農(nóng)歷新年即將到來(lái)
許多樓盤都在進(jìn)行最后的收尾工作
希望在“新年交房季”交上一份滿意的答案
不少樓盤正緊鑼密鼓提前交房！
比如，位于洪山白沙洲的喜瑞都
喜瑞都2017年11月最后清盤收官，因體量不大，又是毛坯交付，工程進(jìn)度相對(duì)較快。
17年底至整個(gè)2018年，因限價(jià)導(dǎo)致開發(fā)商利潤(rùn)壓縮，武漢新房盤絕大部分樓盤都做精裝修，只有極個(gè)別是毛坯盤。因此，2019年底-2021年將是精裝樓盤集中交付的時(shí)間段。精裝盤品質(zhì)稂莠不齊，精裝WQ此起彼伏，交房前做好準(zhǔn)備和功課尤為重要！打算購(gòu)房的也會(huì)迎來(lái)交房的這一天，提前做好準(zhǔn)備也不是壞事。
交房，可不是簡(jiǎn)單的拿個(gè)鑰匙就完事，還涉及非常多的流程，比方說(shuō)：
交房時(shí)你需要帶哪些資料？
交房時(shí)開發(fā)商需要出示哪些資料？是否符合交房條件？
交房時(shí)最關(guān)鍵是驗(yàn)房，如何驗(yàn)？毛坯/精裝房分別怎么驗(yàn)?
如果房子質(zhì)量不合格怎么辦？
交房需要繳納哪些費(fèi)用？
如果不能如期去收房會(huì)有什么影響？
......
今天，我們來(lái)說(shuō)說(shuō)交房這些事兒。
1.開發(fā)商的準(zhǔn)備資料：
開發(fā)商準(zhǔn)備交房的時(shí)候，需要對(duì)該商品房有相應(yīng)的驗(yàn)收手續(xù)，以及配備其他產(chǎn)品配套資料
該項(xiàng)中最重要的是開發(fā)商需要有政府正式通過(guò)的《竣工驗(yàn)收備案表》。因?yàn)橹挥虚_發(fā)商從政府驗(yàn)收部分拿到了《竣工驗(yàn)收備案表》，才能說(shuō)明該房屋施工結(jié)束，整個(gè)商品房建造流程結(jié)束。
同時(shí)開發(fā)商還需要準(zhǔn)備《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》、《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》。
共計(jì)五項(xiàng)資料準(zhǔn)備齊全后，開發(fā)商就可以向業(yè)主們發(fā)送《交房通知書》。一般交房通知書會(huì)郵寄到你買房時(shí)預(yù)留的通訊地址處，物業(yè)一般也會(huì)提前電話通知，如果后期地址變更可以到時(shí)候聯(lián)系物業(yè)人員更改。
開發(fā)商約定的交房時(shí)限，一般在交房通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用。
2.購(gòu)房者的準(zhǔn)備資料：
收到交房通知后，需要攜帶身份證、購(gòu)房合同、付款收據(jù)（發(fā)票）、收到的《交房通知書》至開發(fā)商那里驗(yàn)明購(gòu)房者身份。
特別提醒：驗(yàn)明購(gòu)房者身份后，不是立馬簽收房確認(rèn)書—交錢—拿鑰匙—最后去勘驗(yàn)房屋！而是先勘驗(yàn)房屋質(zhì)量，房屋質(zhì)量無(wú)誤后，才可以簽收房確認(rèn)書！
據(jù)大魚所知，武漢不少開發(fā)商交房流程是先簽確認(rèn)書再拿鑰匙。為什么？恐怕大家都心知肚明。
下面要說(shuō)的驗(yàn)房環(huán)節(jié)十分重要?。?！
想想幾百萬(wàn)買的房子，從買房開始起就費(fèi)盡心思，熬過(guò)少則1年多則2-3年的等待，終于要交房了，興奮又激動(dòng)的同時(shí)更要關(guān)心房子質(zhì)量好不好，別稀里糊涂收了房發(fā)現(xiàn)房子有問(wèn)題，找物業(yè)，物業(yè)推諉開發(fā)商，開發(fā)商聯(lián)系不到有的是麻煩！
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驗(yàn)房工具不能少
雖然現(xiàn)在開發(fā)商會(huì)安排工作人員陪同驗(yàn)房，但肯定做不到面面俱到自己找自己的“茬”。如果家里有人搞裝修的，可以陪同著去就最好了。
