近年來，伴隨著我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)中介市場的規(guī)模在短期內(nèi)迅速擴(kuò)大。中介機(jī)構(gòu)提供的居間服務(wù)在促進(jìn)房地產(chǎn)交易、盤活存量房市場、維護(hù)市場主體合法權(quán)益等方面日益發(fā)揮著不可替代的重要作用。但因相關(guān)法律規(guī)范和監(jiān)管制度體系相對滯后，以及房地產(chǎn)中介行業(yè)自身建設(shè)等方面存在的局限與問題，房地產(chǎn)居間合同糾紛呈持續(xù)高發(fā)態(tài)勢，在較大程度上影響了房地產(chǎn)交易的順利進(jìn)行，損害了部分市場主體的合法權(quán)益，也給房地產(chǎn)中介行業(yè)的形象帶來不良影響。房地產(chǎn)居間服務(wù)市場中存在的一些突出問題，已經(jīng)引起了社會各方面的高度關(guān)注。本白皮書擬充分挖掘司法數(shù)據(jù)資源，對近五年來我院及我院轄區(qū)法院（包括黃浦區(qū)、楊浦區(qū)、虹口區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)、崇明縣法院，以及原靜安區(qū)、原閘北區(qū)法院等十家法院）審理的房地產(chǎn)居間合同糾紛案件進(jìn)行較全面的統(tǒng)計分析，對當(dāng)前房地產(chǎn)居間服務(wù)市場存在的突出問題及深層原因作一梳理，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的對策建議，供相關(guān)主管部門、行業(yè)組織、企業(yè)及社會公眾參考，以更好地維護(hù)市場主體的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
一、案件基本情況
從2011年至2015年，我院及我院轄區(qū)法院共受理房地產(chǎn)居間合同糾紛5827件，其中一審案件5203件，二審案件624件；審結(jié)此類案件5767件，其中一審案件5141件，二審案件626件；涉案標(biāo)的人民幣（以下幣種均為人民幣）285,921,946.90元。從司法審判實踐及相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)居間合同糾紛案件主要有以下四個方面的特點：
（一）案件數(shù)量隨著房地產(chǎn)市場波動而上下起伏
從收案數(shù)量來看，近年來房地產(chǎn)居間合同糾紛案件收案量總體平穩(wěn)，但有小幅波動趨勢。從一審案件看，2011-2015年十家轄區(qū)法院的收案總量分別為1156件、907件、1068、974件、1098件；從二審案件來看，2011-2015年我院受理的二審案件數(shù)量分別為136件、142件、106件、120件、120件。從收案數(shù)量上下波動的具體態(tài)勢看，二審案件和一審案件收案量曲線（見圖一）的波峰、波谷恰好錯開——這主要是由二審案件的收案時間較一審案件相對滯后的客觀規(guī)律決定的——但從總體上看，一二審案件的收案數(shù)量都呈現(xiàn)出逐年上下波動的特點。
近年來房地產(chǎn)居間合同糾紛案件逐年上下波動，主要受到近年來房地產(chǎn)市場每年均有小幅波動的總體態(tài)勢影響。從房地產(chǎn)居間合同糾紛和各類型房地產(chǎn)糾紛案件收案總量的對比中（見圖二）也可以看出，居間合同糾紛案件的收案量走勢與整體房地產(chǎn)糾紛案件的收案量走勢是基本同步的。
（二）糾紛表現(xiàn)形式相對集中，但有新的擴(kuò)展
在傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)居間合同糾紛主要表現(xiàn)為中介機(jī)構(gòu)要求買賣雙方支付傭金和買賣雙方拒絕支付傭金（在訴訟中主要表現(xiàn)為要求中介機(jī)構(gòu)返還被充作傭金的意向金或定金）這兩種案件類型。近年來，在上述兩類案件之外，又增加了兩種新的案件類型：第一種新類型案件是中介機(jī)構(gòu)訴請買賣雙方或一方支付違約金的案件。其表現(xiàn)形式是出賣人與中介機(jī)構(gòu)簽訂“獨家委托協(xié)議”后，又通過其他中介將系爭房屋賣出或者嗣后拒絕賣房所引發(fā)的違約類案件。此類案件中，如何認(rèn)定“獨家委托協(xié)議”的效力，需要人民法院結(jié)合具體案情認(rèn)真分析研究。第二種新類型案件是委托人訴請中介機(jī)構(gòu)賠償損失的糾紛，其表現(xiàn)形式主要有三種：一是中介機(jī)構(gòu)核實房源信息有誤，導(dǎo)致買受人付款后既無法取得房屋又不能收回房款，要求中介機(jī)構(gòu)賠償損失的案件；二是中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)任或離任工作人員收取買受人定金或房款后下落不明，導(dǎo)致出賣人無法追回房款，要求中介機(jī)構(gòu)予以賠償?shù)陌讣?；三是因中介機(jī)構(gòu)過錯導(dǎo)致房地產(chǎn)交易未成，買賣中一方訴請中介機(jī)構(gòu)賠償預(yù)期差價損失的案件。上述幾類賠償類案件中，如何準(zhǔn)確把握中介機(jī)構(gòu)的注意義務(wù)，合理分配委托方、中介機(jī)構(gòu)及直接侵權(quán)人之間的責(zé)任，同樣考驗著司法者的理論和實踐智慧。
（三）涉案標(biāo)的通常較小，但問題交織、矛盾復(fù)雜
從當(dāng)事人之間爭議標(biāo)的的金額大小來看，除賠償損失類案件涉案標(biāo)的相對較大外，房地產(chǎn)居間合同糾紛案件的涉案標(biāo)的額通常較小。根據(jù)此次司法統(tǒng)計，在我院及轄區(qū)法院審理的房地產(chǎn)居間合同糾紛案件中，每個案件的平均涉案標(biāo)的額僅為49,578.97元，在民商事案件中處于相對較低的水平。但從審判實踐來看，此類案件中雙方當(dāng)事人有爭議的問題極多，矛盾對立情況通常較為嚴(yán)重，依法妥善處理好此類糾紛存在不小的難度。除上文第（二）部分提到的有關(guān)法律適用方面的問題爭議外，此類案件中雙方當(dāng)事人往往就相關(guān)案件事實的認(rèn)定存在很多爭議，主要包括：中介機(jī)構(gòu)有沒有將與訂立合同相關(guān)的重要事實如實告知委托人；有沒有就購房資格、交易稅費(fèi)、首付比例、貸款期限及額度、傭金減免等事項向委托人作出相關(guān)承諾；有沒有利用其優(yōu)勢地位對買賣雙方進(jìn)行欺詐、脅迫，損害買賣雙方合法權(quán)益等。由于不少中介機(jī)構(gòu)的內(nèi)部管理和服務(wù)流程較為混亂，買賣雙方又較少及時固定相關(guān)證據(jù)，導(dǎo)致糾紛發(fā)生后雙方各執(zhí)一詞，人民法院準(zhǔn)確查明涉案事實面臨不少實際困難。此外，多數(shù)房地產(chǎn)居間合同糾紛案件都是在相關(guān)房地產(chǎn)交易未成后而涉訟的，委托人因為先前交易未成或被對方追究違約責(zé)任已經(jīng)受到一定損失，故在與中介機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)解決居間合同糾紛時往往帶有較大的對立情緒，給人民法院的和解調(diào)解工作造成一定障礙。
（四）調(diào)解撤訴率相對較高，多數(shù)糾紛得到依法妥善解決
根據(jù)上文所述，要妥善處理好房地產(chǎn)居間合同糾紛案件并不容易。但客觀而言，因所涉標(biāo)的金額通常不大，故此類糾紛也給當(dāng)事人雙方互諒互讓、和平解決矛盾糾紛留下了一定的空間。因此，在司法實踐中，我院及轄區(qū)法院都把房地產(chǎn)居間合同糾紛作為和解調(diào)解工作的一項重點，加大相關(guān)法律釋明和勸解引導(dǎo)工作的力度，盡可能促成雙方當(dāng)事人理性解決矛盾糾紛。實踐證明，這項工作在總體上取得了較好的效果。根據(jù)此次司法統(tǒng)計，近五年來十家轄區(qū)法院審理的一審房地產(chǎn)居間合同糾紛案件的總調(diào)撤率達(dá)到了69.8%；個別法院的調(diào)撤率甚至已接近90%。二審中，經(jīng)我院法官繼續(xù)做當(dāng)事人的工作，房地產(chǎn)居間合同糾紛二審案件的調(diào)撤率也達(dá)到了23.48%，超過了房地產(chǎn)糾紛案件的總體調(diào)撤水平。上述數(shù)據(jù)說明，經(jīng)過我院及轄區(qū)法院廣大法官的不懈努力，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)居間合同糾紛案件都能以調(diào)解和解等方式得到圓滿妥善的解決。
