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市民王先生：

我的戶口在北京，今年5月1日在廊坊市買了一套二手房。合同簽訂后，我按照合同約定支付了全部購房款。6月2日，廊坊市政府為了貫徹實施《河北省人民政府辦公廳關于進一步促進全省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（冀政辦字【2017】第45號文）出臺新限購政策（廊政辦61號文），對外地戶籍居民在廊坊購房有了限制，必須滿足在廊坊市上繳三年社保這一條件。這種情況下，我的房屋買賣合同是否還有效？是否可以解除？如果解除我是否應該承擔違約責任？

律師解答：

市政府的限購政策不影響王先生的房屋買賣合同效力，政府限購政策所能影響的是合同目的是否能夠實現(xiàn)。廊政辦61號文指出，非當?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊數(shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房。政府文件從性質上講，不屬于國家法律法規(guī)，也不屬于地方法規(guī)和政府規(guī)章，因此，它不會影響合同效力。

但是，政府文件的出臺對于王先生而言，其所簽訂的房屋買賣合同預示著王先生無法取得房屋的所有權，無法實現(xiàn)合同的目的，因此，王先生具備合同解除權，可以要求解除合同。 王先生解除合同的理由是限購政策，而限購政策屬于《合同法》不可歸責于雙方不可抗力因素導致的，因此，王先生無需承擔違約責任。

市民周先生：

今年3月，我通過中介公司買了一套二手房，合同約定首付30%，其余款項銀行商業(yè)貸款。3月22日、6月2日，市政府分別出臺了廊政辦27號文和廊政辦61號文，都明確指出，本地戶籍居民購買二套房產，銀行商業(yè)貸款首付不得低于50%。我已經沒有能力支付這么高的首付款。合同是否可以解除，我是否需要承擔違約責任？

律師解答：

周先生的房屋買賣合同可以解除，同時也無需承擔違約責任。理由是廊政辦27號文和廊政辦61號文的出臺直接影響了周先生履行合同的能力，由于政府文件的出臺導致周先生不再具備完全履行合同的能力，屬于《合同法》中的情勢變更。因此，周先生可以解除合同，并不用承擔違約責任。

市民李先生：

2016年底，我全款買了一套房子，購房款支付給賣方之后，賣方不按合同約定跟我辦理過戶手續(xù)。現(xiàn)在，賣方杳無音信，我該如何維權？

律師解答：

李先生可以拿著購房合同、房款支付憑證到法院起訴，要求判決買賣合同有效，房屋所有權歸李先生所有。即使作為被告的賣方不出庭，法院會缺席審理、缺席判決，李先生拿到生效的判決后可以依據(jù)判決到房管局申請變更過戶。