因絕大部分市民對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)不熟悉，加之市場(chǎng)信息不對(duì)稱、買賣雙方法律知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不夠等原因，會(huì)給少數(shù)不法分子有機(jī)可乘，買賣雙方稍有不慎就可能掉入購(gòu)房陷阱。為了切實(shí)保證房產(chǎn)交易安全，保障買賣雙方的合法權(quán)益，市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理中心再次發(fā)布二手房交易風(fēng)險(xiǎn)提示：
一、自行交易的二手房交易注意事項(xiàng)
市民自行交易的二手房，交易過(guò)程大致為：1、買方尋找房源信息，實(shí)地看房；2、買賣雙方磋商并達(dá)成購(gòu)買協(xié)議，買方支付定金給賣方，買賣雙方簽訂《南京市存量房買賣合同》；3、買方需要貸款的，會(huì)同賣方向貸款銀行提出購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)；4、房屋有貸款未還清的，如需用買方首付款還貸的，買賣雙方共同到貸款銀行辦理還貸款手續(xù)，并到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理房產(chǎn)解押手續(xù)；5、買賣雙方共同到房產(chǎn)交易登記中心辦理交易登記手續(xù)；6、繳納相關(guān)稅費(fèi)；7、完成交易登記后，買方領(lǐng)取權(quán)證；8、尾款結(jié)清或銀行貸款資金到賬后，賣方將房屋交付給買方。
建議買賣雙方在簽訂存量房買賣合同、辦理房產(chǎn)交易手續(xù)前，可登錄南京網(wǎng)上房地產(chǎn)或南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心網(wǎng)站查詢和了解房地產(chǎn)交易登記相關(guān)政策和交易登記流程，到不動(dòng)產(chǎn)檔案館查詢房產(chǎn)登記信息，再到房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記大廳申請(qǐng)房源核驗(yàn)并配圖，核驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)?，核查有無(wú)查封凍結(jié)等限制交易的情形。
二、有中介提供二手房交易服務(wù)的注意事項(xiàng)
買方或賣方若選擇房地產(chǎn)中介提供居間、代理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)選擇有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、并在房產(chǎn)管理部門備案、信譽(yù)較好的中介公司。建議通過(guò)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)上查詢中介機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人的備案、信用檔案、服務(wù)評(píng)價(jià)等信息。
在有中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的情況下，買賣雙方也要了解房產(chǎn)中介交易簽約流程，不可盲目依賴中介機(jī)構(gòu)及其業(yè)務(wù)員，輕信其口頭承諾。在簽訂購(gòu)房三方協(xié)議之前，對(duì)于如何簽訂買賣合同、辦理交易資金監(jiān)管等相關(guān)手續(xù)，務(wù)必在事前做一些功課，了解政府相關(guān)房產(chǎn)交易政策和程序，也可咨詢或聘請(qǐng)專業(yè)律師指導(dǎo)。
三、交易資金給付要特別審慎
房產(chǎn)交易資金額大，房產(chǎn)過(guò)戶與房款支付存在時(shí)間差，若交易雙方選擇自行給付的方式辦理二手房交易，可能會(huì)產(chǎn)生以下風(fēng)險(xiǎn)：
買方風(fēng)險(xiǎn)：買方與賣方約定在房屋交易過(guò)戶之前，支付部分或全部房款，可能存在在交易過(guò)戶前后過(guò)程中，發(fā)生賣方因債權(quán)債務(wù)糾紛，房產(chǎn)被司法查封，造成房屋不能過(guò)戶，買方不能取得房屋所有權(quán)，或已支付的房款無(wú)法追回。
賣方風(fēng)險(xiǎn)：1、與買方約定在房屋交易過(guò)戶前，先收受部分房款，完成交易登記后，再收取剩余房?jī)r(jià)款；2、在知曉買方需用銀行抵押貸款支付部分房款的情況下，被誘導(dǎo)簽訂全款交付的存量房買賣合同，在收到部分首期房款的情況下，先與買方辦理房屋交易過(guò)戶，約定在買房人領(lǐng)證后，自行辦理抵押貸款來(lái)支付剩余房款；如果買方因債權(quán)債務(wù)房屋被司法查封，買方就不再支付房款，賣方難以追討剩余房款。
我市曾發(fā)生炒房客資金鏈斷裂導(dǎo)致部分購(gòu)房人拿不到尾款、房產(chǎn)中介公司滯留、挪用購(gòu)房人房款以及房產(chǎn)中介公司員工私下收取購(gòu)房人的房款后卷款失聯(lián)的事件，為降低交易風(fēng)險(xiǎn)，建議買賣二手房當(dāng)事人應(yīng)盡可能選擇資金托管的交易方式，切不可將房款打到房地產(chǎn)中介公司尤其業(yè)務(wù)員個(gè)人賬戶上。
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