文/彭敏
時(shí)隔5年，昆明再次印發(fā)《昆明市規(guī)劃局行政審批服務(wù)手冊（2017版）》。手冊對城市規(guī)劃概況、辦事指南、昆明市“多規(guī)合一”相關(guān)情況、相關(guān)法律法規(guī)等進(jìn)行了介紹。從中我們不僅能一探昆明的城市發(fā)展方向，還能詳細(xì)了解政府針對土地供應(yīng)、房地產(chǎn)去庫存及城改項(xiàng)目等出臺的相應(yīng)舉措。
2020年全市人口將達(dá)850萬人
從手冊中獲悉，昆明將保持《昆明城市總體規(guī)劃（2011—2020）》提出的“南延、北拓”的空間發(fā)展方向。到2020年，全市人口將達(dá)到850萬人，其中城鎮(zhèn)人口到620萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到73%，中心城市區(qū)城市人口規(guī)模430萬。
而就在8月6日，云南省政府辦公廳發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《云南省推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶方案》的通知，明確全面放開放寬重點(diǎn)群體落戶限制、調(diào)整放寬昆明市主城區(qū)落戶限制等措施。昆明市呈貢區(qū)在主城4區(qū)戶口遷移政策基礎(chǔ)上，可以進(jìn)一步放開放寬限制條件。該方案是為促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶，這也為昆明的城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供了政策支持。
呈貢建設(shè)用地儲備量十分可觀
昆明市域面積21011平方公里，城市規(guī)劃區(qū)總面積4060平方公里，中心城市總面積為1722平方公里（含滇池草海水域10.7平方公里）。其中，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)適建區(qū)面積876平方公里，占規(guī)劃區(qū)面積的21.5%；限建區(qū)面積為680平方公里，占規(guī)劃區(qū)面積的16.8%；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)禁建區(qū)面積2504平方公里，占規(guī)劃區(qū)面積的61.7%。
昆明城市規(guī)劃區(qū)范圍示意圖
另外，規(guī)劃2020年中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模為430平方公里，人均規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模100平方米。其中主城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模為330平方公里，呈貢新區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模為85平方公里，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模為15平方公里。
由此看來，呈貢建設(shè)用地儲備量十分可觀，而所謂的南延即引導(dǎo)城市空間向東南方向的呈貢地區(qū)拓展，有機(jī)疏散主城區(qū)的城市功能，這些都將助推呈貢發(fā)展，使呈貢成為昆明投資開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。
都市區(qū)外環(huán)線串聯(lián)昆明市域
目前昆明都市區(qū)規(guī)劃骨架路網(wǎng)由4條環(huán)路和22條放射性道路構(gòu)成。環(huán)路包括二環(huán)路、三環(huán)路、繞城高速內(nèi)環(huán)和繞城高速外環(huán)。
放射性道路包括11條高速出口及11條一般性出口。高速出口為昆曲高速、機(jī)場高速、昆嵩高速（北段）、昆石高速、昆嵩高速（南段）、昆玉高速、高海公路；昆楚新通道、昆楚高速、昆武高速、北出口高速。11條一般高速為昆洛公路、老貴昆路、老昆石路、馬澄公路、老昆洛路、老昆按路、龍打壩公路、王筇公路、昆肖線、龍泉線、渾阿線。
昆明都市區(qū)骨架路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃圖
在上圖可以看出，最外側(cè)的都市區(qū)外環(huán)線將昆明市域的宜良、嵩明、富民、安寧、昆陽等連接成了一個(gè)整體，同時(shí)還與12條放射性道路相交，解決了城市快速向外通達(dá)國際、國家和省公路網(wǎng)，并輻射和帶動沿線地區(qū)的發(fā)展。
中心城區(qū)公共交通系統(tǒng)規(guī)劃圖
拆除重建須90%以上權(quán)利主體同意
同時(shí)鑒于昆明擁有大量的城改項(xiàng)目和大面積的待改造的城中村、舊城區(qū)及舊廠區(qū)。手冊中還特別摘錄了“昆明市城市更新改造管理辦法”和“昆明市城市更新改造管理辦法實(shí)施細(xì)則”。
