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文 | 潘永堂
編輯 | 姚宇濤
導(dǎo)讀 /有一個段子是這樣說的：歐美小鎮(zhèn)好山、好水、好無聊；中國城市好臟、好亂、好熱鬧。但是有這樣一個社群部落通過社區(qū)運營改變了人們的印象，究竟它是怎樣做的？本文亦可作為房地產(chǎn)企業(yè)社區(qū)建設(shè)的案例參考。
太神奇，社區(qū)業(yè)主們，竟然幫助開發(fā)商賣房子 !
太罕見，業(yè)主合唱團給后期項目開盤站臺獻唱！
有錢，也不一定賣給你，因為社區(qū)業(yè)主都是同路人!
幾乎沒推廣，成交老帶新比例超過90%，溢價超過50%以上，每月到訪客戶超過2500組以上；
萬科專門組織團隊虔誠來參觀學(xué)習(xí)；
恒大、綠城、藍(lán)城、華夏幸福，東原等開發(fā)商紛紛取經(jīng)
……
以上故事的主人公，不是別人，正是被業(yè)內(nèi)贊為中國社群四大神盤之一、社群營銷之父的——“奧倫達(dá)部落”。
老潘國慶前深度體驗2天，深感奧倫達(dá)部落是：
一個云淡風(fēng)輕、幸福滿滿的社區(qū)！
一個社群營銷之父的部落文明地！
一個財智人群拋開煩惱的桃花源！
如奧倫達(dá)部落所倡導(dǎo)的，這里沒有董事長、沒有CEO，只有花友、球友、歌友。
本質(zhì)上講，奧倫達(dá)部落，即不是開發(fā)商，也不是服務(wù)商，而是一家面向財智人群的幸福運營商。
目前，奧倫達(dá)部落擁有超過100個聚落
這里，我們用真正的5同生活，重新定義幸福；
這里，房子只是個附加產(chǎn)品，好山好水好空氣也只是基礎(chǔ)；
好玩、有趣、幸福的體驗，才是我們10多年真正打磨和呵護的終極產(chǎn)品！
在對中國財智人群的調(diào)研中，奧倫達(dá)部落發(fā)現(xiàn)中國的這類人群往往并不那么“幸福”。一方面，他們雖然事業(yè)成功，有充足的財富積累，但卻在千篇一律的生活中遺失了本應(yīng)有幸福與悠然；
這其中雖然也有一部分人選擇了移民，選擇生活氛圍相對較好的國外，但多年之后他們發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)走它鄉(xiāng)，并不能讓內(nèi)心真正幸福。
一個廣為流傳的段子是：
歐美小鎮(zhèn)好山、好水、好無聊；中國城市好臟、好亂、好熱鬧。而更讓他們難受的是，一代移民由于文化、習(xí)慣和地域的關(guān)系，不僅生活極不習(xí)慣，而且很難進入主流社會圈子，更難從精神層面獲得價值和尊重。
從這個意義來講，關(guān)于中國財智人群“生活與幸福”的經(jīng)營，幾乎是空白的，缺乏相應(yīng)的機構(gòu)服務(wù)。而奧倫達(dá)部落，從很多年前就為自己規(guī)劃了“幸福運營商”的定位。
奧倫達(dá)部落創(chuàng)始人向水先生，也是居易國際控股集團董事會主席，炎黃文化研究會會長，泊愛慈善基金發(fā)起人，中國太極文化傳播大使。心理學(xué)出身的他對于幸福、有深刻的體會和理解：
他認(rèn)為，一個人幸福與否，不在于物質(zhì)多少，而是他處理關(guān)系的能力。自己與這個世界的關(guān)系處理不好，久之就會心理不健康，無法獲得正常的幸福感，心理上長期的積壓，就會帶來身體上不健康。
其次，他認(rèn)為，生活富裕者的不幸福，往往來自于精神生活的空虛。
在奧倫達(dá)部落，業(yè)主平均年齡段在45-55歲左右，他們往往都擁有較多財富，孩子都留學(xué)國外或有獨立的家庭和事業(yè)，這群人的共同標(biāo)簽是“有錢有閑”，但精神生活相對匱乏。
