一、“非公證繼承”登記業(yè)務的發(fā)展歷史背景
繼承登記是不動產(chǎn)登記中的一種常見業(yè)務，由于繼承登記業(yè)務涉及的法律關系復雜，相關規(guī)范較為分散，且因為房產(chǎn)的高價值特性，又存在相關人為了謀取利益，不惜隱瞞事實真相，提供虛假材料等手段騙取不動產(chǎn)繼承權的情況，因此，對于繼承登記業(yè)務，長期以來都是按照《司法部 建設部關于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》的要求，以取得“繼承權公證書”“遺囑公證書”“遺囑繼承權公證書”“接受遺贈公證”等公證文書或者直接依據(jù)生效法律文書，作為辦理繼承登記業(yè)務的必要前提。
而隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）于2016年1月1日起的施行，《實施細則》第十四條規(guī)定：“因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效法律文書?！贝艘?guī)定拓寬了辦理繼承登記業(yè)務的路徑，在原本的“公證繼承”“生效法律文書繼承”之外，明確了“非公證繼承”登記的辦理路徑。2016年7月5日，《司法部關于廢止〈司法部 建設部關于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知〉的通知》的發(fā)布，進一步明確取消了強制公證辦理繼承登記的要求。
?但在此之后，“非公證繼承”登記業(yè)務的具體落地實施卻沒能順利展開。由于《實施細則》第十四條對于“非公證繼承”登記業(yè)務辦理僅作出了概括性規(guī)定，具體詳細的登記申請辦理條件及材料審查辦法仍需要有進一步的詳細規(guī)定。2016年5月30日，由原國土資源部發(fā)布實施的《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中對于“非公證繼承”登記業(yè)務明確要求：申請“非公證繼承”登記，需提供全部繼承人（實踐中解釋為應包括法定繼承第一順序及第二順序繼承人）的親屬關系證明、死亡證明等材料，且要求全部繼承人必須同時到場參加繼承查驗。實踐當中，能夠滿足符合上述辦理條件的繼承登記申請屬于極少數(shù)，這就造成了雖然在法律法規(guī)層面拓寬了辦理繼承登記業(yè)務的路徑，但在實操層面卻無法具體實施的尷尬局面。
上述情況隨著2021年10月31日國務院發(fā)布實施的《國務院關于開展營商環(huán)境創(chuàng)新試點工作的意見》有了根本性轉變。該意見附件1《首批營商環(huán)境創(chuàng)新試點改革事項清單》中，關于“非公證繼承”登記業(yè)務，明確了兩點：
① 簡化不動產(chǎn)非公證繼承手續(xù)，法定繼承人或受遺贈人到不動產(chǎn)登記機構進行登記材料查驗，有第一順序繼承人的，第二順序繼承人無需到場，無需提交第二順序繼承人材料，登記申請人應承諾提交的申請材料真實有效，因承諾不實給他人造成損失的，承擔相應法律責任；
② 對辦理不動產(chǎn)登記涉及的部分事項試行告知承諾制，申請人因特殊原因確實難以獲取死亡證明、親屬關系證明材料的，可以書面承諾代替死亡證明、親屬關系證明，并承諾若有隱瞞實際情況，給他人造成損失的，承擔相應法律責任。
?可以說，《國務院關于開展營商環(huán)境創(chuàng)新試點工作的意見》的發(fā)布實施極大排除了“非公證繼承”登記的申請辦理障礙，使得此種登記路徑得以切實落地，真正具有了可操作性。那么，對于“非公證繼承”登記這樣一種新型的不動產(chǎn)登記業(yè)務，登記申請人應如何申請辦理，又應著重注意哪些辦理要點？
?二、可申請“非公證繼承”登記的前提條件
?“非公證繼承”登記并非適用于所有的繼承登記情況，從目前的法律法規(guī)層面來看，暗含著一個必須要滿足的適用前提，即所有繼承人（目前放寬到至少是所有的第一順序繼承人）對于被繼承不動產(chǎn)的分配達成一致，不能存在對于繼承分配的爭議。如按照遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議繼承不動產(chǎn)的，所有的第一順序繼承人對于遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的合法性及遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中對于被繼承不動產(chǎn)的分配予以認可；若沒有遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，則需要所有的第一順序繼承人對于被繼承不動產(chǎn)達成分配協(xié)議。
?如果存在任一第一順序繼承人對于遺囑、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議內(nèi)容或者被繼承不動產(chǎn)的分配協(xié)議有異議的，則此時無法適用“非公證繼承”登記，需要對于不動產(chǎn)繼承導入公證或者司法程序，對于被繼承不動產(chǎn)的繼承分配形成統(tǒng)一定論，再行辦理繼承登記。
?三、申請辦理“非公證繼承”登記的注意要點
?1. 在申請辦理前應先理清所有的第一順序繼承人
?由于目前申請辦理“非公證繼承”登記至少需要提交所有第一順序繼承人的相關材料，因此在準備申請登記材料前，首先應確定被繼承人或遺贈人的所有第一順序繼承人，尤其應關注是否存在《中華人民共和國民法典》第一千一百二十七條至第一千一百二十九條規(guī)定的，發(fā)生代位繼承、轉繼承或其他法定可視為第一順序繼承人的情況。