如果就自己是裝修小白，那請(qǐng)準(zhǔn)備好這些驗(yàn)房工具：響鼓錘（不知道是啥搜萬(wàn)能淘寶）、卷尺、記號(hào)筆、盆/瓶。
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毛坯交房怎么驗(yàn)？
1.檢驗(yàn)大門：看大門有沒(méi)有油漆劃傷；檢查門把手是不是穩(wěn)固；檢查門鎖是否好開；來(lái)回的開合門扇，是否有異響；測(cè)量門的底框距離與地面的距離，如小于3CM，影響地磚/木地板鋪設(shè)。（記錄好位置拍照留底）
2.窗戶檢查：看窗戶能否正常開合；窗戶把手是否松動(dòng)；窗戶的滑軌和支撐條是否破損或生銹。（記錄好并拍照留底）
3. 墻體和地面檢查：ABC檢查三步走。
A.檢查墻面地面是否空鼓：
用到空鼓錘。使用方法：空鼓錘伸縮到合適的長(zhǎng)度，讓空鼓錘前段的鐵球接觸墻面，然后揮動(dòng)手臂，讓空鼓錘在墻面每一個(gè)位置滑動(dòng)，聽到空空的聲音后再次確認(rèn)，再用記號(hào)筆畫圈做記號(hào)。
地面操作方法一樣，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等需要貼磚的地方也不要放過(guò)。
B.檢查是否有裂縫：有裂縫位置做好標(biāo)記。
C.檢查是否防水滲水：觀察廚衛(wèi)頂面，是否有排水管道漏水和頂面滲水情況。尤其是頂層頂面、涉及外墻和窗戶邊，有無(wú)滲水痕跡。
4.給水和排水檢查：打開臨時(shí)水龍頭，看出水和水壓是否正常；所有排水管和地漏，都要倒水測(cè)試，看是否排水通暢；測(cè)試后請(qǐng)封堵防止裝修垃圾進(jìn)入。
5.強(qiáng)電和弱電檢查：查看總電表箱，空開接線是否準(zhǔn)確，分路是否符合要求（廚衛(wèi)空調(diào)照明插座單路要求排放）。查看總?cè)蹼娤?，網(wǎng)絡(luò)，光纖，電視，電話總線入戶。
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精裝房交付檢驗(yàn)什么？
1.墻面、地面檢查：跟毛坯驗(yàn)房檢查一直，并且更要注意檢查地磚墻磚是否平整光滑，有沒(méi)有翹起；木地板有無(wú)漏灰；踢腳線是否有劃痕；石材有無(wú)破裂等。
2.水電、煤檢查：拉電閘看是否完全斷電；檢查所有的照明燈具，檢查插座的位置及數(shù)量及是否帶電；檢查電話插口，電視電線插口，網(wǎng)線插口，急救插口是否正常；煤氣檢查管道安裝是否符合規(guī)定，一般煤氣管道是明管，便于后期維修。注意檢查水電度數(shù)是否為零。
3.門窗檢查：同以上毛坯驗(yàn)房。
4.家具家電檢查：看衛(wèi)生潔具、燈具、廚房設(shè)備、家具五金、潔具五金等是否跟合同一致，避免劣質(zhì)掉包。
5.暖氣通風(fēng)檢查：如果裝了暖氣，中央空調(diào)等，檢測(cè)管路是否通暢，溫度有沒(méi)有達(dá)標(biāo)，是否使用正常；排風(fēng)口是否順暢，廚房和衛(wèi)生間的回風(fēng)閥是否有效。
6.空氣檢測(cè)：裝修材料都是開發(fā)商選的，不知道是否達(dá)標(biāo)，開發(fā)商在竣工之后都會(huì)出具一份室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告，需要注意的是只有帶有CMA標(biāo)識(shí)的報(bào)告才是國(guó)家認(rèn)可的報(bào)告，如果不放心可以入住前用專業(yè)工具檢測(cè)下室內(nèi)甲醛含量。
這要分兩中情況：
一類是非嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，比方說(shuō)就墻體裂縫而言，如果屬于房屋材料伸縮、溫度變化等引起的裂縫，這是允許存在的，不應(yīng)視為嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，可由開發(fā)商修復(fù)，比如門鎖損壞，要求開發(fā)商更換等。
