| 規(guī)范房產(chǎn)中介行為 妥處居間合同糾紛 |
| ——江蘇張家港法院關(guān)于居間合同糾紛案件審理情況的調(diào)研報(bào)告 |
近年來(lái)，房產(chǎn)中介公司與委托人之間發(fā)生的居間合同糾紛呈現(xiàn)出多發(fā)、復(fù)雜和多元化等特點(diǎn)。江蘇省張家港市人民法院成立課題組，對(duì)2016年至2018年3月該院審理的涉房產(chǎn)居間合同糾紛案件進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研，解析了案件特點(diǎn)、成因并提出了對(duì)策建議。
一、基本情況
張家港法院2016年共受理居間合同糾紛案件115件，結(jié)案107件；2017年收案300件，結(jié)案282件；2018年一季度收案 92件，結(jié)案56件。該類案件存在以下特點(diǎn)：
1.案件數(shù)量增長(zhǎng)迅猛，且呈逐年遞增態(tài)勢(shì)。從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，該類案件數(shù)量逐年遞增，2017年相比2016年，收案數(shù)量同比上升160.87%，而2018年一季度的收案就已靠近100件，接近2016年全年收案數(shù)量。
2.涉案標(biāo)的額較小，但糾紛爭(zhēng)議較多。該院居間合同糾紛案件涉案標(biāo)的額多為數(shù)千元至一萬(wàn)余元不等，標(biāo)的額較小，但涉及的爭(zhēng)議焦點(diǎn)較多，如中介公司是否存在口頭承諾的服務(wù)事項(xiàng)，合同履行中中介服務(wù)是否到位，委托人是否存在避開(kāi)中介公司私下交易的問(wèn)題，除了書(shū)面合同載明的中介費(fèi)外是否存在口頭約定的收費(fèi)優(yōu)惠等。
3.受市場(chǎng)和政策的影響較大。隨著近年來(lái)房產(chǎn)價(jià)格的不斷波動(dòng)，房屋出售方因價(jià)格上漲而毀約的情況有所增多，居間糾紛也隨之增多。另外，由于本地出臺(tái)房產(chǎn)新政，規(guī)定取得所有權(quán)證的房產(chǎn)兩年內(nèi)不得上市交易，導(dǎo)致一些房屋買賣合同簽訂后被解除，買賣雙方可能已無(wú)糾葛，但中介公司認(rèn)為前期已從事居間服務(wù)理應(yīng)獲得相應(yīng)的費(fèi)用，而買賣雙方認(rèn)為是因政策原因?qū)е轮薪榉?wù)終止自己不應(yīng)付費(fèi)，因此產(chǎn)生大量糾紛。
二、原因分析
1.居間合同條款格式化，影響雙方自由約定。中介公司往往提供固定格式的《房屋買賣協(xié)議》，涉及居間的內(nèi)容也以格式條款在協(xié)議中簡(jiǎn)單載明：簽訂本協(xié)議后，即視中介成功，買賣雙方各承擔(dān)總房?jī)r(jià)1%的中介費(fèi)等。該格式條款嚴(yán)重限制了居間雙方的約定范圍。一旦買賣雙方在協(xié)議上簽名，中介公司便有理由主張總房?jī)r(jià)1%的中介費(fèi)。而事實(shí)上居間雙方往往會(huì)口頭約定中介費(fèi)打折、中介服務(wù)包括協(xié)助過(guò)戶等，但這些口頭約定未轉(zhuǎn)化成書(shū)面承諾，一旦中介公司反悔，委托人往往“口說(shuō)無(wú)憑”，糾紛就此產(chǎn)生。
2.買賣雙方法律意識(shí)不強(qiáng)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范。買賣雙方普遍存在法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱的問(wèn)題，表現(xiàn)為未全面了解房屋權(quán)屬狀態(tài)就草率交易；過(guò)于輕信中介公司的口頭承諾，未將中介費(fèi)的打折約定等寫(xiě)進(jìn)書(shū)面合同；合同意識(shí)淡薄，不詳細(xì)閱讀、磋商合同內(nèi)容便盲目簽約。
3.中介公司服務(wù)缺乏規(guī)范，專業(yè)素養(yǎng)不足。個(gè)別中介公司明知房屋產(chǎn)權(quán)為共同共有甚至產(chǎn)權(quán)為他人，仍然輕信委托人的口頭保證，促成買賣雙方交易，導(dǎo)致最終因無(wú)權(quán)處分、無(wú)權(quán)代理等造成合同無(wú)效或者難以履行。在房屋被抵押、查封等情況下，一些中介公司未認(rèn)真核實(shí)房屋的權(quán)屬狀態(tài)即促成交易，造成委托人損失。少數(shù)中介公司則急于求成，口頭承諾幫助購(gòu)房者規(guī)避限購(gòu)、房貸等政策，一旦承諾無(wú)法兌現(xiàn)，便引發(fā)矛盾。