如何幫助這樣一群人尋找幸福感？核心就是為他們建立良好的社區(qū)和健康的社群關(guān)系。
你會看到，在奧倫達(dá)，所有別墅居住都沒有圍墻，夜不閉戶也很正常，更重要的是奧倫達(dá)有100多個類似合唱、足球、舞蹈、油畫、詩社、話劇等聚落社群，業(yè)主們因共同的愛好常交流聚會，重新建立起退休前的價值感，業(yè)主心態(tài)陽光開放，幾乎每個人都能找到自己的興趣和活動部落。
其三，安全感很重要，富人內(nèi)心往往缺乏安全感。
在奧倫達(dá)社區(qū)，創(chuàng)始人自己就住在社區(qū)之中，是業(yè)主之一。和住在這里的鄉(xiāng)民互動交流頻繁，經(jīng)常邀請或被邀請參加生日聚會、各種party，這種融洽程度前所未見。
不僅如此，奧倫達(dá)部落的業(yè)主認(rèn)識從銷售員到主管到經(jīng)理，從總裁到老板，完全熟悉且頻繁交流，這樣的社區(qū)，讓富人業(yè)主很有安全感。
不能撫慰人心和帶來幸福感的產(chǎn)品和服務(wù)，都很難活得很好。
中國度假地產(chǎn)10多年都難破局，正是一直沒找到讓客戶買單和認(rèn)可的“理由”。
奧倫達(dá)部落原鄉(xiāng)，是中國度假地產(chǎn)的先行者，更是度假地產(chǎn)的破局者。
其一，早在2004年，奧倫達(dá)部落原鄉(xiāng)就誕生在北京延慶，被好山好水環(huán)繞，離北京中心只有87公里的物理距離，但就這80多公里、驅(qū)車1個多小時的路程，卻是聒噪的城市和安然世外桃源兩種生活方式的切換。
其二，大多度假地產(chǎn)運營不佳，不是山水資源不好，而是沒有經(jīng)營好兩個核心關(guān)系：一是開發(fā)商和業(yè)主的關(guān)系，二是客戶和客戶的關(guān)系。
對此，奧倫達(dá)部落從業(yè)主關(guān)系出手，舉全公司之力，為業(yè)主創(chuàng)新和營造幸福的聚落生活。
奧倫達(dá)部落不賣房子，而是賣一種名叫幸福的生活方式。
這種理念，早在2004就開始萌芽，到2011年，奧倫達(dá)部落的幸福觀正式達(dá)成，并在行業(yè)內(nèi)首次定位自己為“幸福系統(tǒng)運營商”。
其三，想法很好，如何落地是大問題。
奧倫達(dá)部落發(fā)現(xiàn)，聚落社群是幸福生活落地的起點和王道。之前2005年到2008年，別人家還在通過廣告轟炸、人海戰(zhàn)術(shù)快速賣房子時，嘗試聚落文化打造的原鄉(xiāng)忽然發(fā)現(xiàn)自己房產(chǎn)品銷售中，老帶新比例竟然從最初的20%上升到70%。這種老帶新的高比趨勢，引起了管理層深深的思考
立足社群，立足老客戶，好好經(jīng)營聚落，打造幸福生活，可能會強化這種老帶新銷售模式，并且不排除未來孵化出嶄新的商業(yè)模式。
對此，2008年，奧倫達(dá)部落就砍掉外部廣告公司，組建自己的策劃部，以此提升老帶新活動策劃、聚落服務(wù)響應(yīng)的速度和效率，加速提升開發(fā)商與業(yè)主、業(yè)主與聚落之間的情感關(guān)系。奧倫達(dá)部落這一非主流的轉(zhuǎn)型和10年間對于聚落文化的堅持，最終實現(xiàn)了老帶新比例超過90%，社區(qū)房子同比溢價50%以上，每月到訪2500組以上的“非凡格局”。
從一大片不毛之地，變成美式西部度假小鎮(zhèn)；從自由向原鄉(xiāng)到原鄉(xiāng)沒有陌生人；奧倫達(dá)部落原鄉(xiāng)一大特色是形成大量高知圈層。