二、審判中發(fā)現(xiàn)的問題
雖然從案件處理的最終結(jié)果來看，通過人民法院的調(diào)解、和解或依法裁判，絕大多數(shù)房地產(chǎn)居間合同糾紛都能得到較為妥善的解決，但此類糾紛中反映出來的當(dāng)前房地產(chǎn)居間服務(wù)市場存在的一系列問題，不僅給房地產(chǎn)交易主體的合法權(quán)益造成了現(xiàn)實的損害，而且在很大程度上干擾了正常的市場交易秩序，從長遠(yuǎn)來看不利于房地產(chǎn)居間市場乃至整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要相關(guān)方面引起高度重視。
（一）因中介機(jī)構(gòu)疏于盡職調(diào)查，造成購房者錢款損失的糾紛有所增多
在審判實踐中發(fā)現(xiàn)，近年來因個別中介機(jī)構(gòu)未盡必要的信息核查義務(wù)，導(dǎo)致買受人在房地產(chǎn)權(quán)利存在重大瑕疵或系爭房屋已實際出售的情況下與惡意出賣人（有的案件中所謂的出賣人本身就是詐騙犯罪分子）簽訂買賣合同、支付全部或部分房款，造成大額錢款無法追回，買受人遭受重大損失的案件有所增多。如在我院審理的一起案件中，買受人在支付定金后才發(fā)現(xiàn)出賣人提供的授權(quán)委托書實系偽造。經(jīng)查，該房屋原系出賣人與其他四名案外人共有，且系爭房屋在此次交易前已被全體產(chǎn)權(quán)人對外出售，故本案中所謂的出賣人實際是以偽造的公證委托文書行詐騙錢款之實。顯然，該案中相關(guān)中介機(jī)構(gòu)未盡到必要的信息核查義務(wù)，并因此給買受人造成了重大損失，其失職行為與買受人利益受損具有一定的因果關(guān)系。據(jù)此，我院終審判決該房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)賠償買受人相關(guān)定金損失（該案被《最高人民法院公報》錄用為公報案例）。我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)居間活動中，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)盡到專業(yè)、勤勉的注意義務(wù)。除了要審查房地產(chǎn)權(quán)利是否真實完整，還需對標(biāo)的物是否存在重大質(zhì)量瑕疵、交易主體的信用狀況與支付能力、交易主體的身份信息及相關(guān)文書資料的真實性等進(jìn)行審慎核查，以確保房地產(chǎn)買賣合同真實有效，并能夠?qū)嶋H履行。
（二）因中介機(jī)構(gòu)虛假宣傳或不當(dāng)承諾，導(dǎo)致交易不成或買賣雙方額外支出費(fèi)用的情況多發(fā)易發(fā)
由于不少中介機(jī)構(gòu)服務(wù)流程不夠規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，部分從業(yè)人員對相關(guān)法律法規(guī)和政策情況掌握不全，導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)在與買賣雙方“背對背”溝通過程中容易出現(xiàn)信息傳遞不對稱現(xiàn)象，為后續(xù)交易中的糾紛產(chǎn)生埋下了隱患。更為嚴(yán)重的是，為片面追求業(yè)績、獲取高額傭金，少數(shù)中介機(jī)構(gòu)存在故意隱瞞重要事實，提供虛假情況，或進(jìn)行不當(dāng)承諾等現(xiàn)象。常見的情況是，為打消購房者在限購、限貸、稅費(fèi)等方面的合理顧慮，不少中介機(jī)構(gòu)會以口頭方式承諾可以幫助購房者規(guī)避限購政策、做低交易稅費(fèi)、提高貸款額度等。因上述承諾大多涉及違法違規(guī)操作，因此，一旦相關(guān)承諾在后續(xù)無法操作成功，就有可能直接導(dǎo)致系爭房屋交易不成，相關(guān)矛盾糾紛亦由此產(chǎn)生。如在我院審理的一起案件中，因交易標(biāo)的本身價值較高，故依法應(yīng)當(dāng)繳納的交易稅費(fèi)亦相對較多，但為促成交易，中介機(jī)構(gòu)工作人員不顧實際情況向買賣雙方承諾可以做低房價，確保系爭房屋以普通住宅賣出。但中介機(jī)構(gòu)做低的房價最終并未通過主管部門的審核，為此雙方不得不重新協(xié)商簽訂新的買賣合同，不僅人為拉長了房屋買賣的周期，而且買受人亦以中介機(jī)構(gòu)造成其多付稅費(fèi)為由拒絕支付傭金。