“管理辦法”明確規(guī)定，拆除重建類城市改造項(xiàng)目的修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，應(yīng)加強(qiáng)對環(huán)境承載力、交通流量、周邊市政配套的研究，容積率原則上不得超過4.0，特殊項(xiàng)目容積率不得超過4.5。中央商務(wù)區(qū)及城市副中心按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。
此外，拆除重建類項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)當(dāng)充分征求改造范圍內(nèi)權(quán)利主體的意見。用地為單一地塊，權(quán)利主體單一的，應(yīng)征得該主體同意；建筑物為多個(gè)權(quán)利主體共有的，應(yīng)征得90%以上的權(quán)利主體且占建筑物總面積多數(shù)的權(quán)利主體的同意；屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織村民大會（股東大會）表決，征得90%以上的同意。
無論是對容積率的限定還是對權(quán)利主體的尊重，都體現(xiàn)著昆明在城市更新改造中更重民意，在充分考慮民生的同時(shí)力求平衡經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的改造原則。
降低二環(huán)內(nèi)中心城區(qū)開發(fā)強(qiáng)度
在加強(qiáng)土地規(guī)劃調(diào)控上，昆明將降低二環(huán)內(nèi)中心城區(qū)開發(fā)強(qiáng)度，控制房地產(chǎn)建設(shè)總量，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，完善公共配套，提升城市居住品質(zhì)。同時(shí)在全市范圍內(nèi)根據(jù)不同區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，綜合考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地資源、市場需求等多種因素，對年度房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行引導(dǎo)，適當(dāng)降低商業(yè)、辦公用房庫存較大縣（市）區(qū)的商業(yè)用地比重。
中心城區(qū)用地規(guī)劃圖
這也就意味著一方面昆明二環(huán)內(nèi)的土地出讓和拆建項(xiàng)目都將減少，另一方面政府將嚴(yán)控二環(huán)內(nèi)建設(shè)用地的規(guī)劃審批，并興建大量的基礎(chǔ)設(shè)施和公共綠化設(shè)施，以提升城市居住品質(zhì)。而適當(dāng)降低商業(yè)用地比重則是從土地供應(yīng)上入手以解決商業(yè)庫存高企的問題。
從近期兩場火爆的土地交易來看，政府在土地供應(yīng)上即開始了有意識的引導(dǎo)。6月23日昆明西北郊泛亞新區(qū)五宗地塊打包出讓，8月3日東市區(qū)三宗地塊拍賣，而這些地塊都位于三環(huán)邊，且區(qū)域發(fā)展一直不溫不火，政府有意引導(dǎo)的用心不言而喻。
鼓勵品牌開發(fā)商通過土地轉(zhuǎn)讓獲得用地
在促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整方面，政府鼓勵信譽(yù)好、有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)通過土地轉(zhuǎn)讓方式取得未動工項(xiàng)目土地使用權(quán)，企業(yè)承諾在取得土地轉(zhuǎn)讓審批文件之日起6個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)的，在辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，不再審查投資強(qiáng)度。
昆明政府很清楚，不少在昆的品牌開發(fā)商近一兩年來都屬于一地難求的狀態(tài)，持續(xù)開發(fā)進(jìn)程難以為繼。最直接的方法就是通過土地招拍掛為品牌開發(fā)商補(bǔ)充糧草，但由于之前轟轟烈烈的城中村改造運(yùn)動，遺留下了大量停滯、爛尾的城中村項(xiàng)目和閑置的土地，如何將這些地塊流轉(zhuǎn)到有能力的品牌開發(fā)商手中成為亟待解決的問題。政府通過用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，能使昆明土地資源在流轉(zhuǎn)后得到良好的配置，解決品牌開發(fā)商“無米可炊”的窘境。
昆明（2017年8月4日攝于同德昆明廣場寫字樓50F）
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