據(jù)統(tǒng)計分析，奧倫達(dá)部落業(yè)主人群構(gòu)成是：知名大學(xué)教授、全國乃至世界都是聲名赫赫的醫(yī)生、律師圈頂尖人才、聲名遠(yuǎn)播的畫家，央視主持人、明星導(dǎo)演、歌唱家、企業(yè)家、地產(chǎn)老板……等等，他們不僅取得財富的自由、資源優(yōu)勢深厚、人脈豐厚，而且更重要的是，他們每個人幾乎都多才多藝，是各個領(lǐng)域的意見領(lǐng)袖。
在這里，如何讓他們都丟掉原有的身份和背景，單純的成為酒友、騎友、茶友、球友？
首先，奧倫達(dá)部落是在大平臺上建立小圈子。
雖然人的正常社交是有范圍的，比如參加話劇社，認(rèn)識了20多個志同道合的朋友；比如參加花友會，認(rèn)識了20個人；隨著你參與聚落，建立新興趣，你的圈子會不斷擴展延伸。目前奧倫達(dá)部落形成的聚落和圈子高達(dá)100多個，比如話劇社，油畫苑，足球俱樂部，詩社，花友會，高爾夫社團，白樺林社團，合唱團等等，其中高度活躍的聚落社團超過30個。
其二，聚落建立容易，運營難；短期活動容易，長期維系難。奧倫達(dá)部落有兩大妙招：
一則每個圈子都有一個靈魂級人物，他即是這個圈子的某種興趣的發(fā)燒友，也是性格開放、善于組織團隊活動、樂于分享的意見領(lǐng)袖。
二則奧倫達(dá)部落為了有效促進業(yè)主與業(yè)主之間的社群孵化、成立、運營和進化，為每個社群成立了部落親善大使，又叫TO。TO是整個聚落的服務(wù)員，連線員，秘書長，負(fù)責(zé)讓這個小圈子活躍起來，讓圈子里的業(yè)主和業(yè)主之間情感連接起來。
其三，事實上，中國近年來的城鎮(zhèn)化進程中，大部分新興社區(qū)都涌現(xiàn)出類似的“社團”，但基本都處于自生自滅狀態(tài)。奧倫達(dá)部落的特別之處就在于除了上述妙招之外，每年還會投入數(shù)目可觀的資金來支持鄉(xiāng)民們自發(fā)的聚落活動，并且公司的領(lǐng)導(dǎo)層帶隊參與，鄉(xiāng)民們顯然很樂于投身于聚落活動，享受這種生活狀態(tài)，結(jié)果是每年奧倫達(dá)部落舉辦聚落活動近千場。于是，出現(xiàn)這樣一類人：他們在城市里度過緊張的工作日，周末回到這里，過自己的“慢生活”有自己的小圈子，玩自己的聚落，哪怕驅(qū)車近2個小時也歸心似箭，樂此不疲。
如果把奧倫達(dá)部落總結(jié)為僅僅建立了100多個部落、社群，那就很膚淺和表面了，奧倫達(dá)幸福社區(qū)的本質(zhì)是以人性為出發(fā)，對獨一無二“五同社區(qū)”的10年營造。
顯然，“五同社區(qū)”是新概念，在地產(chǎn)圈獨一無二，但更值得點贊的是，奧倫達(dá)部落做到了五同。
五同是什么呢？
五同即“同話，同好，同創(chuàng)，同享、同在”。
五同10個字，“五同社區(qū)”正是成就奧倫達(dá)部落成為中國四大神盤之一美譽的關(guān)鍵。下面來具體說一下所謂“五同社區(qū)”。
第一，同話、同好是基礎(chǔ)，因為有了同話、同好才有同創(chuàng)的產(chǎn)生和持續(xù)創(chuàng)新。同話指的是“共同的話題”，這是人與人交流的最大公約數(shù)，比如部分男業(yè)主一起討論足球，部分女業(yè)主一起交流舞蹈；同好指的是“共同的愛好”。而同創(chuàng)則是依據(jù)同話、同好去共同創(chuàng)造大家共同喜歡的聚落社區(qū)組織、活動和服務(wù)。