（三）部分中介機(jī)構(gòu)利用優(yōu)勢地位損害委托人合法權(quán)益的情況時有發(fā)生
在審判中發(fā)現(xiàn)，部分中介機(jī)構(gòu)及其工作人員存在濫用其優(yōu)勢地位，通過壟斷信息、制定不公平的合同條款等手段，惡意損害委托人合法權(quán)益的情況。
一是利用合同格式條款免除自身責(zé)任，加重委托人的義務(wù)。實踐中，不少中介機(jī)構(gòu)都在其提供的居間合同格式條款中規(guī)定，因房屋權(quán)利瑕疵、質(zhì)量瑕疵或交易雙方違反限購限貸政策等原因?qū)е陆灰撞怀傻?，相關(guān)責(zé)任由買賣雙方自行承擔(dān)。此類條款即涉嫌免除了中介機(jī)構(gòu)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同義務(wù)，而過分加重了買受人的注意義務(wù)。同時，在居間合同簽訂過程中，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)都未按照相關(guān)法律規(guī)定提示對方注意相關(guān)條款，甚至刻意對相關(guān)條款進(jìn)行淡化處理。訴訟中，如果中介機(jī)構(gòu)不能提供證據(jù)證明其已采取合理方式提請對方注意，相關(guān)條款通常應(yīng)被認(rèn)定為無效。
二是利用“獨家委托”協(xié)議限制出賣人的締約自由。為吸引客源，不少中介機(jī)構(gòu)近年來陸續(xù)推出了“獨家委托、限時包銷、到期簽賠”的經(jīng)營模式。對于此類合同的效力，目前學(xué)界的通說認(rèn)為，如果合同是經(jīng)雙方當(dāng)事人自愿平等協(xié)商后達(dá)成，約定的權(quán)利義務(wù)基本對等，也沒有違反法律禁止性規(guī)定的情形，一般不能否定合同的效力；但如果合同約定的權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重不對等，或者違反了法律的禁止性規(guī)定，則此類合同即應(yīng)屬無效。在我院審理的一起案件中，居間合同約定，只要中介機(jī)構(gòu)招攬的購房意向人的報價達(dá)到一定金額，出賣人就不得拒絕簽訂房屋買賣合同，否則應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)雙倍返還定金。我們認(rèn)為，交易價格雖然是影響房屋買賣的一個重要因素，但并非出賣人決定交易與否的唯一考量因素，涉案合同僅以價格因素就剝奪了出賣人對于交易對象的選擇權(quán)，不當(dāng)?shù)叵拗屏顺鲑u人的締約能力，故相關(guān)約定應(yīng)屬無效。
三是濫用居間期間保管產(chǎn)權(quán)證書及網(wǎng)簽備案等合同權(quán)利，謀取合同之外的非法利益。有當(dāng)事人反映，在房地產(chǎn)買賣合同及居間合同解除后，部分中介機(jī)構(gòu)會繼續(xù)占有出賣人委托其保管的房屋產(chǎn)權(quán)證書，并利用出賣人急于取回產(chǎn)證另有他用的不利處境，迫使出賣人簽署對其不利的協(xié)議，支付一筆合同之外的額外費(fèi)用，或者要求出賣人從中介機(jī)構(gòu)處高息貸款等。此外，有部分中介機(jī)構(gòu)未經(jīng)買賣雙方同意即惡意為當(dāng)事人辦理網(wǎng)簽合同備案，或者在買賣雙方一致同意撤銷網(wǎng)簽備案的情況下拒絕撤銷，給買賣雙方的后續(xù)交易人為制造障礙，以達(dá)到其合同之外的不正當(dāng)目的。
（四）居間服務(wù)流程不規(guī)范、服務(wù)不到位的問題較為突出
