被告遼寧海華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
一、案件基本事實(shí)
原、被告于２００１年８月２７日簽訂了商品房購(gòu)銷合同一份（合同編號(hào)：０３１６－００１１３－Ｊ７７）。合同約定，原告以每平方米２８４５．７０元的價(jià)格購(gòu)買位于皇站區(qū)延河街７２號(hào)海華苑１１號(hào)２４２室住房及車庫(kù)一處，合同第七條對(duì)付款時(shí)間與付款額作了約定。分兩次付款，第一次于２００１年８月２７日前支付１０６９５０元，第二次于２００１年９月２７日前支付余下２４００００元。合同對(duì)違約責(zé)任亦作了相應(yīng)規(guī)定。合同第十八條對(duì)物業(yè)管理也作了約定。合同簽訂后，雙方如期履行義務(wù)。原告進(jìn)住后，認(rèn)為被告未如實(shí)全面履行合同。２００２年供暖并網(wǎng)時(shí)，該商品房未辦理熱網(wǎng)連接，原告認(rèn)為這嚴(yán)重侵害了其權(quán)益，遂于２００３年１月９日起訴來(lái)院。
二、原審法院的認(rèn)定及判決
原審法院認(rèn)為：公民、法人的合法權(quán)益受法律保護(hù)。原、被告雙方于２００１年８月２７日簽訂商品房購(gòu)銷合同一份（合同編號(hào)０３１６－００１１３－０７７）。原告購(gòu)買的是現(xiàn)房，雙方已按合同約定履行各自義務(wù)。原告已進(jìn)住該爭(zhēng)議房。關(guān)于原告提出被告違約，要求被告賠償損失５０００元的主張，但是原告并未提出被告違反合同哪一條款，故沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持；關(guān)于原告提出供暖問(wèn)題，原告與沈陽(yáng)市皇姑區(qū)海華物業(yè)管理所簽訂的“供暖合同”與本案商品房買賣合同系屬兩個(gè)不同法律關(guān)系，原告應(yīng)另案訴訟；關(guān)于原告主張被告物業(yè)亂收費(fèi)，經(jīng)查無(wú)實(shí)據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告所提出的被告在售樓時(shí)所作海報(bào)宣傳及承諾內(nèi)容并未實(shí)現(xiàn)，認(rèn)為被告違約，經(jīng)本院審查，原、被告雙方所簽訂了商品房買賣合同中并沒(méi)有其內(nèi)容。故海報(bào)宣傳及承諾并非雙方所必須遵守的合同條款，海報(bào)宣傳僅屬于訂立合同的要約邀請(qǐng)，其內(nèi)容不寫進(jìn)合同條款中，就不具有法律約束力，故原告的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告提出被告承諾安裝電子門及２４小時(shí)供暖未實(shí)際履行，屬于欺騙的主張，經(jīng)本院審查，原、被告雙方所簽訂商品房買賣合同中沒(méi)有此項(xiàng)條款，故對(duì)原告這一訴訟請(qǐng)求，本院不予支持；關(guān)于原告提出被告未安裝可視對(duì)講電話，僅在２００２年５月安裝監(jiān)視器，不是可視電話對(duì)講門的主張，原、被告所簽訂的商品房買賣合同中未明確規(guī)定安裝何種型號(hào)對(duì)講電話或監(jiān)視器。故被告并未違反合同條款，故不應(yīng)認(rèn)定被告合同違約。關(guān)于原告提出的２００１年到２００２年度供暖一直不好及物業(yè)收費(fèi)收取拆改抵押金１０００元之后一年才返還以及被告收取采暖費(fèi)一次性收?。材瓴煌?，應(yīng)一年一交等事宜系與本案商品房買賣合同糾紛不是同一法律關(guān)系，原告可另行主張權(quán)利或向有關(guān)部門反映解決。關(guān)于原告就其主張向本院提供了于清、馬秀平、張咸卓，李雅濱、張晶、王永恒、于春宇、韓書寶等證人向法院作證。上述證人均反映供暖問(wèn)題及房屋質(zhì)量問(wèn)題。但其所述均系證人本人房屋問(wèn)題，并未證實(shí)原告訴訟主張。故上述證人證言依據(jù)最高人民法院民事訴訟證據(jù)暫行規(guī)定的有關(guān)解釋，不能證明原告房屋有質(zhì)量問(wèn)題。另外，被告在訴訟中向法院已提交了“東燃住宅”１號(hào)２號(hào)樓優(yōu)質(zhì)工程認(rèn)證書復(fù)印件及竣工驗(yàn)收備案書復(fù)印件，可以作為本案證據(jù)采信。關(guān)于原告主張其爭(zhēng)議房質(zhì)量不合格沒(méi)有相應(yīng)證據(jù)證明，故本院不予支持原告這一訴訟主張。駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
訴訟費(fèi)５００元人民幣由原告承擔(dān)。該案上訴后二審維持原判。
三、對(duì)本案的分析
?。?、關(guān)于開發(fā)商商品房銷售廣告和海報(bào)宣傳單性質(zhì)認(rèn)定幾乎１００％的開發(fā)商，都以各種形式向公眾宣傳其所開發(fā)的商品住宅小區(qū)，在住房質(zhì)量、設(shè)計(jì)、設(shè)施、物業(yè)以至周邊環(huán)境情況做出不適當(dāng)?shù)男麄?，由此而?dǎo)致糾紛的案件日益增多。
對(duì)商品房銷售廣告和海報(bào)宣傳單的性質(zhì)，有人認(rèn)為其屬于要約邀請(qǐng)；也有人認(rèn)為屬于承諾的等等不一而足。
按照《中華人民共和國(guó)合同法》的第１５條規(guī)定，商業(yè)廣告只不過(guò)是要約邀請(qǐng)；而第１４條則規(guī)定，如果意思表示具體明確則可認(rèn)定為要約。
?。玻埃埃衬辏丛拢玻溉?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條則規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)定范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?