第二，同創(chuàng)，由于有同好，同話的基礎(chǔ)在，而且有奧倫達(dá)部落專門的TO，幫忙張羅、組織和服務(wù)社群的誕生、成立、運營和后臺服務(wù)，所以同創(chuàng)才能高效落地和持續(xù)迭代。這些年，奧倫達(dá)部落的“同創(chuàng)”已經(jīng)升級到2.0版。同創(chuàng)1.0版本，指的是業(yè)主和業(yè)主共同的愛好、興趣、話題和社交的需求，最終組建很多的社群聚落，滿足業(yè)主的興趣愛好和社交的需求。而同創(chuàng)2.0版本是業(yè)主和奧倫達(dá)部落之間的投資跟投體系。奧倫達(dá)部落在社區(qū)開發(fā)之外，還有自身的私募基金公司，收益率超過社會平均投資收益。
對于業(yè)主來說，家在這里，把一部分財富增值計劃放在這里，對于開發(fā)商來說，多了一條資金渠道，是一件兩全其美的事。
深入分析，同創(chuàng)2.0其實是個前瞻的商業(yè)模式。
其一，同樣100萬基金資金募集，從銀行處獲得，或從業(yè)主處獲得，是兩個概念。
業(yè)主會盼著你，不是單純?yōu)榱双@得利潤，而是超級關(guān)心你的項目，部分有錢有閑的業(yè)主甚至幫忙奧倫達(dá)部落整合資源為項目加分增值。而有的業(yè)主也免費成為奧倫達(dá)部落今后投資項目的銷售員，推薦自己親朋好友購買項目。對奧倫達(dá)部落而言，雖然支付較高業(yè)主回報率，但卻在項目上實現(xiàn)了業(yè)主變“股東”，業(yè)主變銷售員，業(yè)主變合伙人。更多的增值服務(wù)，在同創(chuàng)2.0，在業(yè)主與奧倫達(dá)部落之間，正在實現(xiàn)！
第三，同享。同享，即共同享有社區(qū)，人居住在這里，情感在這里，朋友圈在這里，財富增值也在這里。同享，尤其是感情與資金的雙重投入，是社群經(jīng)營的深度境界，因為業(yè)主把情感和資金都投入在這里，背后的支撐是巨大的信任。
在老潘看來，這種集體性的信任，才是奧倫達(dá)部落最大的財富。
第四，同在，是一種頓悟，是社群經(jīng)營的最高境界。
百年企業(yè)，千年宗教，精神才是永恒的，才是最高維的人類世界。
奧倫達(dá)部落的同在，是一種自在，找到自己和世界相處的模式。奧倫達(dá)部落的業(yè)主，往往是40歲之前活出名堂，40歲之后活出自在。如今平均50歲的他們，正在積極倡導(dǎo)的是，“這里沒有董事長、沒有CEO，只有球友、花友、歌友”的生活方式。一切回歸自然，回歸自在，在這里，他們不僅找到和他人相處的方式，更找到和自己相處的的模式。
很多生活在奧倫達(dá)部落體系中的業(yè)主，經(jīng)過長期的親身經(jīng)歷，總會笑說，“我頓悟了”?？此仆嫘Γ瑢崉t其實飽含感慨。很多人似乎在回歸自然、回歸生活、回歸田園后，找到一種出世的感覺。甚至有不少業(yè)主，把所有的生意都關(guān)?；蚴前才藕?，安心、快樂、幸福的活在奧倫達(dá)部落。
聚落雖好，五同雖好，但如何運轉(zhuǎn)落地？
首先，五同社區(qū)的天然的前提是，從一個相對封閉又開放的桃花源社區(qū)開始。人是環(huán)境的產(chǎn)物，尤其是特定的環(huán)境。特殊的空間切換，讓人可以放下一切，從北京市區(qū)滿天霧霾到北京遠(yuǎn)郊奧倫達(dá)部落原鄉(xiāng)的漫天星星，這是天然空間的切換，更是旅游心態(tài)、旅居心態(tài)的切換——從北京市區(qū)出發(fā)，只需經(jīng)過不遠(yuǎn)的距離、不多的時間，卻讓你人生的狀態(tài)快速切換，腦神經(jīng)迅速放松，好比人生的A面B面。
其次，奧倫達(dá)部落原鄉(xiāng)地處山水之間，以美國西部風(fēng)情為主題背景，發(fā)掘生活的趣味與意義。比如這里的薰衣草森林，會用另一種方式來喚醒你煩躁的內(nèi)心，濃密清香的薰衣草森林會幫你平靜下來，迅速進入緩慢、平靜且浪漫生活的場景。這里好山好水好別墅，甚至還可以晚上看頭頂上的星星。
在這里，生活變成藝術(shù)。
