難推測，因統(tǒng)計期間房價上漲迅猛，二手房交易處于賣方市場，買受人遭遇違約的風險較大，故其往往要求繼續(xù)履行合同。

根據(jù)上述三次數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和分析，我們可以得出以下結(jié)論：在二手房買賣合同糾紛中，買賣合同是否可以繼續(xù)履行，一方是否可以行使解除權(quán)是此類案件的最大爭議所在。

那么，在涉及限購限貸政策的案件中，解除合同的訴請及其支持比例又是否會發(fā)生較大幅度的變化呢？

圖四：涉限購案件中解除合同訴請的數(shù)量

及支持情況

如圖四所示，涉限購限貸案件中，當事人訴請要求確認合同無效或解除合同占據(jù)了所有訴請的64%之多，而在這些案件的裁判中，最終法院支持解除合同的占比也達到59%以上，而所有二手房糾紛案件裁判結(jié)果的數(shù)據(jù)（見上圖二），解除合同訴請的支持比例僅為24%。我們由此推論：在涉限購限貸政策的案件中，買賣合同是否可以繼續(xù)履行系雙方當事人最為突出的爭議焦點。從法院總體判決來看，因解除合同的高比例支持率，也必然帶來對相應違約責任的判定，訴訟風險較大。

基于上述爭議焦點，我們對法院就涉限購限貸案件，如何判斷合同可否繼續(xù)履行的認定標準進行了分析，詳見下文。

上期文章中，我們通過數(shù)據(jù)分析，認為限購限貸政策對于合同履行會造成兩個主要方面的影響。一是使本來就有購房資格或即將具有購房資格的人因為政策的變動失去了購房資格；二是加大了買受人的首付比例或貸款利率，導致買受人失去付款能力。所以買受人不具備購房資格或者付款能力是合同無法繼續(xù)履行的最主要原因。

圖五：限購限貸政策案件影響合同履行因素

那么，法院在判斷涉限購案件可否繼續(xù)履行時，會考慮哪些因素？通過對相關(guān)案件的研判，我們歸納了如下一些裁判口徑：

（一）法院在判斷買受人是否具有購房資格時，原則上以雙方辦理正式網(wǎng)簽的時間作為分水嶺，以此來判斷合同可否繼續(xù)履行。

▲若買受人在限購政策出臺前便不具有購房資格，在網(wǎng)簽時也無法符合新出臺的購房政策，則屬于自始缺乏購房資格，買賣合同自始履行不能。

▲若在網(wǎng)簽時，買受人具有購房資格，但在之后的合同正常履行過程中，因為限購政策的出臺或變化導致其成為限購對象的，則其過戶訴請原則上可以支持。

▲例外情形：雖然買受人在網(wǎng)簽之前就已經(jīng)是限購對象，但在雙方約定的過戶期限屆至之前，買受人通過改變自身的條件取得了購房資格，則買受人的過戶請求仍然可以獲得支持。但是，法院在審理相關(guān)糾紛時，一般會將舉證責任分配給買受人，由其證明自身具有購房資格。

例如，在（2016）滬0117民初20614號案件中，兩原告在簽訂網(wǎng)簽版本買賣合同時，不符合上海市的購房資格政策，但是按照合同約定的過戶時間，兩原告的限購狀態(tài)在該時已經(jīng)解除。法院認為，上海市出臺限購政策的目的在于遏制房屋價格的過快上漲而非遏制正常的房屋買賣交易，從原被告簽訂買賣合同的時間以及約定的過戶時間看是也符合一般房屋買賣的合理時間，原告系置換房屋，本身并沒有通過過戶時間的過分延長而達到規(guī)避限購政策目的的情形，盡管在合同簽訂時原告的購房資格存有瑕疵，但是在合同約定的過戶時間到來之前原告已經(jīng)具備了在上海市購房的資格，原被告之間的房屋買賣合同繼續(xù)履行下去已不存在障礙，且原被告之間的交易條件沒有發(fā)生任何變化，被告以限購為由主張解除合同沒有依據(jù)，不予支持。原被告應繼續(xù)履行雙方之間的房屋買賣合同。

（二）出賣人出于置換目的簽訂合同后，因限購政策的出臺失去了另購房屋的資格，導致買賣合同目的無法實現(xiàn)故不愿履行涉案買賣合同。在此情形下，若其并無其他違約情形，法院將酌情判令解除合同。