?2. 申請辦理“非公證繼承”登記的必要材料
《實施細則》第九條第一款規(guī)定：“申請不動產(chǎn)登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料?！钡谑臈l規(guī)定：“因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效法律文書?！钡谌藯l第一款規(guī)定：“申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當根據(jù)不同情況，提交下列材料：
① 不動產(chǎn)權屬證書；
② 買賣、互換、贈與合同；
?③ 繼承或者受遺贈的材料；
?④ 分割、合并協(xié)議；
?⑤ 人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書；
?⑥ 有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件；
?⑦ 相關稅費繳納憑證；
?⑧ 其他必要材料。
?綜合上述規(guī)定，申請辦理“非公證繼承”登記的必要材料至少應包括：
① 不動產(chǎn)權屬證書；
② 被繼承人或遺贈人的死亡證明；
?③ 全部涉及被繼承不動產(chǎn)的遺囑、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議或者全部第一順序繼承人關于被繼承不動產(chǎn)的分配協(xié)議；
?④ 登記申請人及其他第一順序繼承人的身份證明（已死亡的應提交死亡證明）；
?⑤ 登記申請人及其他第一順序繼承人與被繼承人或遺贈人的親屬關系證明；
?⑥ 其他材料。
如被繼承人或遺贈人生前與配偶有夫妻財產(chǎn)約定的，提交書面約定協(xié)議；又如涉及央產(chǎn)房繼承的，需要提供相應主管部門的批準文件等。
3. 關于幾類較為復雜的申請登記材料的分析說明
?1）關于被繼承人或遺贈人的死亡證明
?依據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的規(guī)定，死亡證明包括：醫(yī)療機構出具的死亡證明；公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等。這里明確列舉了三種登記機關可以直接認可的死亡證明形式，同時還存在“其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料”的兜底性條款。但在目前實踐當中，除前述明確列舉的三種死亡證明形式之外，諸如火化證明，村委會、居委會出具的死亡證明，被繼承人或遺贈人生前單位出具的死亡證明等材料，登記機關目前主流的觀點認為，從證明力角度而言，此類證明材料顯然無法達到前述明確列舉的三種死亡證明形式的確定性、權威性，不具有同等的證明效力，因此只能作為證明被繼承人或遺贈人死亡事實的間接證明，而無法作為直接證明獨立使用。如登記申請人僅能提供此類材料作為死亡證明，或者無法提供任何形式的材料作為死亡證明的，此時可向登記機關申請，適用《國務院關于開展營商環(huán)境創(chuàng)新試點工作的意見》的規(guī)定，由登記申請人按照告知承諾制，對于無法提供死亡證明的情況予以承諾。
?2）關于第一順序繼承人的身份證明
?對于在世的第一順序繼承人，只需按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中關于“身份證明”的要求，提交材料即可。
?而對于已經(jīng)去世的第一順序繼承人，則需要提交死亡證明用以作為身份證明。材料的要求標準與前述被繼承人或遺贈人的死亡證明一致，此處不再重復論述。
?3）關于第一順序繼承人與被繼承人或遺贈人親屬關系證明
?按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的規(guī)定，親屬關系證明包括：戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學證明，公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關親屬關系的材料等。
?相較于死亡證明，親屬關系證明在材料形式上更加多樣化，證明效力要求也相對放寬，多種證明材料均可以得到登記機關認可。登記申請人在準備相關材料時應拓寬思路，無需拘泥于某種特定形式，可在前述規(guī)定的親屬關系證明材料形式范疇內(nèi)，盡可能豐富地搜集準備。此外，如在窮盡所有路徑后，對于某第一順序繼承人與被繼承人或遺贈人的親屬關系證明仍難以提供的，此時同樣可向登記機關申請，適用《國務院關于開展營商環(huán)境創(chuàng)新試點工作的意見》的規(guī)定，由登記申請人按照告知承諾制，對于無法提供親屬關系證明的情況予以承諾。
?4）對于材料之中存在的一些瑕疵的處理
?在申請登記材料中，如果存在諸如不同材料中記載的同一被繼承人或繼承人名字存在同音不同字等差異，生卒年月日等日期信息存在差異等問題時，目前實踐中普遍的做法是，登記申請人可以向登記機關提出請求，通過進行書面情況說明，其他第一順序繼承人共同予以認可的方式，配合上述存在瑕疵的材料，予以補正。
?從筆者目前了解的情況來看，從2021年年底起，申請辦理“非公證繼承”登記的業(yè)務量呈現(xiàn)了明顯增長，社會中對此存在很大需求。但“非公證繼承”登記業(yè)務目前實際仍處于探索發(fā)展階段，也因此需要登記申請人在辦理過程中與登記機關積極配合，保持溝通協(xié)作，集思廣益，共同推進此項業(yè)務的發(fā)展成熟。
聯(lián)系客服