其三，這個桃花源雖然遠(yuǎn)離市區(qū)，但配套豐富，童話中的木屋別墅，超五星級度假酒店，七大特色餐廳網(wǎng)羅世界各地美食及地道中餐，米其林大廚精心烹制呈現(xiàn)精致美味。西鎮(zhèn)商街，基督教堂，童年旅館，紅酒會所，露天泳池……以及私家山——天皇山與大峽谷，完善的度假配套，讓每時每刻都有滋有味。
但是，必須說明的是，奧倫達(dá)部落原鄉(xiāng)是有門檻的。會員制，沒有接受到邀請的，沒有老業(yè)主介紹的，是無法進入的。外人進不去，住不了，所有商業(yè)配套不對陌生人營業(yè)，因為這里經(jīng)營的就是一個相對封閉的熟人社交圈子，是會員的世外桃源。
老帶新從何而來？社群如何擴大？如何有效黏住新老業(yè)主？5同社區(qū)如何有效落地？
一張神奇的奧倫達(dá)專用的卡，引發(fā)了老帶新的蝴蝶效應(yīng)。
卡產(chǎn)品是奧倫達(dá)部落五同社群中同創(chuàng)、同享的關(guān)鍵因素。
聚落的運營最高妙在于同享。實踐中，奧倫達(dá)部落通過“卡”——核心是幸?？ê屯瑒?chuàng)卡，去凝聚業(yè)主能量和老帶新，帶動投資獲得收益。
其中，幸福卡是奧倫達(dá)部落原鄉(xiāng)居住地使用的所有商業(yè)配套產(chǎn)品和服務(wù)的資源包、權(quán)益卡。價格不菲，可以享受居住的酒店、餐飲、紅酒會所、泳池、房車營地、多種特產(chǎn)等配套，你可以自己家人使用，也可以當(dāng)做人情送給親朋好友使用，購房時享有優(yōu)惠。
一則自己家人一起用，會提升老業(yè)主入住社區(qū)的粘度和頻率。
二則給業(yè)主親朋好友用，老業(yè)主有面子不說，親朋好友住在度假且節(jié)目豐富的奧倫達(dá)部落，會迅速感受和體驗到聚落幸福文化的病毒式感染。一不小心，反復(fù)幾次，熟人社交，老帶新就“成交”了。如果一個人介紹了6個朋友來了，這6個朋友又介紹更多新朋友來，這就是10萬幸?？ㄓ|發(fā)的蝴蝶效應(yīng)。
三則一個遠(yuǎn)郊的度假超級大盤，商業(yè)怎么轉(zhuǎn)起來，而且如何做到更豐富？這是所有度假地產(chǎn)的大難題。但奧倫達(dá)部落老業(yè)主10萬幸?？ǖ倪\營，等于說所有的商家，還沒開業(yè)，客戶就有了。
這些10萬的幸福卡，都會來“行權(quán)”。即享受自己的10萬的消費權(quán)益。
正因為如此，老業(yè)主、會員會成為奧倫達(dá)部落不領(lǐng)工資的銷售員，口碑?dāng)U散者，他們會推薦親朋好友來體驗、來居住，目前奧倫達(dá)部落觀察到的數(shù)據(jù)是，老業(yè)主介紹來的到訪成交比高達(dá)3:1，而且目前奧倫達(dá)部落90%的別墅，都是通過這種老帶新的方式賣掉。
從房子到生活
從生活到生意
從社群到老帶新
從五同社區(qū)到幸福卡
這正是奧倫達(dá)社群之父的精髓。業(yè)主在這里完全無憂地享受度假生活，幸福烏托邦之外，而自身的財富積累速度也不受影響，可謂度假、幸福、賺錢三不誤。
而未來，奧倫達(dá)部落不僅在北京落地生根，更在加速擴張復(fù)制，以五同社區(qū)和幸福生活運營商的戰(zhàn)略定位，穩(wěn)健持續(xù)的延伸到鄭州、深圳、上海等城市，作為中國四大神盤之一、社群運營之父的奧倫達(dá)部落，正在開始它“星星之火、燎原中國”的全國化戰(zhàn)役。
來千禾會，和一群中國社區(qū)實踐的先行者一起，研究和學(xué)習(xí)社區(qū)的最新玩法，跟隨未來大勢，把握轉(zhuǎn)型先機！
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