除前文提到的信息調(diào)查和告知義務(wù)落實不到位等問題外，當(dāng)前房地產(chǎn)居間服務(wù)市場中操作流程不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量不高的問題較為突出，這既影響了市場參與主體的客戶體驗，也是導(dǎo)致居間合同糾紛頻發(fā)的一項重要原因。
一是合同文本不規(guī)范。目前，中介機(jī)構(gòu)在居間活動中使用相關(guān)部門發(fā)布的《上海市房地產(chǎn)居間合同示范文本》的較少，而是廣泛使用各機(jī)構(gòu)自行制作的版本。但此類合同文本大多存在必備內(nèi)容不完整、重要事項約定不明、權(quán)利義務(wù)不對等問題，導(dǎo)致相關(guān)矛盾糾紛多發(fā)易發(fā)。此外，不少中介機(jī)構(gòu)對合同文書的制作、修改及簽署均較為隨意，導(dǎo)致不同文書之間約定不一致或者相互矛盾的情況較多，給確定各方權(quán)利義務(wù)增加了新的障礙。
二是資金收取方式較隨意。部分中介機(jī)構(gòu)在帶領(lǐng)看房時即要求客戶支付意向金，交易未成后又以意向金已轉(zhuǎn)為違約金等理由拒絕退還。有的中介機(jī)構(gòu)經(jīng)辦人員向交易雙方口頭承諾傭金可以減免，但事后又以公司制度不允許減免等理由拒絕承認(rèn)。此外，多數(shù)居間合同中對傭金是否包括相關(guān)必要費(fèi)用等未作約定，但在協(xié)助買賣雙方辦理貸款及過戶等手續(xù)時，中介機(jī)構(gòu)又經(jīng)常要求委托人支付各種名目的額外費(fèi)用。有的中介機(jī)構(gòu)工作人員還存在私下向委托人討要好處費(fèi)的情況。
三是違規(guī)操作問題嚴(yán)重。為兌現(xiàn)不當(dāng)承諾，讓本不符合交易條件的當(dāng)事人完成房地產(chǎn)交易，中介機(jī)構(gòu)及其工作人員大多會誘導(dǎo)、教唆或協(xié)助買賣雙方采取簽訂“陰陽合同”、開具虛假證明、偽造相關(guān)證件等違法違規(guī)手段，規(guī)避相關(guān)法律適用和行政監(jiān)管。相關(guān)做法游走在合法與非法之間，增加了交易不成和引發(fā)其他矛盾糾紛的風(fēng)險。
四是后續(xù)服務(wù)不到位。目前，本市范圍內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)大多實行“先收費(fèi)，后服務(wù)”的經(jīng)營模式，但不少中介機(jī)構(gòu)在收取傭金之后，后續(xù)服務(wù)往往不能及時跟進(jìn)。在后續(xù)交易環(huán)節(jié)，協(xié)助貸款、滌除抵押、遷移戶口、水電煤等設(shè)施過戶、查驗交房、尾款結(jié)算等環(huán)節(jié)的服務(wù)承諾大多兌現(xiàn)不到位，導(dǎo)致買賣雙方的客戶體驗較差，對居間服務(wù)的滿意度不高，并以此為由拒絕支付傭金或要求減免費(fèi)用。
（五）部分中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理混亂，從業(yè)人員素質(zhì)有待提高
審判中發(fā)現(xiàn)，不少中介機(jī)構(gòu)在內(nèi)部管理制度上存在重大缺失，或者制度執(zhí)行嚴(yán)重流于形式，加之從業(yè)人員總體素質(zhì)不高，因此，實踐中中介機(jī)構(gòu)工作人員無視公司制度和法規(guī)紀(jì)律，為獲取非法利益鋌而走險的事件時有發(fā)生。比如，近年來中介機(jī)構(gòu)工作人員收取服務(wù)對象交付的定金或房款后攜款潛逃，受害人為此訴請中介機(jī)構(gòu)給予賠償?shù)陌讣遮呍龆?；實踐中還曾發(fā)生過中介機(jī)構(gòu)工作人員與犯罪分子合謀，利用房地產(chǎn)買賣形式詐騙購房者錢財?shù)陌讣?。此外，中介機(jī)構(gòu)工作人員離職后仍繼續(xù)以中介機(jī)構(gòu)名義從事居間服務(wù)的現(xiàn)象也較為突出。因員工離職屬于中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部人事變動，如果中介機(jī)構(gòu)不及時通知交易雙方，交易雙方很難及時獲知，且部分離職員工仍持有印有公司LOGO的合同文本及其他相關(guān)文件，故交易雙方通常有理由相信其仍是該中介機(jī)構(gòu)的工作人員。