今年4月份，萬(wàn)科全自持的租賃住房項(xiàng)目“翡翠書院”公布出租方案，其中90平方米精裝三居室月租金1.5萬(wàn)元，按照自持地塊單次租期最長(zhǎng)十年計(jì)算，需一次性付清180萬(wàn)元租金，“10年180萬(wàn)”的租金價(jià)格讓大多數(shù)人都吃驚不已，這么高的房租真的刷新了我們的想象力，很多人都預(yù)計(jì)萬(wàn)科這個(gè)房子估計(jì)會(huì)沒(méi)人租，然而事情卻出乎大家的意料，因?yàn)椴粌H萬(wàn)科的房子有人租，而且大多數(shù)都租出去了，于是大家不禁感嘆到底是貧窮限制了我們的想象力，還是富人實(shí)在太多了，萬(wàn)科天價(jià)房租卻大火這個(gè)根源究竟是什么？
一、大賣的天價(jià)租住房
根據(jù)澎湃新聞的報(bào)道，5月13日，萬(wàn)科方面透露的數(shù)據(jù)顯示，翡翠書院首推兩幢樓共計(jì)48套實(shí)現(xiàn)意向滿租，后續(xù)又加推一幢，總計(jì)72套房源。截至5月13日，最終達(dá)成首次試水超過(guò)80%的綜合出租率。去年4月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)以及北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知第五條指出，“企業(yè)自持商品住房租賃活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)化機(jī)制，不限定承租主體，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定”。
對(duì)此，萬(wàn)科翡翠書院此前給出的租金方案為：90平方米三居室的月租金為1.5萬(wàn)~1.8萬(wàn)元，180平方米以上的復(fù)式四居產(chǎn)品月租金為3萬(wàn)~4萬(wàn)元。據(jù)悉，翡翠書院的首批租戶中，包括經(jīng)緯中國(guó)的董事總經(jīng)理兼投資人錢坤、幻騰智能創(chuàng)始人王昊、36氪CEO馮大剛等。
而租了萬(wàn)科天價(jià)房的王昊自己表示：同等支出的情況下，享受到的生活品質(zhì)是完全不同的啊。我請(qǐng)銀行的朋友算了一筆賬，以翡翠書院的90平，10年180萬(wàn)租金為例，項(xiàng)目周邊新房在售單價(jià)8萬(wàn)+，首付200多萬(wàn)，月供約2萬(wàn)7，25年按揭下來(lái)總成本要1700多萬(wàn)。按現(xiàn)在的方案我能享受到高品質(zhì)的生活，卻不用占用我很多現(xiàn)金流，七十年慢慢租，挺好的。
萬(wàn)科表示：當(dāng)前翡翠書院主要有三種租期方案，分別為3年、5年、10年。大部分租戶選擇了10年的租期，首批租戶中僅有5戶選擇3年及5年。首批租戶先交納20%的定金作為合同履行的前提，在入住時(shí)再支付剩余的80%租金。
那么這個(gè)天價(jià)租房為啥銷量這么好？這背后的原因到底是什么？
二、為什么天價(jià)租房銷量那么好？
當(dāng)大家看到天價(jià)租房銷量這么好的時(shí)候，肯定很多人都會(huì)疑惑，這到底是為了什么？借用互聯(lián)網(wǎng)流行語(yǔ)的說(shuō)法是貧窮限制了我們的想象力嗎？其實(shí)非也，這體現(xiàn)出一個(gè)長(zhǎng)期以來(lái)被中國(guó)人所忽視的市場(chǎng)，這就是高端租房市場(chǎng)，中國(guó)的租房市場(chǎng)可以說(shuō)已經(jīng)有了幾十年的發(fā)展歷程，早在改革開(kāi)放初期，隨著中國(guó)人口的自由流動(dòng)加速，每天的衣食住行就成為了最大的問(wèn)題。
居住作為最重要的事情之一，對(duì)于流動(dòng)人口來(lái)說(shuō)租房就成為了一個(gè)最主要的需求，但是與大量的流動(dòng)人口來(lái)說(shuō)，租房市場(chǎng)卻是一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展滯后的市場(chǎng)，由于租售比長(zhǎng)期較低，導(dǎo)致了大多數(shù)人依靠房租收入難以獲得一個(gè)較合理的收入水平，所以房東對(duì)于租房市場(chǎng)的供給長(zhǎng)期都是低端供給，這也必然導(dǎo)致了大多數(shù)中國(guó)人只要條件允許都不會(huì)長(zhǎng)期租房，而是購(gòu)買自己所有的住房，在某種意義上來(lái)說(shuō)，正是因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展滯后，讓更多的人選擇了買房而不是租房。
總結(jié)來(lái)看，租房有著四大難以解決的痛點(diǎn)：