另一類屬于嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，比方說(shuō)對(duì)因施工質(zhì)量問(wèn)題造成的墻體縱深貫通裂縫、地質(zhì)沉降引起的墻體裂縫等，必須要經(jīng)過(guò)房屋質(zhì)量檢測(cè)部門的檢測(cè)。在裂縫危及房屋建筑結(jié)構(gòu)和居住安全的情況下開發(fā)商必須采取相應(yīng)補(bǔ)救措施或給予業(yè)主調(diào)換房屋等途徑予以解決。
此時(shí)，業(yè)主不僅有權(quán)拒絕接受交付房屋而且可以要求開發(fā)商承擔(dān)延遲交房責(zé)任。影響業(yè)主正常收房而導(dǎo)致逾期收房，按照合同相關(guān)規(guī)定，賠償業(yè)主延遲收房的相關(guān)損失！也就是也就是開發(fā)商需賠付購(gòu)房者違約金，違約金的比例購(gòu)房合同中有說(shuō)明。一般是房屋總價(jià)的萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之五不等。
房子沒(méi)有問(wèn)題就可以簽驗(yàn)收交接表了。
房屋交付時(shí)，需要繳納：契稅、公共部位維修資金、房屋面積差價(jià)款、物業(yè)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)（毛坯交付需要）、電表開通費(fèi)、水費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等費(fèi)用。
1.契稅：這是按照國(guó)家指定的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收的，一般來(lái)說(shuō)，普通住宅按照1.5%征收。90平以下的按照1%征收。
2.公共維修費(fèi)：也是按照國(guó)家指定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取，一般來(lái)說(shuō)，房屋維修基金是按照房屋建筑面積征收的，一般磚混框架結(jié)構(gòu)住宅是55元／平方米；有電梯14層以下（含14層）框架結(jié)構(gòu)住宅61元／平方米；有電梯15層以上（含15層）框架結(jié)構(gòu)住宅73元／平方米。
根據(jù)不同住宅物業(yè)，住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或是單棟樓房結(jié)構(gòu)等不同設(shè)計(jì)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是有所浮動(dòng)的。
3.房屋面積差價(jià)款：雖然在入住前我們已經(jīng)知道自己房子的面積，但是在辦理交房手續(xù)前還要對(duì)實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)量，補(bǔ)或退面積差額。
4.物業(yè)費(fèi)：一般來(lái)說(shuō)需要提前繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)，這個(gè)算是給物業(yè)公司的給小區(qū)環(huán)境建設(shè)和養(yǎng)護(hù)的啟動(dòng)資金。
繳納完所有費(fèi)用后，與物業(yè)簽訂與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
領(lǐng)到鑰匙的同時(shí)，如果你家的物業(yè)比較貼心的話還有伴手禮相送，有的物業(yè)還有交房抽個(gè)大獎(jiǎng)之類的。
至此，交房所有流程結(jié)束。
最后，我們還是要強(qiáng)調(diào)一下重點(diǎn)：切記切記！一定先勘驗(yàn)房屋質(zhì)量，再確認(rèn)收房、最后繳納相關(guān)費(fèi)用！
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