如果交易雙方在其指導(dǎo)下達(dá)成交易或?qū)㈠X款支付給離職員工，通常應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該離職員工構(gòu)成對中介機(jī)構(gòu)的表見代理，相關(guān)行為的法律后果仍應(yīng)由中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
三、相關(guān)對策與建議
根據(jù)上文分析的情況，對加強(qiáng)房地產(chǎn)居間服務(wù)市場監(jiān)管，維護(hù)市場主體合法權(quán)益，預(yù)防和減少房地產(chǎn)居間合同糾紛提出以下四點意見和建議：
（一）進(jìn)一步完善相關(guān)法律制度
我國現(xiàn)行法律法規(guī)中專門針對房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范數(shù)量甚少，《合同法》雖對“居間合同”進(jìn)行了專章規(guī)定，但僅有四個條文，相關(guān)規(guī)定過于原則，缺乏可操作性。工商、房管等部門雖相繼出臺了一些相關(guān)的規(guī)范性文件，但因效力層次較低，且存在規(guī)定不一致等現(xiàn)象，在實踐中未得到經(jīng)紀(jì)行業(yè)及社會公眾的應(yīng)有重視。由于相關(guān)法律制度不完善，導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)一直處于比較籠統(tǒng)、模糊的尷尬境地，不僅使人民法院在審理相關(guān)糾紛時難以準(zhǔn)確把握，而且也在相當(dāng)程度上制約了房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范運(yùn)行與健康發(fā)展。為此，建議立法機(jī)關(guān)和相關(guān)部門著眼于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展和現(xiàn)實需要，進(jìn)一步制定和完善符合房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展實際、內(nèi)容完整、操作性較強(qiáng)的相關(guān)法律和規(guī)范制度，進(jìn)一步明確細(xì)化中介機(jī)構(gòu)在居間服務(wù)各環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和相關(guān)責(zé)任，以更好地發(fā)揮法律制度的規(guī)范、引導(dǎo)、預(yù)見功能，保障房地產(chǎn)中介市場乃至整個房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
（二）進(jìn)一步加強(qiáng)政府行政監(jiān)管
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本市針對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管實行“工商部門準(zhǔn)入、行為管理，房管部門備案管理，價格、人保等部門按照職責(zé)分工分別負(fù)責(zé)相關(guān)管理”的工作模式。從實踐來看，不少中介機(jī)構(gòu)及其工作人員善于利用監(jiān)管機(jī)構(gòu)“各管一攤”的特點，采取各種較為隱蔽的方式規(guī)避相關(guān)主管部門的監(jiān)管，損害了市場主體的合法權(quán)益。因此，建議相關(guān)部門進(jìn)一步健全信息共享機(jī)制，探索建立相對統(tǒng)一的房地產(chǎn)居間活動違法違規(guī)行為舉報投訴平臺，暢通違法違規(guī)行為的通報、移送渠道，確保各類違法違規(guī)行為能夠被及時發(fā)現(xiàn)、及早處置；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介市場執(zhí)法聯(lián)動機(jī)制建設(shè)，相關(guān)部門在執(zhí)法工作中密切銜接配合，共同加大對房地產(chǎn)中介市場行為的監(jiān)督管理力度。