對(duì)于這條規(guī)定，可理解為，購(gòu)買人符合以下三個(gè)方面情況者，該商品房銷售廣告和宣傳資料中的說(shuō)明和允諾就應(yīng)視為要約。第一，所宣傳內(nèi)容應(yīng)是對(duì)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的房屋以及房屋所配套的設(shè)施方面的，如“紅線內(nèi)”的綠地、電梯、小區(qū)服務(wù)、電子對(duì)講門以及小區(qū)“四至”等。第二，所宣傳的內(nèi)容應(yīng)是對(duì)開發(fā)的房屋的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)以及功能等；如一戶一梯，寬帶網(wǎng)入戶，純凈水入戶等。第三，所作宣傳的內(nèi)容應(yīng)是對(duì)訂立商品房買賣合同及對(duì)房屋價(jià)格有重大影響的。內(nèi)容只要具體明確，即使未訂入商品房買房合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。如果開發(fā)商出賣的房屋及相關(guān)設(shè)施與廣告宣傳不符也應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。
本案中，被告遼寧海華開發(fā)公司在預(yù)售時(shí)已經(jīng)作了海報(bào)宣傳。對(duì)房屋安裝可視對(duì)講電話及型號(hào)未做出明確承諾。原告認(rèn)為被告違約。對(duì)此，、應(yīng)該認(rèn)為可視對(duì)講系統(tǒng)的安裝僅是廣告宣傳，但不明確。被告安裝一個(gè)監(jiān)視器，亦不能構(gòu)成違約。因?yàn)殡p方商品房買賣合同未約定。按照上述分析，被告海華公司所作宣傳廣告不是合同內(nèi)容亦不構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是訂立合同的要約邀請(qǐng)。
?。?、關(guān)于商品房買賣中，業(yè)主對(duì)簽訂除商品房買賣合同以外的如供暖合同等合同糾紛的處理。
業(yè)主與開發(fā)商達(dá)成房屋買賣一致意見(jiàn)后，在購(gòu)買其所開發(fā)的商品房時(shí)往往都簽訂一些合同，如供暖合同、物業(yè)管理合同等。這些合同如供暖合同中合同主體與商品房開發(fā)公司系兩個(gè)不同法人單位。一般情況下，供暖單位、物業(yè)管理單位都是開發(fā)公司成立但與商品房開發(fā)單位不是同一法人單位。
在商品房買賣合同中，業(yè)主所簽的一系列供暖，物業(yè)管理等合同與房屋買賣合同不是同一法律關(guān)系，故由此產(chǎn)生糾紛，則屬兩個(gè)不同法律關(guān)系，應(yīng)另案處理。
本案中，原告訴被告海華開發(fā)公司商品房買賣糾紛一案中，要求解決其與海華物業(yè)管理所簽訂的“供暖合同”糾紛，及認(rèn)為物業(yè)公司亂收費(fèi)的訴訟請(qǐng)求基于上述理由不能一并處理。
總之，本案處理是在最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛司法解釋未出合生效之前，依據(jù)民法理論及《中華人民共和國(guó)合同法》的基本原則來(lái)處理的。判決的理由及依據(jù)均與最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同的司法解釋是一致的。
?。?、本案為商品房買賣合同糾紛。是在最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛的司法解釋生效前受理的一起新類型案件。爭(zhēng)議焦點(diǎn)是被告開發(fā)公司是否存在違約，原告訴稱售房時(shí)的承諾與交付后的質(zhì)量、設(shè)施不符，供暖不達(dá)標(biāo)，而且將供暖義務(wù)轉(zhuǎn)給第三人，沒(méi)有告訴住戶，導(dǎo)致服務(wù)水平降低，亂收各項(xiàng)費(fèi)用。
本案處理是針對(duì)原告提出的被告在售樓時(shí)的海報(bào)宣傳及承諾的性質(zhì)進(jìn)行了認(rèn)定；對(duì)可視對(duì)講系統(tǒng)的安裝是否違約進(jìn)行了論述；對(duì)采暖費(fèi)和房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行了論述。本案處理的關(guān)鍵是被告出售的是現(xiàn)房由于被告出售現(xiàn)房，故廣告宣傳是否與現(xiàn)房一致，業(yè)主是有辯別能力的。業(yè)主與開發(fā)商訂立商品房現(xiàn)房買賣，應(yīng)推定業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀是應(yīng)知且明知的。
故一審判決駁回原告，二審維持原審判決。
皇姑區(qū)法院：楊光
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