4.中介行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，監(jiān)管有待加強(qiáng)。房產(chǎn)中介設(shè)立的門檻較低，只需要注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可，其從業(yè)人員也沒(méi)有條件限制，導(dǎo)致中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，從業(yè)人員良莠不齊。個(gè)別中介機(jī)構(gòu)利欲熏心，采取多種較為隱蔽的方式規(guī)避監(jiān)管，擾亂市場(chǎng)交易秩序，相關(guān)監(jiān)管機(jī)制有待完善，監(jiān)管力度有待加大。
5.相關(guān)法律規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，操作性不強(qiáng)。居間合同雖有合同法的專章規(guī)定，但規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，其他法律法規(guī)等對(duì)此也缺乏明確具體的規(guī)定，導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)和法律責(zé)任處于比較模糊的狀態(tài)。
三、對(duì)策建議
1.保障自由簽約。建議由相關(guān)主管部門或者行業(yè)協(xié)會(huì)提供單獨(dú)的居間合同范本，然后由居間雙方結(jié)合交易實(shí)際，對(duì)相關(guān)權(quán)利、義務(wù)，特別是中介服務(wù)的具體事項(xiàng)和時(shí)間進(jìn)度、中介費(fèi)用和支付條件以及違約責(zé)任等進(jìn)行詳細(xì)磋商，并將協(xié)商結(jié)果以書(shū)面形式加以明確，做到有約可查、有據(jù)可依，從源頭上預(yù)防和減少糾紛。
2.加強(qiáng)普法宣傳。通過(guò)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)發(fā)布典型案例、加強(qiáng)案件宣傳報(bào)道等形式，加大普法宣傳力度，提醒買賣雙方在簽約前了解房產(chǎn)交易的相關(guān)政策，摸清擬交易房產(chǎn)的權(quán)屬狀況，對(duì)中介公司的口頭承諾采取錄音等方式加以固定等。
3.強(qiáng)化行業(yè)管理。建議相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管，強(qiáng)化從業(yè)人員教育培訓(xùn)；完善從業(yè)人員的準(zhǔn)入條件，優(yōu)化人員構(gòu)成，從源頭上提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)；積極引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)依法、規(guī)范、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)中介自律和行業(yè)管理雙輪驅(qū)動(dòng)。
4.健全行政監(jiān)管。構(gòu)建由市場(chǎng)監(jiān)管、房管等參與的聯(lián)動(dòng)執(zhí)法機(jī)制，共同加強(qiáng)監(jiān)管；建立信用評(píng)級(jí)體系，將違規(guī)操作、違法居間的中介機(jī)構(gòu)納入失信“黑名單”，并視情節(jié)輕重，限制其在一定期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)，直至取消從業(yè)資格；探索居間糾紛調(diào)解前置程序，加強(qiáng)訴前行政調(diào)解，完善訴調(diào)對(duì)接，努力通過(guò)多元方式化解糾紛。
5.完善法律規(guī)定。健全和完善符合房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展、內(nèi)容完整、操作性強(qiáng)的相關(guān)規(guī)范性文件，進(jìn)一步明確中介機(jī)構(gòu)在居間各環(huán)節(jié)中的權(quán)利、義務(wù)和法律責(zé)任等，以更好地發(fā)揮法律制度的規(guī)范和引導(dǎo)功能，預(yù)防和減少糾紛。
（課題組成員：林操場(chǎng) 何 薇 嚴(yán)梅菊）