例如，（2016）滬0101民初9001號案件中，法院認為，根據(jù)合同約定，雙方應于2016年1月31日之前共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，若原告貸款未獲批或貸款金額不足的以現(xiàn)金補足，但雙方未照此約定辦理，被告還于2016年2月23日協(xié)助原告辦理貸款申請手續(xù)，可見被告原對延遲過戶和付款是沒有異議的。之后，因本市住房限購政策將非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險年限調(diào)整為需自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上，由此導致被告賣房再買房的置換目的無法實現(xiàn)。

鑒于本案合同延遲過戶和付款的責任在于原告，被告雖原先對原告之該項違約持寬容的態(tài)度，但之后因樓市政策變化而導致的后果卻非雙方所能預見。若支持原告買房的主張，則對寬容原告的被告產(chǎn)生不利后果，此對被告不公。因此，因延遲過戶和付款而產(chǎn)生的后果應由原告自行承擔。故原告的訴請不能獲得本院的支持。被告要求解除合同的主張成立，被告應當返還原告已付房款。

（三）買受人主張變更合同主體，要求出賣人將房屋過戶至其指定的第三人名下以規(guī)避限購政策。若雙方并未就此達成約定，則出賣人并無配合的義務，此時是否繼續(xù)履行合同取決于出賣人是否同意。

（四）雙方事先或在事后達成約定，若買受人在合同約定的過戶期限前屬于限購對象，則雙方延期履行合同以等待買受人符合政策規(guī)定，法院原則上尊重當事人意思表示，支持繼續(xù)履行的訴請。

例如，在（2016）滬0113民初13857號案件中，法院認為，雙方在合同中約定，楊興云承諾于2016年4月10日之前可提供“近三年滿二年社?！睆亩〉觅彿抠Y格，雙方約定于2016年4月15日之前撤銷或變更已簽訂買賣合同，并于當日重新簽訂該房屋買賣合同；若楊興云不能于2015年4月10日前取得購房資格，則成晨同意延期至楊興云符合購房資格條件后再繼續(xù)履行合同；楊興云簽訂買賣合同后于2016年4月15日前支付給成晨裝修補償款70萬元。成晨未與楊興云重新簽訂買賣合同，其以楊興云未按時支付裝修補償款70萬元為由主張楊興云違約，不符合約定，本院不予采納。鑒于本市于2016年3月25日實施了新的購房政策，故楊興云、成晨約定于2016年4月重新簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》辦理過戶，不符合相關(guān)規(guī)定。該約定無法履行不能歸責于雙方，楊興云、成晨各自要求對方承擔違約責任，本院不予準許。

考慮到楊興云、成晨于2015年12月19日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充協(xié)議時尚無法預見購房政策的變化，雙方約定于2016年4月辦理過戶，楊興云于2016年4月基本養(yǎng)老保險繳費也已滿二年，楊興云要求成晨將房屋過戶給楊興云，符合簽約時的相關(guān)政策，本院予以準許。

再如（2017）滬0113民初2356號案件中，法院認為，黃岳平、施毓萍自認雙方約定2017年1月過戶是因為劉彥恒、鄒驊“缺社?！?，由此可見黃岳平、施毓萍對于待劉彥恒、鄒驊于2017年1月符合購買條件后過戶房屋是明知且同意的，故劉彥恒、鄒驊要求黃岳平、施毓萍在房屋交易過戶程序辦理中配合辦理重新網(wǎng)簽等手續(xù)并無不妥，黃岳平、施毓萍基于誠信原則理應配合。現(xiàn)雙方約定的過戶時間已屆滿，且目前劉彥恒、鄒驊亦不存在不符合購買系爭房屋的條件的情況，故劉彥恒、鄒驊訴請要求過戶，于法不悖，當予準許，其應當在過戶同時支付剩余房款。黃岳平、施毓萍應當配合過戶，其要求解除買賣合同等反訴請求，不予支持。

（五）動遷安置房的買賣中，由于上市交易的限制，若在雙方可以辦理過戶期限之前買受人因限購缺乏購房資格，一般認為此屬于動遷房屋買賣的風險范圍，對買受人要求繼續(xù)履行予以過戶的訴請，法院不予支持。