對于房地產(chǎn)居間活動中多發(fā)易發(fā)、人民群眾反映強(qiáng)烈的突出問題，要進(jìn)一步加大專項整治力度，確保“發(fā)現(xiàn)一起，查處一起；查處一起，警示一批”。同時，可探索建立中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員信用檔案制度，對嚴(yán)重違反法律規(guī)定和行業(yè)規(guī)范的機(jī)構(gòu)和個人，探索采取納入信用檔案“黑名單”、媒體曝光、取消從業(yè)資格等措施，依法嚴(yán)肅懲處。
（三）切實加強(qiáng)行業(yè)自律
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步健全內(nèi)部管理體系，切實提高人員招錄、管理和培訓(xùn)工作的水平，推動從業(yè)人員綜合素質(zhì)和服務(wù)水平不斷提升。同時，要切實發(fā)揮行業(yè)組織自我管理、自我教育、自我提高的作用，推動房地產(chǎn)中介行業(yè)整體能級提升。建議在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)協(xié)會的帶領(lǐng)下，深化對房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的理論研究和實踐探索，推動房地產(chǎn)居間服務(wù)在內(nèi)容、程序、收費(fèi)等方面形成更加統(tǒng)一規(guī)范的高標(biāo)準(zhǔn)，樹立行業(yè)良好形象。相關(guān)行政主管部門或行業(yè)協(xié)會應(yīng)以加強(qiáng)房地中介服務(wù)的契約管理為重點，盡快制定更為細(xì)化明確，更加符合市場需求的房地產(chǎn)居間合同示范文本，并切實加強(qiáng)對示范文本實際使用情況的監(jiān)督檢查，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)居間合同的規(guī)范化水平。同時，可由相關(guān)主管部門或行業(yè)協(xié)會牽頭，定期組織開展正規(guī)化、專業(yè)化的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提升從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)能力。
（四）進(jìn)一步加強(qiáng)相關(guān)法制宣傳
審判中發(fā)現(xiàn)，除了國家政策變動及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)不到位等因素外，房地產(chǎn)買賣當(dāng)事人風(fēng)險意識不足、對相關(guān)法律規(guī)定不了解、對政策的影響后果缺乏合理預(yù)期等，也是房地產(chǎn)居間合同糾紛產(chǎn)生的重要原因之一。因此，房地產(chǎn)市場主體應(yīng)切實增強(qiáng)對相關(guān)法律政策的學(xué)習(xí)了解，進(jìn)一步提高風(fēng)險意識，審慎參與房地產(chǎn)市場交易。相關(guān)職能部門、宣傳機(jī)構(gòu)、基層組織等也應(yīng)通過報紙、電視等多種有效方式，加強(qiáng)對房地產(chǎn)相關(guān)法律及最新政策的宣傳，使廣大群眾更好地了解與房地產(chǎn)交易有關(guān)的法律常識、國家政策、交易流程等，對自身享有的權(quán)利和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)有更加清晰明確的認(rèn)知。只有通過各方面的共同努力，合力促進(jìn)房地產(chǎn)市場主體理性決策，依法維權(quán)，才能從源頭上預(yù)防和減少房地產(chǎn)糾紛的發(fā)生。
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