痛點(diǎn)1：租房極度缺乏安全感。由于中國(guó)長(zhǎng)期租房市場(chǎng)供給者都是C端，而不是企業(yè)，所以導(dǎo)致了租房者所對(duì)接的都是一個(gè)個(gè)房東，這些C端房東所組成的市場(chǎng)就是這些市場(chǎng)極度缺乏管理，由于管理的極為缺乏，導(dǎo)致了市場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的模式，房東擅自漲價(jià)、趕走租客甚至直接違約的行為屢見(jiàn)不鮮，這些行為導(dǎo)致了租客有著極大的心理不安全感，總覺(jué)得租房難以安心，所以這種不安全感又逆向?qū)е铝耸袌?chǎng)的發(fā)展滯后。
痛點(diǎn)2：租房沒(méi)有歸屬感。由于租房的管理問(wèn)題，以及房東肆意漲價(jià)的問(wèn)題，直接導(dǎo)致了大家對(duì)于租房的一種不確定性，由于房子難以長(zhǎng)期租住，導(dǎo)致了大家都不敢購(gòu)置較好的家用電器和家具，為了避免搬家的痛苦，大多數(shù)人都選擇得過(guò)且過(guò)，租房過(guò)日子湊合過(guò)基本上都成為了大多數(shù)租房者的常態(tài)。
痛點(diǎn)3：租房沒(méi)有戶口和教育資源。在中國(guó)房地產(chǎn)除了房子的居住之外，還有很多其他的附加資源，比如說(shuō)戶口資源，比如說(shuō)教育資源，由于長(zhǎng)期租售同權(quán)問(wèn)題沒(méi)能得到解決，導(dǎo)致了租房幾乎不可以落戶（在上海等少數(shù)地區(qū)可以落社區(qū)公共戶），而子女上學(xué)則更難解決。
痛點(diǎn)4：租房的房子升值問(wèn)題。在中國(guó)人看來(lái)，其實(shí)租房還有一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，這就是這些年來(lái)，房地產(chǎn)的價(jià)格一直是處于一個(gè)上漲的態(tài)勢(shì)中，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，你付出了較高的房租，卻沒(méi)有把錢花在自己的資產(chǎn)上，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)卻無(wú)法享受房屋升值所帶來(lái)的資產(chǎn)保值增值。
那么我們針對(duì)這個(gè)痛點(diǎn)再來(lái)看萬(wàn)科的這個(gè)長(zhǎng)租房就會(huì)發(fā)現(xiàn)為什么它那么受歡迎，首先，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，中國(guó)有一批白領(lǐng)精英也就是我們所說(shuō)的互聯(lián)網(wǎng)新貴們，一方面，他們的收入水平很高，另一方面，他們的資產(chǎn)很可能大部分都投入到公司的運(yùn)營(yíng)中去，所以他們很難拿出足夠的錢買房，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)租房是一種不是選擇的選擇，這就是高端租房人群的存在。
再來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)的供給，由于萬(wàn)科的房子是由萬(wàn)科進(jìn)行統(tǒng)一管理，所以也就不存在了安全感的問(wèn)題，由于不存在房東這個(gè)C端人群，而是由萬(wàn)科來(lái)取而代之，從而從制度上規(guī)避了租客缺乏安全感的情況，再加上基本上租期只有5戶選擇了3-5年短租期，巨大多數(shù)租戶都是選擇10年的長(zhǎng)租期，這樣就避免了房子的歸屬感問(wèn)題，從而將租房痛點(diǎn)的兩個(gè)心理問(wèn)題解決了。而由于國(guó)家在政策層面所推出的租售并舉的政策，讓租房也能夠享受買房類似的福利政策，從而解決了戶口、教育等房地產(chǎn)附加資源的問(wèn)題。
最后一個(gè)痛點(diǎn)看似無(wú)解，其實(shí)也不盡然，主要原因是如果問(wèn)什么行業(yè)的造富能力超越房地產(chǎn)行業(yè)的話，那么無(wú)疑就是互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)了，由于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的造富能力，租房讓這些租客能夠把大筆的資金投入自己的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)中去，那么在未來(lái)其獲得更高收益的可能性也是存在的，從而解決了第四個(gè)痛點(diǎn)。
我們可以預(yù)判，未來(lái)隨著萬(wàn)科試點(diǎn)的成功，高端租房的市場(chǎng)將有可能被打開(kāi)，解決高端人群居住問(wèn)題的高端租房將會(huì)起到示范效應(yīng)，帶動(dòng)更多地企業(yè)進(jìn)入租房租賃市場(chǎng)，從而增加B端供給者的規(guī)模，讓市場(chǎng)變得更加完善，所以租房市場(chǎng)的起飛將變得更加值得期待。
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