以上便是我們在相關(guān)案件中歸納出的一些裁判標準。若合同無法繼續(xù)履行，便要確定造成合同解除的責任，在限購限貸政策背景下，買受人可否以此進行免責抗辯呢？就此，我們繼續(xù)分析如下。

上期文章中，我們得出結(jié)論，在涉限購限貸政策的案件中，買受人的違約比例遠高于出賣人，買受人自身違約的風險較高。究其原因，我國對于違約責任采取的是“無過錯責任”，即無論當事人在主觀上是否具有違約的故意或過失，只要其行為違反了合同約定，就要承擔相應的違約責任。爭議在于，在涉及限購限貸政策的問題上，買受人是否可以援引“情勢變更”原則進行抗辯？或者，買受人是否還有其他的免責事由可以被法院支持？基于上述問題，我們對相關(guān)案件的裁判理由進行分析后，歸納出如下裁判規(guī)律：

（一）買受人自始不具備購房資格，不能以政策原因或出賣人不配合為由主張免責。

買受人在簽訂合同時就不具備購房資格，在約定的過戶期限前仍屬于限購對象，理應承擔合同解除責任。買受人應對自身購房資格負有審查義務，由此造成的損失應由其自己承擔。當然，對于賣方主張的逾期過戶違約賠償，由于買賣合同客觀上無法履行，故可以在一定程度上減輕買受人的違約責任。

例如，（2014）長民三（民）初字第206號案件中，原告非上海戶籍，已擁有一套產(chǎn)權(quán)房，是購房限購對象。原告在購買涉訟房屋時應當知曉限購政策，理應對相關(guān)的風險及后果承擔責任。雖然原告的第一次購房貸款申請基于被告未能提供貸款銀行要求的戶籍資料和單身證明被退回，事實上即使被告能夠提供上述資料，也會因限購政策而無法辦理涉訟房屋的購房貸款；即使原告用現(xiàn)金補足貸款，也會因限購政策而無法辦理涉訟房屋過戶交易手續(xù)，故合同解除的責任在于原告。

（二）因限貸政策導致逾期支付購房款的責任仍應歸咎于買受人。

買受人不得以銀行正在處理貸款申請為由進行免責抗辯，即使因限貸政策導致買受人付款能力欠缺，買受人仍應以現(xiàn)金補足房款。并且，買受人貸款申請獲得審批通過的最后期限應以雙方約定的過戶日期為準。

如在（2013）松民三（民）初字第3126號案件中，法院認為，貸款政策只是對于貸款的比例有所調(diào)整，并沒有限制原告買房的權(quán)利。即使銀行沒有審核通過相應的貸款數(shù)額，合同里已經(jīng)規(guī)定原告應予現(xiàn)金補足。原告稱計劃出售當時價值4,740,000元住房后支付居間協(xié)議約定的首付2,200,000元，新政實施后原告履行居間協(xié)議首付為5,110,000元。2016年12月1日，原告向被告發(fā)出《解除合同通知書》，并未表示國家新政策出臺影響了其履行合同的能力。同月22日，原告向本院提交訴狀時稱，國家貸款政策發(fā)生變化，已無繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》之可能。由此可以認定國家新政以后，原告再次購房以致影響了居間協(xié)議的履約能力，故不能免除原告應當承擔《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》規(guī)定的違約責任。

（三）買受人以中介公司未提供居間服務為由進行免責抗辯，法院一般不予支持。

經(jīng)統(tǒng)計，涉限購限貸二手房糾紛中，絕大部分案件均有中介公司的介入，為買賣雙方提供居間服務（見圖六）。即便中介未能就政策風險的規(guī)避提供有效助益，買受人因盲目相信中介可以通過某種途徑規(guī)避政策限制而簽訂購房合同，仍要承擔違約責任。當買受人以中介公司保證可以過戶作為不具有主觀過錯的免責事由時，法院通常以合同當事人負有審查自身資質(zhì)的義務而不予支持。（見圖七）雖然在數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，有部分案件法院認定買賣雙方對合同解除均無過錯，但經(jīng)我們對相關(guān)案件進行研判，法院之所以未認定買賣雙方的違約責任，原因在于法院認為買賣合同無法履行是購房政策變化所導致的，并非支持了買受人關(guān)于中介應承擔解約責任的抗辯。

例如，在（2013）寶民三（民）初字第1605號案件中，法院認為，原告作為購房人，在進行購買不動產(chǎn)這樣的重大民事活動中，應當盡到應有的審慎義務。本案中，外地人購房政策屬于公開信息，原告作為非上海戶籍人員，可以對自身是否滿足購房條件進行查詢和了解，原告稱輕信了第三人（中介公司），與被告訂立《房屋買賣合同》后，又因為原告方實際不具備購房條件，無法交易過戶的情況，無法歸責于被告。并且，根據(jù)《房屋買賣合同》約定，本次交易稅費全部由原告承擔，因此系爭房屋是否滿5年直接影響到原告購房所需的支出，即使第三人刻意隱瞞，原告在簽約前也可以通過要求被告出示房產(chǎn)證，或者通過《房屋買賣合同》上記載的房產(chǎn)證編號進行查實，原告稱對房屋未滿5年毫不知情，顯然有違常理，本院難以采信。綜上，原告由于自身原因，致使《房屋買賣合同》無法實際履行，無權(quán)要求被告返還定金。

（四）若確實因宏觀政策的變動導致買賣合同履行不能的，法院在大多數(shù)情況下會認定合同解除不可歸咎于買賣雙方，免除買受人的違約責任。

買受人是否一概不能主張因政策原因的免責抗辯呢？針對于此，我們在涉限購限貸政策的案件中，著重對明確因政策變動導致合同無法繼續(xù)履行的案件做了分析，得出下圖數(shù)據(jù)。

圖七：因政策變動導致無法履行的違約責任認定

由上圖可見，在確實因政策變動導致買受人缺乏購房資格的案件中，法院在大部分情形下均認定合同解除系不可歸咎于雙方的責任。經(jīng)研判相關(guān)判決，我們認為：

買賣雙方簽訂買賣合同時，根據(jù)當時的購房政策買受人在約定的過戶期限前仍然可通過自身條件的改變以取得購房資格，但在此期間內(nèi)因限購政策的變動，導致買受人在過戶期限屆至后仍舊屬于限購對象。在此情形下，法院雖會判令解除合同，但一般不再支持要求買受人承擔違約責任的訴請。

例如，（2017）滬0112民初35893號案件中，法院查明郁碩虎、王家榮系非本市戶籍居民家庭，二人自2014年11月起在本市繳納社會保險。2015年2月郁碩虎、王家榮與殷某及梁樂簽訂房屋買賣合同時，郁碩虎、王家榮繳納社會保險的時間累計未滿2年，不符合當時的本市住房限購政策，雖然至雙方約定的過戶截止日2017年3月31日時，郁碩虎、王家榮已累計繳費滿2年，但在2016年3月，本市又出臺了新的房屋限購政策，將繳納社會保險的年限自購房之日起計算的前3年在本市累計繳納2年以上調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上，郁碩虎、王家榮至2017年3月時，繳納社會保險未連續(xù)滿5年，也不符合目前本市的住房限購政策。

由于郁碩虎、王家榮在簽訂合同時不符合當時的本市住房限購政策，目前也不符合當前的本市住房限購政策，因此，郁碩虎、王家榮要求梁樂及殷某的繼承人殷涵雅、王銀鳳履行房地產(chǎn)買賣合同并配合將系爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記過戶至其名下的訴訟請求，缺乏依據(jù)，不予支持。由于郁碩虎、王家榮與殷某、梁樂之間的合同不能履行，因此，梁樂、殷涵雅要求解除合同，理由充分，予以支持。導致涉案合同解除的原因在于本市購房政策的變化，該責任不可歸責于雙方當事人，故兩原告要求三位被告賠償損失，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。

再如，（2017）滬0115民初63996號案件中，根據(jù)本案查明的事實，雙方簽約當時的限購政策規(guī)定，原告方尚未屆滿社保繳納年限2年，而被告欠債、系爭房屋設(shè)有抵押、售房目的為歸還欠款，雙方均互為明知。買賣合同簽訂后，原告根據(jù)付款協(xié)議的約定，分期向被告支付了800萬元購房款，被告歸還了包衛(wèi)東的部分欠款、滌除了原有抵押、辦理了以原告為抵押權(quán)人的抵押登記并交付了系爭房屋，雙方均誠意履行合同。由于2016年3月25日政策的調(diào)整，非上海戶籍人士的購房資格所需社保繳納年限進一步延長，導致買賣合同目前不能繼續(xù)履行，系不可歸責于當事人的事由，雙方均不承擔違約責任。